L'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la normale ed originaria destinazione (per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti) e di impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell'art. 1102 c.c., non va intesa nei termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione.
Alla luce di quanto sopra il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell'edificio e che sia proprietario dell'appartamento sottostante ad esso (nel rispetto dei limiti ex art. 1102 c.c.) può addirittura collegare l'uno e l'altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un'apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l'esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un'alterazione della cosa comune che ne impedisca l'uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio.
Allo stesso modo il proprietario del solaio o sottotetto può aprire nel tetto abbaini per dare aria e luce ai locali sottostanti quando l'abbaino sia costruito a regola d'arte e non pregiudichi la funzione di copertura del tetto, né leda altrimenti il diritto degli altri condomini, in quanto l'esercizio di tale facoltà rientra nelle modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, previste dall'art. 1102 c.c., che il partecipante - proprietario del solaio - può realizzare senza bisogno del consenso della maggioranza dei condomini.
E se il condomino modifica l'abbaino trasformandolo in lucernario sopraelevato con portafinestra per accedere ad un nuovo balcone in ferro che ha appoggiato sul tetto? L'opera è lecita?
La risposta è contenuta nella motivazione della sentenza del Tribunale di Roma n. 16445 dell'8 novembre 2022.
Modifica dell'abbaino e nuovo balcone in ferro appoggiato sul tetto: la vicenda
Un condomino richiedeva di installare un traliccio porta fiori sulla copertura condominiale, accompagnando la richiesta con il relativo progetto e disegni planimetrici, documentazione che veniva dall'amministratore portata all'attenzione del condominio.
La collettività condominiale, sulla base della documentazione prodotta, autorizzava le opere a condizione che non fossero alterate le parti comuni e l'estetica del palazzo. Il condomino, però, realizzava opere diverse.
Infatti l'abbaino era stato trasformato in lucernario sopraelevato con portafinestra da cui si accedeva ad una nuova struttura esterna in ferro conformata a balcone.
Tale struttura era poggiata ed ancorata alla falda del tetto condominiale con accesso dallo stesso immobile.
Alla luce di quanto sopra il condominio si rivolgeva al Tribunale per richiedere la condanna del detto condomino alla rimozione dell'opera rilevando che la pesante struttura insisteva su una significativa porzione condominiale coprendo e poggiando sul tetto dello stabile e che tale opera era stata realizzata senza autorizzazioni e senza il rispetto delle regole di sicurezza e delle norme antisismiche, pregiudicando gravemente le condizioni statiche del fabbricato.
Nel corso del giudizio il CTU confermava la presenza sul tetto di una struttura in ferro conformata a balcone praticabile di dimensioni di circa 9,45x2,20 mt.
La decisione
Il Tribunale ha dato pienamente ragione al condominio. L'opera realizzata è risultata totalmente diversa da quella autorizzata. Come ha sottolineato lo stesso giudice l'opera realizzata dal convenuto ha interessato le parti comuni dell'edificio condominiale rendendo estremamente difficoltoso, se non impossibile, eseguire idonei interventi manutentivi sul tetto e sul manto di tegole nella porzione sottostante il manufatto.
Inoltre - ad avviso dello stesso Tribunale - l'intervento ha sicuramente alterato le linee architettoniche, l'ingombro e l'estetica originale del fabbricato, atteso che il balcone è risultato un corpo del tutto avulso per forme e materiale dalla fisionomia del caseggiato.
In ogni caso il Tribunale ha sottolineato che, in mancanza di prove circa l'esistenza di atti o comunicazioni inviate alle autorità preposte o di eventuali autorizzazioni e/o concessioni concernenti l'intervento realizzato, la struttura non può offrire le dovute garanzie di staticità.
Il Tribunale ha condannato il condomino alla demolizione della struttura esterna in ferro conformata a balcone, poggiata ed ancorata alla falda del tetto condominiale, nonché al pagamento delle spese processuali.
