#1 Inviato 7 Luglio, 2017 Buongiorno, Tizio condomino ha venduto un appartamento a Caio, Tizio non ha provveduto al pagamento delle quote riguardanti la facciata dell'edificio, oggi chiedo, a chi dovrei fare l'azione legale, dato che dette quote non sono risalenti ne all'anno in corso ne all'anno precedente del'acquisto? Devo rivolgermi al nuovo proprietario e poi sarà lui che dovrà rivalersi sul vecchio proprietario, oppure devo inoltrare azione legale direttamente al vecchio proprietario? grazie saluti
#2 Inviato 7 Luglio, 2017 Chiedi il pagamento al nuovo condomino, sarà lui che provvederà a rivlersi sul venditore, potrebbe darsi che nei loro accordi di compravendita abbiano deciso altrimenti; La deliberazione dell'assemblea condominiale riguardante l'esecuzione di opere straordinarie all'edificio, precedente di qualche giorno la vendita di unità immobiliari, determina che gli acquirenti debbono pagare le spese relative, trattandosi di obligationes propter rem. Non esclude il debito degli aventi causa verso il condominio la mancanza di informativa tra le parti circa la deliberazione stessa e gli acquirenti sono chiamati a rispondere delle spese solidalmente con l'alienante, non al suo posto. E,dal momento che la buona fede avrebbe voluto che l'obbligazione fosse dichiarata nelle trattative e indicata nei contratti, poichè rilevanti nel sinallagma, la parte venditrice è tenuta alla manleva per tali spese. (Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 2006, n. 10141) In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante e acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea. Ne consegue che, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 delle disp. att. c.c. (Cass. Civ., Sez. II, n. 24654 del 3 dicembre 2010) In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c." (Cass. 2 maggio 2013 n. 10235). Se invece le quote sono vecchie e non risalenti all'anno di vendita ed all'anno precedente, devi chiedere al vecchio proprietario se riesci a trovarlo, altrimenti dovranno pagare tutti i condomini escluso il nuovo
#3 Inviato 7 Luglio, 2017 Buongiorno, Tizio condomino ha venduto un appartamento a Caio, Tizio non ha provveduto al pagamento delle quote riguardanti la facciata dell'edificio, oggi chiedo, a chi dovrei fare l'azione legale, dato che dette quote non sono risalenti ne all'anno in corso ne all'anno precedente del'acquisto?Devo rivolgermi al nuovo proprietario e poi sarà lui che dovrà rivalersi sul vecchio proprietario, oppure devo inoltrare azione legale direttamente al vecchio proprietario? grazie saluti Ai sensi dell'art. 63 com. 4 c.c. chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente. Quindi, ne risponde il vecchio proprietario.
#4 Inviato 7 Luglio, 2017 Ai sensi dell'art. 63 com. 4 c.c. chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente. Quindi, ne risponde il vecchio proprietario. questo riguarda la gestione ordinaria, nel caso invece si tratti, come credo in questo caso, di interventi straordinari sull'immobile, le spese sono a carico di chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi. Quindi il venditore.
#5 Inviato 7 Luglio, 2017 questo riguarda la gestione ordinaria, nel caso invece si tratti, come credo in questo caso, di interventi straordinari sull'immobile, le spese sono a carico di chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi. Quindi il venditore. E il venditore non è il vecchio proprietario??? 🤔
#7 Inviato 7 Luglio, 2017 Il primo passo che puoi fare e' richiedere la somma all'attuale intestatario dell'immobile; sara' lui poi, magari producendo l'atto di acquisto, a dirti se ci sono stati eventuali patti intercorsi fra loro, ed a quel punto potrai regolarti di conseguenza
#8 Inviato 7 Luglio, 2017 Grazie a tutti, cmq non ho ancora capito se devo fare azione legale al nuovo proprietario e lui si rivolgera a chi ha venduto oppure devo agire direttamente sul vecchio...
#9 Inviato 8 Luglio, 2017 Grazie a tutti, cmq non ho ancora capito se devo fare azione legale al nuovo proprietario e lui si rivolgera a chi ha venduto oppure devo agire direttamente sul vecchio... devi agire nei confronti del nuovo proprietario, che è l'attuale condominio, sarà quest'ultimo a rivalersi nei confronti del venditore (ex condomino).
#10 Inviato 8 Luglio, 2017 NOOOO, se il credito condominiale è sorto oltre il limite dell' art. 63 disp att c.c, l' amministratore può chiederli solo e soltanto al vecchio proprietario. La cosa è pacifica, e c'è una sentenza della cassazione (la n. 702 del 2015) che spiega in maniera chiara e illuminante il meccanismo della solidarietà. Leggere per credere.
