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Alienazione da parte di una società costruttrice di appartamenti siti in un condominio e spazio adibito per i parcheggi: profili di natura risarcitoria
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Alienazione da parte di una società costruttrice di appartamenti siti in un condominio e spazio adibito per i parcheggi: profili di natura risarcitoria

Spazio adibito a parcheggio e sua destinazione

Avv. Maurizio Tarantino 

La configurabilità della sola tutela risarcitoria si ha quando lo spazio vincolato, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a parcheggio in corso di costruzione e sia stato utilizzato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura.

=> Il parcheggio in condominio. Un breve vademecum sul vincolo di destinazione d'uso

La vicenda. Con patto d'obbligo di febbraio 1968, la società beta si era impegnata a destinare ad area di parcheggio una superficie di mq. 523,75; con atto di compravendita di dicembre 1968 detta società trasferiva a Caio gli appartamenti di cui alla scala B con annessa autorimessa al piano interrato e a Mevio la proprietà dei restanti appartamenti; Caio vendeva a Sempronio il locale autorimessa distinto con il n. 2 e il locale autorimessa con il n. 3; con successivi atti Caio e Mevio trasferivano la proprietà del singoli appartamenti agli attori.

Il Tribunale di Roma, dichiarava che la società costruttrice si era impegnata irrevocabilmente e definitivamente a destinare e mantenere permanentemente a parcheggio la superficie asservita; dichiarava nullo l'atto con cui la società costruttrice aveva venduto a Caio un'autorimessa privata al piano interrato con un piccolo cortiletto di servizio e accessorio a confine da tutti i lati con terrapieno; dichiarava di conseguenza nullo in parte l'atto con cui Caio aveva venduto a Sempronio i locali ad uso autorimessa privata; dichiarava fondata l'azione degli attori tesa a ottenere uno spazio su cui esercitare in modo esclusivo e permanente il diritto di parcheggio come riconosciuto dal legislatore; dichiarava che il bene sul quale gli attori dovevano esercitare il diritto di parcheggio andava individuato nei due locali venduti da Caio ad Sempronio e precisamente nel locale ad uso autorimessa privata sito al piano interrato; dichiarava che si doveva procedere con separata sentenza a indicare la consistenza del bene da asservire, individuare la posizione dei luoghi, indicare i lavori da eseguire, stabilire le modalità di uso, quantificare i danni patiti da Sempronio da porre a carico degli eredi del dante causa.

Il Tribunale di Roma, accertava che l'area da adibire all'uso di parcheggio per gli attori era di mq. 215,82 e per l'effetto condannava Sempronio al rilascio dell'area; inoltre, accoglieva la domanda di risarcimento dei danni proposta dal Sempronio nei confronti degli eredi di Caio e per l'effetto condannava gli eredi al pagamento della somma.

=> L'utilizzo atipico del parcheggio condominiale

In secondo grado, la Corte d'appello di Roma, in parziale riforma della sentenza definitiva, ha rigettato la domanda di risarcimento del danno proposta da Sempronio conoscendo costui, successivo acquirente, l'entità del suo acquisto e dunque il vincolo di destinazione d'uso; quindi, i giudici hanno affermato che l'asservimento dell'area doveva ritenersi limitato al solo diritto d'uso in proporzione fatto valere dagli attori e che con riguardo all'uso dei soli attori ha pronunciato il Tribunale con la sentenza gravata; in tema, nessuna domanda di quantificazione del corrispettivo per il diritto d'uso era stata proposta dal Sempronio.

Motivi del ricorso . Secondo sempronio vi era stata la violazione dell'art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, in quanto la sentenza impugnata aveva confermato il riconoscimento di un diritto reale di destinazione d'uso ai resistenti condomini e non già una tutela risarcitoria, stante, ab origine, la mancata realizzazione delle aree di parcheggio da parte del costruttore.

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Secondo gli ermellini, in tema di spazi riservati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione, il vincolo previsto al riguardo dall'art. 41-sexes della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall'alt. 18 della legge n. 765 del 1967, è subordinato alla condizione che l'area scoperta esista e non sia stata adibita ad un uso incompatibile con la sua destinazione; ove lo spazio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a parcheggio in corso di costruzione e sia stato, invece, utilizzato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura, non può farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai sorto ma, eventualmente, a quella risarcitoria, atteso che il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione dello stesso ed il riconoscimento giudiziale del diritto reale d'uso degli spazi destinati a parcheggio può avere ad oggetto soltanto le aree che siano destinate allo scopo di cui si tratta nei provvedimenti abilitativi all'edificazione (Cass., Sez. II, 22 febbraio 2006, n. 3961; Cass., Sez. II, 7 maggio 2008, n. 11202; Cass., Sez. II, 25 maggio 2017, n. 13210).

=> Scantinato detenuto da un condomino sottoposto a vincolo di destinazione a parcheggio

Da tale principio deriva che la configurabilità della sola tutela risarcitoria si ha quando lo spazio vincolato, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a parcheggio in corso di costruzione e sia stato utilizzato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura.Ma non è questa la situazione che la Corte d'appello, confermando la sentenza del Tribunale, ha accertato, essendo risultato, alla luce delle emergenze tecniche, che la proprietà di Sempronio con la destinazione di autorimessa era localizzata all'interno della superficie destinata inderogabilmente a parcheggio.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

SPAZI RISERVATI AI PARCHEGGI

RIFERIMENTI NORMATIVI

art. 41-sexes della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall'alt. 18 della legge n. 765 del 1967

PROBLEMA

Il Tribunale dichiarava che la società costruttrice si era impegnata irrevocabilmente e definitivamente a destinare e mantenere permanentemente a parcheggio la superficie asservita; quindi, dichiarava fondata l'azione degli attori tesa a ottenere uno spazio su cui esercitare in modo esclusivo e permanente il diritto di parcheggio come riconosciuto dal legislatore.

LA SOLUZIONE

Secondo la cassazione, ove lo spazio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a parcheggio in corso di costruzione e sia stato, invece, utilizzato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura, non può farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai sorto ma, eventualmente, a quella risarcitoria, atteso che il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione dello stesso ed il riconoscimento giudiziale del diritto reale d'uso degli spazi destinati a parcheggio può avere ad oggetto soltanto le aree che siano destinate allo scopo di cui si tratta nei provvedimenti abilitativi all'edificazione.

LA MASSIMA

In tema di spazi riservati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione, il vincolo previsto dalla legge (art. 41-sexes), è subordinato alla condizione che l'area scoperta esista e non sia stata adibita ad un uso incompatibile con la sua destinazione. Cass. civ., sez. II, 22 agosto 2019, n. 21582

=> Trasformazione del cortile in parcheggio: innovazione o modificazione della destinazione d'uso?

Scarica Cass. civ. sez. II 22 agosto 2019 n. 21582

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