I beni condominiali appartengono a tutti i proprietari del fabbricato e da questi possono essere utilizzati a vario titolo. Ad esempio, le scale dell'edificio sono percorse dai residenti in quanto, inevitabilmente ed irrinunciabilmente, essenziali e funzionali per l'accesso ai rispettivi immobili.
Viceversa, un cortile può essere il luogo in cui, nello spazio dedicato, si parcheggia la propria vettura mentre per altri vi sostano le proprie biciclette.
In tutti i casi, bisogna rispettare il vigente regolamento condominiale che disciplina l'uso delle cose comuni. Inoltre, non bisogna mai dimenticare che l'utilizzo di un bene condominiale non può mai ostacolare ed avvenire a discapito del parimenti diritto degli altri.
In caso contrario, infatti, si tratterebbe di un comportamento illecito, in quanto tale suscettibile di provocare un'azione legale diretta a tutelare le proprie ragioni.
È quanto, infatti, accaduto nella vicenda oggetto della recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 5389 del 29 febbraio 2024. In particolare, le parti in causa, cioè un condominio ed una singola proprietaria, nel corso dei tre gradi di giudizio, hanno litigato per due fioriere poste nel cortile dalla signora e mai spostate, nonostante occupassero, stabilmente, l'area comune.
Agli Ermellini, contestualmente alla valutazione circa la legittimità della sentenza impugnata, è spettato, altresì, il compito di precisare, in tema di azione a tutela del parimenti uso della cosa comune, quando essa si prescrive.
Uso della cosa comune: come si regola?
In merito all'uso della cosa comune in un fabbricato, la norma di riferimento è, senza alcun dubbio, l'art. 1102 cod. civ. secondo il quale ogni singolo proprietario può utilizzare un bene condominiale liberamente, ma a condizione di non alterare la destinazione del bene e, soprattutto, avendo cura di non ostacolare e pregiudicare il parimenti uso degli altri proprietari dell'edificio. "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa".
Quindi, come si legge nella norma, rispettati questi presupposti e la stabilità e il decoro del fabbricato, allorché il singolo intervenga su beni quali ad esempio, le pareti del condominio, il proprietario può tranquillamente apportare a proprie spese delle modifiche alla cosa senza nemmeno ottenere l'autorizzazione dell'assemblea oppure il consenso dell'amministratore.
Ovviamente si tratta di conclusioni che trovano pieno supporto nella giurisprudenza di merito e di legittimità.
Da precisare, infine, che l'assemblea, seppur a maggioranza, se può disciplinare l'uso della cosa comune, per ipotesi stabilendo la turnazione del parcheggio nel piccolo cortile dell'edificio, non può, invece, vietarne o impedirne l'utilizzo "rientra nei poteri dell'assemblea del condominio il potere di disciplinare la gestione dei beni e dei servizi comuni, ai fini della migliore e più razionale utilizzazione di essi da parte dei condomini [...].
In definitiva, in tema di utilizzazione dei beni comuni, l'assemblea di condominio, con deliberazione presa a maggioranza, ha il potere di deciderne modalità concrete o di modificare, nell'interesse collettivo, quelle in atto ove accerti che queste sono divenute onerose ovvero che vanno sostituite con altre idonee modalità di utilizzo.
In tal caso il provvedimento, se non sottrae il bene comune alla sua destinazione principale o non ne impedisce l'uso paritario a tutti i condomini secondo il loro diritto, ben può essere adottato a maggioranza, trattandosi di una modificazione delle modalità di utilizzazione del bene o di svolgimento del servizio, che non incidono sul diritto di cui sono titolari i singoli condomini (Cass. civ. n. 7711/2007)".
Azione possessoria a tutela del pari utilizzo di una parte comune
Azione a tutela del parimenti uso della cosa comune: è reale o personale?
Nel caso in commento, la titolare di un immobile aveva collocato, stabilmente, due fioriere nella parte di cortile comune antistante la sua proprietà. Ebbene, il condominio, ritenuto che la condotta in questione ostacolava il parimenti uso degli altri della cosa comune, adiva le vie legali allo scopo di ottenere la rimozione dei manufatti.
La lite si risolveva, positivamente per l'attore, sia in primo che in secondo grado. Per i giudici di merito la contestata occupazione contrastava con il disposto di cui all'art. 1102 cod. civ.
La convenuta, perciò, depositava il ricorso in Cassazione allo scopo di ribaltare l'esito anzidetto, invocando, anche la presunta prescrizione del diritto del condominio. Secondo la ricorrente, l'occupazione dell'area, pur quando abusiva, aveva natura personale e, pertanto, doveva essere contestata tempestivamente. Insomma, visto il lungo trascorrere del tempo, si era prescritta.
In merito, però, gli Ermellini hanno ricordato che l'azione con la quale il condominio agisce per la rimozione di opere o manufatti a danno delle cose comuni è di natura reale ed è un'estrinsecazione, cioè una facoltà, connessa al più generale diritto di proprietà.
Perciò, essendo quest'ultimo imprescrittibile, inevitabilmente, anche l'azione in commento non può mai scadere "l'azione, con la quale il condominio di un edificio chiede la rimozione di opere che un condomino abbia effettuato sulla cosa comune, oppure nella propria unità immobiliare, con danno alle parti comuni, in violazione degli artt.1102, 1120 e 1122 c.c., ha natura reale, e, pertanto, giacché estrinsecazione di facoltà insita nel diritto di proprietà, non è suscettibile di prescrizione, in applicazione del principio per cui "in facultativis non datur praescriptio" (Cassazione civile sez. VI, 06/06/2018, n.14622 non massimata; Cassazione civile sez. II, 04/02/2004, n.2106)".
