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Bonus fiscali e fondazioni, terrapieni, muri di contenimento in condominio

Le potenzialità dei bonus fiscali per la sicurezza del caseggiato
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli 

Le fondazioni sono le strutture sotterranee destinate a sorreggere l'edificio

Si tratta di parti comuni davvero necessarie, per le quali è arduo ipotizzare un uso particolare diverso da quello di ricevere i carichi provenienti dalle strutture sovrastanti e diffonderli al suolo.

È pacifico quindi ritenere che esse siano condominiali in tutta la loro estensione, a prescindere dalla circostanza che un singolo loro elemento parziale sia tecnicamente a servizio di una parte del fabbricato.

Per quanto sopra, le spese di riparazione e conservazione delle fondazioni e delle sottofondazioni (gettate cementizie, opere di incanalamento di acque sotterranee ecc.) di un fabbricato condominiale debbono essere sostenute da tutti i condomini in proporzione delle quote di ciascuno, non rilevando la circostanza che il cedimento e le lesioni riguardino in diversa misura alcune parti dell'edificio.

Nel caso di un condominio costituito per "corpi di fabbrica", a differenza della regola generale, si potrebbe sostenere una separazione dell'utilità fornita dal bene, con la conseguenza che la sua destinazione strutturale - e, quindi, oggettiva ed indipendente dal comportamento dei singoli partecipanti - deve reputarsi a favore di una parte dei condomini e la sua comproprietà deve qualificarsi come parziaria: per le spese dovrebbero gravare solo sulla collettività che fruisce del bene.

Comunque - all'interno di un edificio, come quello condominiale, nel quale sussiste, inevitabilmente, la compenetrazione di un eterogeneo complesso di strutture delle più svariate tipologie (fondazioni, muri maestri, muri perimetrali, tramezzi, strutture tecniche, condutture, impianti, ecc.) - al fine di individuare quale di queste strutture costituisca "fondazione", è necessario procedere ad un'indagine sulla specifica destinazione strutturale ed oggettiva di ciascuna.

Il suolo, il sottosuolo e le fondazioni. Definizioni.

Sismabonus e fondazioni

Gli interventi sulle fondazioni, come tutti quelli di riduzione del rischio sismico realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio, s'inquadrano entro il comma 4 del predetto articolo, che eleva al 110% l'aliquota relativa alla detrazione prevista dall'art. 16, commi da 1-bis a 1-septies del d.l. n. 63/2013, avente ad oggetto gli interventi antisismici per la messa in sicurezza delle parti strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati strutturalmente indicati all'art. 16-bis, comma 1, lett. i) del Tuir.

Del resto il Consiglio Superiore Lavori Pubblici ha precisato che il beneficio del sismabonus vale soprattutto per le opere di consolidamento degli edifici in muratura dei centri storici il cui sistema fondale è spesso costituito dal semplice prolungamento delle murature portanti al di sotto del livello di pavimento oppure da un conglomerato posto in opera riempendo uno scavo spinto fino a livelli ritenuti idonei a trasferire al terreno i carichi statici dell'edificio.

Si tratta di sistemi strutturali semplici che spesso sono attraversati da scarichi e, quindi, sono esposti a rischi legati a un mancato drenaggio dell'acqua (parere 5/2021).

Di chi è l'intercapedine tra il suolo e il piano interrato?

Opere di sostegno terrapieni e sismabonus

Se il caseggiato è stato eretto su un pendio sono state certamente realizzate opere di livellamento, cioè terrapieni. Qualora detti manufatti siano stati realizzati nell'interesse comune le relative spese vanno ripartite tra tutti i condomini in ragione della quota millesimale di spettanza.

Qualora, invece, tali manufatti servano esclusivamente a livellare proprietà esclusive, saranno i relativi proprietari a dover sostenere i costi di manutenzione del bene.

A diversa conclusione si deve arrivare sia per le opere di puntella­mento (provvisorie o definitive) sia per quelle di rinforzo e consolida­mento per arrestare o eliminare il pericolo di frane a monte o a valle dell'edificio condominiale, sia che la frana minacci la stabilità dell'in­tero edificio, sia che possa rendere inabitabile la sola proprietà di un condomino. Di conseguenza le spese per tali lavori saranno a carico di tutti i condomini.

Il discorso riguarda anche le opere di sostegno di terrapieni a monte delle quali si trovino le fondazioni della costruzione, o anche eventuali "cavità antropiche" che sono presenti in aeree del nostro Paese scavate fin dall'antichità per essere utilizzate come elementi accessori all'abitazione (ricovero animali, raccolta acque, stoccaggio di materiali e prodotti vari, estrazione di materiali da costruzione).

Per queste opere di fondamentale importanza il progettista, il direttore dei lavori e, ove previsto, il collaudatore statico, ciascuno per quanto di competenza, dovranno esplicitare il nesso di causalità tra la stabilità dell'edificio nei confronti dell'azione sismica e l'eventuale carenza da sanare in elementi posti nelle vicinanze delle costruzioni.

In altre parole, questi soggetti dovranno spiegare qual è il rapporto causa-effetto tra gli interventi su questi elementi e il miglioramento della sicurezza degli edifici.

=> Il terrapieno in un edificio condominiale è parte comune o di proprietà esclusiva?

Il muro di contenimento

In ambito condominiale è possibile che un muro sia stato realizzato dal costruttore dell'edificio al fine di assolvere ad una funzione di contenimento del terrapieno a monte venutosi a creare per effetto dello sbancamento del terreno effettuato per edificare il fabbricato; tale struttura deve ritenersi strutturalmente inserito nel complessivo muro perimetrale dell'edificio.

Merita di essere ricordato che gli interventi su un muro di contenimento, sempreché funzionali all'adozione di misure antisismiche in relazione alle parti strutturali dell'edificio condominiale, possano essere annoverati tra gli interventi sulle 'parti comuni' che possono beneficiare del superbonus.

Tale soluzione interpretativa vale in presenza dei requisiti e delle condizioni normativamente previsti per accedere all'agevolazione in questione, inclusa la presenza dell'asseverazione rilasciata dal professionista abilitato ai sensi dell'articolo 119, comma 13, lettera b), del decreto Rilancio, dalla quale risulti l'efficacia dei lavori eseguiti ai fini dell'adozione di misure antisismiche riguardanti elementi strutturali del condominio.

Scarica Consiglio Superiore Lavori Pubblici fondazioni parere pdf1

Scarica Muro contenimento condominio pdf1

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