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Uso improprio dei box e problematiche connesse al risarcimento dei danni da parte della compagnia assicurativa del condominio
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Uso improprio dei box e problematiche connesse al risarcimento dei danni da parte della compagnia assicurativa del condominio

Il proprietario del box in condominio può utilizzare lo spazio come meglio crede, purché venga rispettata la destinazione del bene

Avv. Michele Orefice 

Il box auto rappresenta un enorme vantaggio per chi vive in condominio, soprattutto per coloro che abitano in zone ad alta intensità abitativa, dove gli spazi pubblici per parcheggiare sono diventati davvero scarsi.

Peraltro, parcheggiare in strada, anche se vicino casa, non è detto che sia la scelta migliore in termini di sicurezza e salvaguardia della propria auto, se si considera che i furti e i danneggiamenti ai mezzi posteggiati all'aperto sono all'ordine del giorno.

Ragion per cui, in molte città, il box è diventato una comodità irrinunciabile per i condòmini.

Per di più il box, specialmente quando è ampio, oltre a risolvere il problema del posteggio, si presta ad essere utilizzato per custodire i beni più diversi, tipo armadi, elettrodomestici, attrezzi, combustibile, bottiglie, indumenti, libri, sci, copertoni e chi più ne ha più ne metta.

In alcuni casi, poi, il box diviene, addirittura, un luogo per svolgere vere e proprie attività, più o meno pericolose.

A titolo di esempio si pensi a coloro che cucinano nel box, con tanto di bombola del gas e pentole, oppure si pensi a quelli che trasformano il box in studio, conservandovi all'interno computer e documenti cartacei.

In questi casi si ragiona di utilizzo improprio del box perché non conforme alla sua destinazione d'uso.

=> Utilizzo del box auto come magazzino? Si può. L'amministratore di condominio non lo può vietare

A tal proposito è utile spiegare cosa sia un box e cosa si possa custodire al suo interno e poi che uso se ne possa fare.

Innanzitutto occorre evidenziare che il box è una unità immobiliare censita al catasto fabbricati nell'ambito del gruppo "C/6" riferito, appunto, alle autorimesse (senza fine di lucro), che sono spazi destinati al ricovero, alla sosta e alla manovra degli autoveicoli.

Dal punto di vista strutturale il box è uno spazio delimitato con una costruzione resistente al fuoco, che in genere si identifica con i muri esterni di delimitazione del locale chiuso, all'interno del quale possono essere conservati uno o più veicoli.

Nello specifico, infatti, il box viene definito nell'ambito del D.P.R. 151/2011 "regolamento di prevenzione incendi" come un "volume delimitato da strutture di resistenza al fuoco definita e di superficie non superiore a 40 m2".

Ma a prescindere dai controlli antincendio è plausibile che l'utilizzo di un locale chiuso come il box sia vincolato al rispetto dei divieti di usare fiamme libere, depositare sostanze infiammabili o combustibili, eseguire riparazioni o prove di motori, parcheggiare autoveicoli con perdite anormali di carburanti o lubrificanti, così come previsto dal punto 10.1 lettera b) del D.M. 1 febbraio 1986 "norme di sicurezza antincendi per la costruzione e l'esercizio di autorimesse e simili".

Tali prescrizioni sembrano essere sufficienti ad escludere che il box possa essere considerato come un locale idoneo, per esempio, a cucinarvi all'interno con l'ausilio di bombole a gas, sebbene il proprietario abbia tutto il diritto di utilizzare il bene privato nel modo che ritiene più opportuno, ma sempre e comunque nel rispetto della legge.

=> Le spese per la manutenzione dei box le paga chi è proprietario dei box

In buona sostanza, il proprietario del box in condominio può utilizzare lo spazio come meglio crede, purché, ovviamente, venga rispettata la destinazione del bene e si rispettino le prescrizioni urbanistiche relative all'accatastamento (Cass. n. 14671/2014).

È ovvio che laddove esista un regolamento condominiale di tipo contrattuale, che statuisca l'obbligo di utilizzare il box auto soltanto come ricovero di autoveicoli, non sarà possibile utilizzarlo per altre attività.

Tuttavia, in assenza di vincoli regolamentari condominiali il proprietario del box ha tutto il diritto di farne l'uso che crede, per depositarvi mobili, attrezzi e così via, ma anche per trasformarlo in un magazzino o in uno studio.

Ed in ogni caso, in assenza di norme regolamentari, l'amministratore di condominio non può neanche legittimamente contestare l'uso delle proprietà individuali, a meno che tale utilizzo non influisca sulla conservazione delle parti condominiali (Trib. di Roma sentenza n.224/2019).

Il vero problema si pone, però, nel momento in cui il proprietario del box dovesse richiedere al condominio il risarcimento dei danni subiti alle cose conservate nello stesso box, per cause attribuibili alla cattiva manutenzione delle parti comuni, tipo un infiltrazione d'acqua proveniente dalla rottura di una tubazione condominiale.

In questi casi è indubbio che il condominio, essendo tenuto alla custodia e alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell'edificio, sia ritenuto responsabile, in base all'art. 2051 c.c., dei danni che le cose comuni dovessero arrecare alle parti esclusive di uno dei condòmini, salvo che lo stesso condominio non provi il caso fortuito (Cass. n. 6753/2004; n. 21684/2005; n.12646/2011, n. 15291/2011).

Per tale ragione i condòmini sono spesso orientati a deliberare di stipulare una cosiddetta "polizza globale fabbricati", che preveda il risarcimento degli eventuali danni cagionati dalle parti comuni, sebbene in materia condominiale è noto che non sussiste un obbligo di legge per il condominio di stipulare una polizza assicurativa, salvo previsioni regolamentari in tal senso.

Nella prassi, comunque, sono tante le polizze condominiali che vengono stipulate con delle garanzie aggiuntive, ossia con clausole utili che coprono, nei limiti di quanto pattuito, i danni idrici e la ricerca guasti, rivalendo il condominio per i danni causati alle parti comuni e alle parti private o alle persone.

=> Parcheggio in condominio? I proprietari dei box non sempre ne hanno diritto

In proposito ci si domanda se l'utilizzo improprio del box possa compromettere, in qualche modo, il riconoscimento del risarcimento del danno da parte della compagnia assicurativa condominiale.

Ebbene la risposta al quesito non può essere univoca, in quanto molto dipende da ciò che è stato contrattualizzato nella polizza, o meglio nelle sue clausole, fermo restando che il condominio, nel caso di diniego ingiustificato della compagnia a risarcire il danno, qualora il danneggiato dovesse adire direttamente le vie legali, potrebbe costituirsi in giudizio chiedendo al giudice di essere autorizzato a chiamare il terzo, cioè a citare l'assicurazione, per rispondere del danno.

Non è improbabile che la compagnia assicurativa, a seguito di apertura del sinistro da parte dell'amministratore, risponda che il danno non è coperto dalla polizza, perché le cose conservate all'interno del box non potevano starci, ma in ogni caso, al di là delle variabile connesse alle cause del sinistro ed allo stato dei luoghi, il proprietario del box ha il diritto di farne l'uso che crede.

Avv. Michele Orefice

www.oreficestudio.it

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