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Come procedere alla corretta redazione del verbale assembleare
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Come procedere alla corretta redazione del verbale assembleare

L'omessa indicazione dell'ordine del giorno e l'estrema sinteticità del contenuto non inficiano la validità delle deliberazioni

Avv. Gianfranco Di Rago  

Perché il verbale assembleare non impatti negativamente sulla validità delle delibere è fondamentale che lo stesso riporti la data di svolgimento della riunione e il nominativo e i millesimi dei condomini presenti e votanti.

L'omessa indicazione dell'ordine del giorno non costituisce invece motivo di annullabilità della deliberazione, a condizione che le materie oggetto di discussione siano state tempestivamente comunicate mediante l'avviso di convocazione.

Assemblea condominiale. Istruzioni per una corretta redazione del verbale

Anche l'estrema sinteticità della verbalizzazione non condiziona la validità del deliberato assembleare, purché siano chiari l'oggetto sul quale i condomini sono stati chiamati a decidere e l'esito della votazione. Queste le utili indicazioni che si ricavano dalla recente sentenza pronunciata dal Tribunale di Lodi, n. 597 dello scorso 21 dicembre 2020.

Il contenuto del verbale assembleare.

Come ritenuto dal Tribunale di Lodi, il verbale che riporti la data in cui si è svolta l'assemblea e il nominativo dei condomini presenti, con l'indicazione dei relativi millesimi, è perfettamente valido ed efficace.

L'omessa indicazione dell'ordine del giorno non costituisce invece motivo di annullabilità della delibera assembleare, a condizione che le materie oggetto di discussione siano state tempestivamente comunicate ai condomini mediante l'avviso di convocazione.

Infatti l'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alle finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione.

Pertanto, ove risulti che il condomino impugnante fosse stato informato delle materie poste all'ordine del giorno, l'omessa indicazione nel verbale costituisce mera irregolarità formale, che non incide in alcun modo sulla possibilità per i condomini di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione.

=> Conseguenze dell'impugnativa di una delibera che aveva disposto in merito ad un argomento non inserito preventivamente nell'ordine del giorno

Deve poi escludersi che l'estrema sinteticità della verbalizzazione influisca sulla validità della delibera, ove l'indicazione del nominativo dei condomini dissenzienti e astenuti, unitamente all'indicazione dei presenti e dei millesimi, consenta di accertare ex post l'esito della votazione.

Sul punto il Tribunale di Lodi ha ricordato come la Corte di Cassazione abbia avuto modo di affermare che non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, contenga l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini abbiano espresso voto favorevole e il valore dell'edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dalla legge.

L'omessa consegna della documentazione necessaria all'approvazione del bilancio.

Nella specie la condomina impugnante lamentava anche l'omessa consegna da parte dell'amministratore della documentazione necessaria per l'approvazione del bilancio.

Sul punto il Tribunale di Lodi ha ricordato come secondo la giurisprudenza di legittimità non sia necessario che l'amministratore alleghi all'avviso di convocazione anche i singoli importi dei preventivi o dei consuntivi dei bilanci oggetto di eventuale approvazione, posto che per soddisfare il diritto di informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, richiedere anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale le copie dei documenti oggetto di deliberazione.

Condominio. Riparto di gestione annullabile senza documentazione a supporto

Ove tale richiesta non sia stata avanzata, il singolo condomino non può quindi invocare l'illegittimità della successiva delibera di approvazione per l'omessa allegazione dei documenti contabili all'avviso di convocazione dell'assemblea, ma può impugnarla per motivi che attengano esclusivamente alla modalità di approvazione o al contenuto delle decisioni assunte.

La funzione probatoria del verbale assembleare.

È infine utile ricordare come il verbale abbia rilevanza soprattutto dal punto di vista probatorio, in quanto riporta quanto accaduto nella riunione condominiale e individua il contenuto delle deliberazioni assunte dalla maggioranza dei condomini.

Come indicato dalla Suprema Corte, il verbale dell'assemblea del condominio, anche nella parte in cui indica la presenza, di persona o per delega, dei condomini, offre una prova presuntiva, di modo che spetta al condomino che impugni la deliberazione, contestando la rispondenza a verità di detta indicazione, di fornire la relativa dimostrazione.

Esso, quindi, costituisce, fino a prova contraria, la riproduzione in forma scritta della volontà assembleare e delle deliberazioni da questa approvate. Spetterà al condomino che intenda impugnare la deliberazione dimostrare la difformità della volontà assembleare da quanto attestato nel verbale medesimo.

A questo proposito la Cassazione ha anche affermato che, poiché la delibera condominiale deve risultare in forma documentale, è inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale.

Di conseguenza, perlomeno nei giudizi di impugnazione delle deliberazioni assembleari, la prova testimoniale dei condomini è generalmente da ritenersi inammissibile per incapacità degli stessi ad assumere tale veste, essendo portatori di un evidente interesse nella causa.

Comunicazione del verbale dell'assemblea di condominio agli assenti. Entro quanto tempo va inviato? Le modalità di comunicazione.

Scarica Trib. Lodi 21 dicembre 2020 n. 597

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Michele
Michele 30-01-2021 15:54:08

Buonasera, vivo in un condominio che sta uscendo da una gestione condominiale non del tutto felice e con qualche problema, purtroppo.
Nell'ultima riunione di condominio, l'amministratore nuovo, ha chiuso la riunione, senza la compilazione del verbale di assemblea in assemblea. Il verbale lo ha redatto a "casa sua" e ce lo ha consegnato già redatto e sottoscritto, insieme al segretario, senza riportare (tra l'altro) quando dichiarato dai presenti all'assemblea.
La mia domanda è la seguente: "l'amministratore è obbligato a redigere il verbale nel corso dell'assemblea, senza redigerlo a casa sua? Se si, qual'è l'articolo (o il dispositivo di legge) che lo obbliga a compilare il verbale in assemblea?"
Ringraziandovi anticipatamente, si porgono distinti saluti.
Foggia lì 30/01/2021.

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Krono
Krono 07-02-2021 12:47:13

La prossima volta che vai in assemblea registra l'assemblea di condominio (anche solo audio). Tuttavia avvisa i partecipanti della registrazione. Se si oppongono lascia l'assemblea, perchè vuol dire che ti devono tirare una fregatura.
La normativa condominiale è poco definita. Verosimilmente il verbale è un'attestazione dei fatti verificatisi in assemblea. Attestato solo quanto indicato da chi lo ha firmato. Quindi non firmarlo. Tuttavia se non lo contesti, anche tramite le procedure di legge, ossia per nullità o annullabilità, i verbali si consolidano. La nuova normativa non prevede figure specifiche per l'assemblea di condominio, ad esempio con la riforma 220/2012 il presidente non è più previsto, rimane però l'indicazione della redazione del verbale che presume la presenza di un segretario.
Inoltre dovresti verificare se hai un Regolamento di Condominio e cosa dice al riguardo. Devi valutare il tuo caso particolare e capire se vale la pena di contestare o no.
Anch'io della zona di Foggia, conosco i metodi poco trasparenti utilizzati nella zona

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