I divisori dei balconi, ben visibili all'esterno, disposti simmetricamente, omogenei per dimensioni, forma geometrica e materiale, possono assolvere in misura preponderante alla funzione di rendere esteticamente gradevole la facciata del caseggiato: in tal caso sono parti comuni e la spesa per la sostituzione dei divisori dei balconi deve gravare su tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi.
Si ricorda che le pareti dei balconi, che fungono da divisori laterali, rientrano nel Bonus facciate perché sono delle pareti perimetrali e strutturali per il balcone stesso.
Naturalmente se decorativi tali manufatti (parti comuni) non possono subire modifiche lesive del decoro del caseggiato. In altre parole la mancanza di una definizione specifica di decoro architettonico costringe il condomino ad assumere comportamenti estremamente prudenziali quando effettua modifiche a tali parti comuni.
Del resto l'opera realizzata da un condomino sul proprio balcone e in aderenza al divisorio comune che divide le due proprietà potrebbe impedire la visuale e togliere luce ed aria ad alcuni locali dell'unità immobiliare vicina.
In tal caso si pone il problema di stabilire se deve essere applicata la disciplina prevista dall'art. 1102 c.c. oppure gli artt. 900 e ss. c.c. in materia di distanze di luci e vedute.
La questione è stata affrontata recentemente dal Tribunale di Sulmona nella sentenza n. 216 del 10 ottobre 2022.
Divisori decorativi del balcone, modifiche del singolo condomino e danni al vicino: la vicenda
Una condomina si rivolgeva al Tribunale lamentando che la vicina aveva eseguito interventi edilizi sul proprio balcone in aderenza con la parete divisoria del balcone.
In particolare evidenziava che era stato collocato un armadio davanti al pannello divisorio del balcone (ancorato alle doghe del parapetto), struttura che aveva non solo ostruito la visuale all'attrice, ma anche impedito il passaggio della luce dal balcone di pertinenza della vicina; di conseguenza chiedeva al Tribunale che fosse accertato come le opere realizzate dalla vicina costituissero turbativa o molestia nell'esercizio della servitù di veduta sul fondo e, in generale, della vista indisturbata del panorama, con condanna della convenuta all'eliminazione dell'armadio ed alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi.
La convenuta sosteneva di non aver mai realizzato alcuna opera sul balcone di pertinenza essendosi limitata a montare solo un armadio in legno amovibile; in ogni caso riteneva che i pannelli divisori posti sui balconi non avessero le caratteristiche degli artt. 900-901-902 e 905 c.c. Inoltre, in via riconvenzionale, chiedeva che, in caso di qualificazione del pannello divisorio come luce ai sensi dell'art. 902 c.c., fosse ordinato all'attrice di adeguare lo stesso, ai sensi del secondo comma della citata disposizione, alle prescrizioni stabilite dai nn. 1-2-3 dell'art. 901 c.c. La consulenza tecnica disposta dal giudice metteva in rilievo che la facciata del caseggiato si presentava omogenea e caratterizzata dalla realizzazione dei balconi tutti con le stesse caratteristiche e posti simmetricamente, con ringhiere in doghe in legno dello stesso colore.
Il CTU aggiungeva che, come per tutti gli altri appartamenti del palazzo, a dividere il balcone delle parti in causa vi era un divisorio costituito nella parte bassa da una vetrata e nella parte più alta da listelli di legno orizzontale posti a distanza l'uno dall'altro in modo da far passare la luce. Sempre dalla detta consulenza emergeva che l'armadio della convenuta era di dimensioni notevoli e, conseguentemente, occupava in altezza e in larghezza l'intero divisorio del balcone in legno e vetro, riducendo notevolmente l'ingresso di luce in favore dell'abitazione dell'attrice (prima garantito dalla presenza di spazi tra le doghe in legno del divisorio e dal pannello in vetro) e determinando un ostacolo alla visuale laterale e obliqua dalla camera da letto e dallo stesso balcone.
Ringhiere e divisori dei balconi: quando sono comuni?
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione all'attrice. Lo stesso giudice ha chiarito che alla luce delle caratteristiche dell'edificio condominiale e della modalità in cui sono stati realizzati i balconi, i divisori in legno e vetro istallati sui balconi a dividere le proprietà condominiali contigue, sono da considerare parti comuni dell'edificio svolgendo in concreto una prevalente funzione estetica per l'edificio, diventando di fatto elementi decorativi ed ornamentali.
Di conseguenza - come chiarisce il Tribunale - nella fattispecie in esame, dove la ricorrente ha lamentato l'avvenuta apposizione di un'opera sul divisorio comune da parte del condomino in violazione del suo pari uso, deve essere applicata la disciplina prevista dall'art. 1102 c.c. piuttosto che gli artt. 900 e ss. c.c. in materia di distanze di luci e vedute.
Applicando l'articolo 1102 c.c. e tenendo conto delle osservazioni del CTU, il Tribunale ha affermato che l'istallazione dell'armadio ha inciso certamente sull'utilizzo del divisorio comune tra i due balconi in violazione dell'art. 1102 c.c.
Alla luce di quanto sopra lo stesso Tribunale ha condannato la convenuta, alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi con eliminazione dell'armadio/mobile istallato sul balcone.