#11 Inviato 8 Luglio, 2017 NOOOO, se il credito condominiale è sorto oltre il limite dell' art. 63 disp att c.c, l' amministratore può chiederli solo e soltanto al vecchio proprietario.La cosa è pacifica, e c'è una sentenza della cassazione (la n. 702 del 2015) che spiega in maniera chiara e illuminante il meccanismo della solidarietà. Leggere per credere. in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ." (Cass. n. 24654/2010). P.S. il vecchio proprietario per il condominio e per l'amministratore è un perfetto sconosciuto
#12 Inviato 8 Luglio, 2017 NOOOO, se il credito condominiale è sorto oltre il limite dell' art. 63 disp att c.c, l' amministratore può chiederli solo e soltanto al vecchio proprietario.La cosa è pacifica, e c'è una sentenza della cassazione (la n. 702 del 2015) che spiega in maniera chiara e illuminante il meccanismo della solidarietà. Leggere per credere. Faccio l'avvocato del diavolo (anche se avvocato non sono), l'amministratore non è tenuto a conoscere tutta la giurisprudenza e deve far fronte a delle spese condominiali, a chi è più comodo richiedere il pagamento? Ai condomini che risultano proprietari al momento della richiesta di pagamento.Il condomino ricadente nell'art 63 Dacc (anno rogito e precedente) da parte sua potrà non pagare, sempre che conosca bene le norme civilistiche.
#13 Inviato 8 Luglio, 2017 Faccio l'avvocato del diavolo (anche se avvocato non sono), l'amministratore non è tenuto a conoscere tutta la giurisprudenza e deve far fronte a delle spese condominiali, a chi è più comodo richiedere il pagamento? Ai condomini che risultano proprietari al momento della richiesta di pagamento.Il condomino ricadente nell'art 63 Dacc (anno rogito e precedente) da parte sua potrà non pagare, sempre che conosca bene le norme civilistiche. peraltro la sentenza citata nel post 10 (la n. 702 del 2015) se non sbaglio si riferisce alle spese ordinarie e non riguarda gli interventi straordinari come in questo caso.
#14 Inviato 8 Luglio, 2017 Sì, devi rivolgerti al nuovo proprietario, d'altronde non sai ciò che è scritto sul rogito e neppure sei tenuto a saperlo. Sarà il nuovo proprietario a muoversi nei confronti del vecchio ....
#15 Inviato 8 Luglio, 2017 Buongiorno, Tizio condomino ha venduto un appartamento a Caio, Tizio non ha provveduto al pagamento delle quote riguardanti la facciata dell'edificio, oggi chiedo, a chi dovrei fare l'azione legale, dato che dette quote non sono risalenti ne all'anno in corso ne all'anno precedente del'acquisto?Devo rivolgermi al nuovo proprietario e poi sarà lui che dovrà rivalersi sul vecchio proprietario, oppure devo inoltrare azione legale direttamente al vecchio proprietario? grazie saluti Devi rivolgerti ad un avvocato specializzato in materia condominiale, che, carte alla mano, saprà consigliarti al meglio. Opinione personale, sembra accertato trattasi di morosità pregresse, oltre i due anni di gestione dal trasferimento della proprietà. A consuntivo, il vecchio proprietario non dovrebbe più figurare in quanto non più condòmino e l'importo delle sue morosità dovrebbero comparire quali crediti inesigibile in quanto non vi è alcuna azione legale nei suoi confronti. Se a tempo debito l'assemblea non lo ha espressamente esonerato dal farlo, l'amministratore doveva procedere con il decreto ingiuntivo. In tal modo il vecchio proprietario restava obbligato verso il condominio. Non essendoci alcuna azione legale nei suoi confronti, ora la morosità va caricata su tutti i condòmini escluso l'acquirente dell'unità immobiliare. Ogni condòmino avrà la facoltà di rivalersi sul vecchio condòmino per la quota che avrà dovuto versare. Non è detto che in mancanza di esonero a procedere, l'amministratore sia considerato responsabile di non avere proceduto come da disposizioni di legge e quindi i condòmini possano chiedergli i danni. Tutto il suddetto discorso salvo titolo contrario.
#16 Inviato 8 Luglio, 2017 Parere personale, questo succede perchè al momento dell'approvazione del rendiconto se c'è qualche moroso si lascia perdere perchè magari la quota è piccola, e se questo si ripete negli anni la quta da piccola potrà diventare cospicua, ed il debitore potrebbe vendere, e dopo venduto ci sarà difficoltà da parte del condominio di recuperare le somme non richieste prima dell'approvazione del rendiconto. Morale, mai approvare il rendiconto se ci sono delle quote da recuperare, fatto salvo non sia già iniziata la procedura del recupero tramite richiesta del Decreto Ingiuntivo.
#17 Inviato 8 Luglio, 2017 Salve questo succede perché non si fanno approfonditi ricerche o meglio si prendono leggere i dati a disposizione. Consiglio per un futuro di farsi rilasciare dal' amm.re un documento sui saldi del condomino che vende . Inoltre a cura di quest' ultimo farsi rilasciare eventuale opere non abusive tipo veranda o spostamenti di muri,ecc...
