Chi ed in che misura paga le spese necessarie per interventi manutentivi riguardanti le fondazioni condominiali?
Per rispondere a questo quesito, evidentemente, è utile comprendere con chiarezza che cosa si debba intendere per fondazioni.
Le fondazioni, conosciute e spesso chiamate anche fondamenta, sono quella componente del manufatto edile su cui si poggia l'intero e
dificio.
In ragione della tipologia di costruzione che si andrà ad innalzare come pure del conformazione e consistenza del suolo sul quale verrà infissa la costruzione, si fa ricorso differenti tipologie di fondazioni.
La tecnica costruttiva odierna conosce queste tipi di fondamenta:
a) diritte continue (ordinarie, a platea, a travi rovesce);
b) dirette discontinue (a plinti);
c) indirette (a diaframmi, a pali, a pozzi).
Le fondazioni sono parti comuni in quanto espressamente menzionate dall'art. 1117 del codice civile.
Si badi: un conto è il suolo dell'edificio, altro le sue fondazioni. Il suolo è la parte del terreno sul quale tali fondazioni poggiano.
Ne discende che per suolo non deve intendersi il piano di compagna ma la superficie di infissione delle predette strutture portanti dell'edificio.
Il suolo, il sottosuolo e le fondazioni. Definizioni.
Chiarita la nozione di fondazioni è utile valutare la loro proprietà.
Si diceva poco prima che le norme del codice civile dettate in materia di condominio annoverano espressamente tra le parti comuni nel fondazioni dell'edificio.
L'art. 1117 c.c. cui si fa riferimento contiene un'espressa menzione del titolo (leggasi regolamento contrattuale o atti d'acquisto, meglio primo atto di vendita da parte dell'originario unico proprietario dell'edificio) quale atto idoneo a fare venire meno la condominialità di un bene.
La giurisprudenza ripete sovente la locuzione “presunzione di condominialità”, ma com'è stato più volte autorevolmente evidenziato (dalla Cassazione) le cose o sono comuni o non lo sono: non esistono presunzioni di sorta.
È raro, meglio rarissimo che le fondazioni possano essere escluse dal novero delle parti comuni dell'edificio.
Ciò ci porta a considerare le modalità di ripartizione della spesa: per farlo non si può non guardare alla composizione del condominio e di conseguenza ai soggetti coinvolti.
Un ruolo fondamentale, quindi, nei casi di incertezza, lo giocano i progetti originari di costruzione dell'edificio o comunque specifiche indagini svolte al fine di comprendere che cosa riguardino le fondazioni.
È questo l'elemento primario che dobbiamo tenere a mente: le fondazioni sono di tutti quei condòmini su cui poggia la relativa proprietà.
Se esistono due edifici costituenti un unico condominio e ognuno ha proprie fondazioni, ciascuno dei condòmini sarà tenuto a partecipare alle spese riguardanti le fondazioni dell'edificio di riferimento.
Non si possono avere dubbi sul fatto che gli interventi inerenti queste parti dell'edificio debbano essere considerati opere volte alla conservazione delle medesime.
Le spese per la conservazione sono quelle che consentono il mantenimento del valore capitale del bene (cfr. Cass. n. 8892/00) oltre che, chiaramente, la sua sicurezza e stabilità. In questo consenso pertanto, salvo differente accordo tra tutti i condòmini, le spese inerenti le fondazioni condominiali debbono essere ripartite tra tutti i condòmini (come sopra individuati) secondo i millesimi di proprietà.
