Tra i gravi difetti di costruzione, per i quali è operante a carico dell'appaltatore la garanzia sancita dall'art. 1669 c. c., vanno compresi quelli che, pur non incidendo direttamente sulla statica di un fabbricato, pregiudicano in modo grave la funzione cui esso sia stato destinato: si pensi ai difetti di costruzione del lastrico di copertura di un fabbricato, tali da provocare infiltrazioni di acqua all'interno degli appartamenti sottostanti ed a carico delle altre strutture condominiali.
Così come prevede l'articolo 1669 c.c. la denunzia dei gravi difetti va fatta entro un anno dalla scoperta.
Si noti che la giurisprudenza propende per un certo favore verso il committente, attenuando l'ambito del concetto di vizio evidente e palese, per dare rilievo essenzialmente alla conoscenza (o conoscibilità) del vizio collegata al momento in cui il committente stesso venga a disporre di idonei rilievi tecnici dai quali possa ricavare precisa cognizione della situazione di difettosità delle opere (Cass. civ., sez. II, 27/11/2012, n. 21089).
Così si è precisato che il termine di decadenza annuale, previsto dall'art. 1669 c.c., decorre dal giorno in cui il committente consegua la duplice sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause. In ogni caso l'azione si prescrive entro un anno dalla denunzia (purché la scoperta del vizio sia avvenuta entro il limite dei 10 anni dal compimento dell'opera).
E se l'appaltatore si impegna ad eliminare i gravi vizi e i difetti dell'opera realizzata, riconoscendo la loro esistenza?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Taranto nella sentenza n. 1819 del 27 giugno 2022.
Vizi gravi e impegno dell'appaltatore ad eliminarli: la vicenda
Una condomina, proprietaria dell'appartamento all'ultimo piano subiva gravi fenomeni infiltrativi a causa della scarsa coibentazione o errata esecuzione del lastrico; tale problematica veniva discussa nel corso di un'assemblea condominiale a cui aveva preso parte la società costruttrice che si impegnava ad intervenire per rimuovere le cause del danno e ripristinare i locali ammalorati della detta condomina.
Successivamente, però, il costruttore non rispettava l'impegno preso; di conseguenza la stessa condomina, dopo aver fatto accertare la situazione in sede di procedimento di A.T.P., si rivolgeva al Tribunale per chiedeva la condanna della società ad eseguire le lavorazioni edili necessarie per l'eliminazione del fenomeno dannoso, nonché il risarcimento dei danni, patrimoniali e non, subiti dall'attrice.
Anche il condominio, vista l'inerzia della società convenuta nel tener fede agli impegni presi in assemblea, intervenuto sia nella procedura di A.T.P. che nel giudizio iniziato dalla condomina dell'ultimo piano per chiedere che la convenuta fosse condannata a eseguire, sulle parti comuni dello stabile condominiale, le lavorazioni edili indicate dal consulente tecnico di ufficio.
La società convenuta, costituitasi in giudizio, eccepiva, tra l'altro, la propria carenza di legittimazione passiva in quanto il fenomeno lesivo era riconducibile all'omessa manutenzione del lastrico di competenza condominiale, la carenza di legittimazione ad agire della condomina a tutela di un bene di proprietà condominiale; in ogni caso deduceva la decadenza e prescrizione di ogni azione.
La decisione
Il Tribunale ha accolto le ragioni della condomina e del condominio.
Le parti interessate hanno denunziato vizi di costruzione del fabbricato avvalendosi dell'azione di responsabilità extracontrattuale di cui all'art. 1669 c.c., esercitabile contro il venditore che abbia provveduto a costruire l'immobile con propria gestione diretta o sia comunque fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'esecutore dell'opera edilizia.
Come ricorda lo stesso Tribunale l'azione di garanzia ex art. 1669 c.c. ha carattere personale e può essere promossa da ciascun condomino senza necessità che al giudizio partecipino gli altri condomini, sia nel caso in cui i vizi denunciati riguardino la cosa comune, sia se investano delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Lo stesso giudice ha riconosciuto che le "anomalie" denunciate, e poi accertate, rappresentano vizi tali da identificarsi in quei "gravi difetti" sanzionati dall'art. 1669 c.c.
In ogni caso l'eccezione di decadenza e prescrizione, a termini dell'art.1669 c.c., è risultata infondata. Secondo il Tribunale infatti la dichiarazione di intenti resa dall'amministratore della società costruttrice nel corso della riunione assembleare ha carattere "concludente", implicando il riconoscimento dell'esistenza dei vizi del lastrico. Tale ammissione dei vizi accompagnata dal formale impegno di provvedere alla loro eliminazione espressa in assemblea, ha determinato il sorgere di una nuova obbligazione di garanzia, svincolata dai termini di cui all'art.1669 c.c. e soggetta solo all'ordinaria prescrizione decennale.
