In tema di contratto di appalto, per espressa previsione legislativa, la responsabilità dell'appaltatore per vizi e difformità dell'opera opera in favore del committente, ovvero di colui che ha ordinato i lavori che formano oggetto dell'accordo sottoscritto dalle parti.
Nel condominio tale termine assume un significato più ampio, che travalica dal concetto tradizionale di committente, e si estende alla necessità di far valere la garanzia nei confronti del costruttore per tutte le difformità riferibili alle parti comuni.
Responsabilità di costruttore e venditore per danni al condominio. Fatto e decisione
La Corte di appello di Brescia, con sentenza n. 1131 in data 5 luglio 2023, ha rigettato l'appello proposto dal costruttore di un edificio condominiale nei confronti del condominio ed avente ad oggetto la domanda di risarcimento danni avanzata da questi in relazione a vizi o difformità dello stabile.
Il soccombente è stato così condannato al pagamento delle spese di lite in favore di tutte le parti in causa (ad eccezione della società venditrice in quanto contumace), oltre al pagamento del risarcimento ex art. 96 c.p.c.
Il giudizio di merito aveva preso avvio da un ricorso ex art. 669 c.p.c. incardinato dal condominio nei confronti del costruttore, della venditrice e del progettista nonché direttore dei lavori per una serie di gravi danni che si erano verificati su parti condominiali per effetto della cattiva esecuzione dell'opera.
Come riscontrato anche dalla CTU i vizi erano stati tempestivamente segnalati più volte ed erano stati sostanzialmente riconosciuti come tali dai primi due soggetti, tanto è vero che l'impresa edile, ripetutamente, era intervenuta ma senza risultati utili.
Il Tribunale, titolare dell'azione di merito, aveva accolto parzialmente la domanda del condominio condannando il costruttore ed il venditore, in solido, al pagamento di un cospicuo risarcimento ai sensi dell'art. 1669 c.c., mentre aveva dichiarato la decadenza dell'azione risarcitoria nei confronti del progettista e direttore dei lavori.
Avverso tale sentenza il costruttore aveva proposto appello (contumace la venditrice) sulla base di plurimi motivi di gravame, tutti dichiarati infondati. Sintetizzando necessariamente la complessa motivazione, la Corte del merito, a conferma di quanto deciso dal primo giudice, in particolare e per quanto di specifico interesse, ha dichiarato la legittimazione attiva dell'amministratore all'esercizio dell'azione ex art. 1667 c.c., riguardando vizi e difetti solo parti comuni dell'edificio condominiale e, contestualmente, ha ribadito come corretta la legittimazione passiva di tutti i convenuti in causa, ovvero: appaltatore, progettista e direttore dei lavori e venditore-costruttore, rispetto ai quali il primo soggetto è direttamente contemplato dall'art. 1669 c.c.
Il giudice del gravame ha, altresì, condiviso le ulteriori argomentazioni del Tribunale in merito al riconoscimento del risarcimento del danno in favore del condominio ai sensi dell'art. 1669 c.c., ritenendo che i vizi ed i difetti denunciati dall'attore (a titolo esemplificativo: fessurazioni, rotture, distacchi delle lastre dalle facciate, infiltrazioni e quant'altro) rientrassero a pieno titolo nel concetto di alterazioni idonee a compromettere la struttura in modo da ridurne il godimento e da alterarne la funzionalità globale.
Gli esiti del gravame, infine, hanno determinato non solo la condanna dell'appellato all'integrale corresponsione delle spese di lite, ma anche al pagamento di una somma a titolo di risarcimento danni ex art. 96 c.p.c., avendo lo stesso instaurato un gravame pretestuoso, defatigante e privo di prova a fronte della lineare ed esaustiva decisione di primo grado.
Considerazioni conclusive
Le disposizioni di legge collegate ai fatti di cui è causa sono gli articoli che disciplinano il contratto di appalto e segnatamente gli artt. 1167, 1168 e 1169 c.c.
La prima disposizione (difformità e vizi dell'opera) è stata invocata dall'appellante/costruttore per negare la legittimazione attiva dell'amministrazione alla relativa azione di garanzia. Correttamente il Collegio ha rigettato il motivo come infondato perché l'amministratore, che ai sensi dell'art. 1130, n. 4, c.c. ha pacificamente il dovere di compiere gli atti finalizzati alla conservazione delle parti comuni dell'edificio, è titolare del potere di agire in giudizio nei confronti dell'appaltatore/costruttore nel caso in cui emergano vizi e difformità dell'opera, pur con i limiti dettati dalla norma stessa in relazione alla denunzia degli stessi.
Limite che comprende anche l'oggetto di quanto rivendicato e che resta confinato nell'ambito del bene comune, come evidenziato dalla costante giurisprudenza secondo la quale "in tema di condominio, la legittimazione dell'amministratore a promuovere l'azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 c.c., nei confronti del costruttore, a tutela dell'edificio nella sua unitarietà, non può estendersi, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, anche alla proposizione delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente, relative ai danni subiti dai condomini nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva. nei confronti dell'appaltatore" (Cass., sez. 2, 17 febbraio 2020, n. 3846; Cass., sez. 2, 8 novembre 2010, n. 22656).
Anche sotto il profilo della legittimazione passiva la Corte di appello ha confermato la decisione di prime cure avendo ritenuto che, al di là dell'accertamento delle differenti responsabilità, le parti presenti nel giudizio erano state chiamate correttamente in causa dal condominio. Si ricorda, a tale proposito, che:
- il "soggetto passivo della responsabilità prevista dalle norme innanzi citate può essere non soltanto chi abbia eseguito la costruzione in dipendenza di un contratto d'appalto, bensì qualunque costruttore che abbia realizzato l'immobile con gestione diretta" (Cass., sez. 2, 30 gennaio 1995, 1081);
- alla responsabilità ex art. 1669 c.c. possono concorrere con l'appaltatore "tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione dell'opera, abbiano contribuito, per colpa professionale (segnatamente il progettista e/o il direttore dei lavori), alla determinazione dell'evento dannoso, costituito dall'insorgenza dei vizi o gravi difetti di costruzione" (Cass., sez. 2, 23 luglio 2013, n. 17874);
- l'azione di responsabilità prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata "anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti e sempre che si tratti di difetti gravi che pregiudichino il grave godimento o la funzionalità dell'immobile" (Cass. sez. 2, 30 settembre 2020, n. 20877).
A conclusione di quanto osservato si può senza dubbio affermare - come dichiarato dai giudici di legittimità - che il complesso delle norme richiamate pone una garanzia rafforzata a tutela del committente (che nel nostro caso equivale al condominio, anche se in via del tutto indiretta) per cui se a fondamento della domanda siano dedotti vizi di gravità tale da incidere sugli elementi essenziali dell'opera e da influire sulla sua durata compromettendone la conservazione, "il giudice è sempre tenuto, ove le circostanze lo richiedano, a qualificare la domanda, in termini di risarcimento per responsabilità extracontrattuale (art. 1669 c.c.), ovvero contrattuale di adempimento o riduzione del prezzo e risoluzione (art. 1667 c.c.)" (Cass. sez. 2, 25 luglio 2019, n. 20184).
