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Appalto in condominio: e se entrambi le parti (condominio e impresa) sono inadempienti?

Come stabilire quale dei due abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro all'esecuzione del contratto? La risposta della Cassazione
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

In tema di appalto, il committente può legittimamente rifiutare o subordinare il pagamento del corrispettivo all'eliminazione dei vizi dell'opera, invocando l'eccezione di inadempimento, di cui all'art. 1460 c.c., in quanto istituto di applicazione generale in materia di contratti a prestazioni corrispettive, purché il rifiuto di adempiere non sia contrario alla buona fede, spettando al giudice del merito accertare se la spesa occorrente per l'eliminazione delle difformità sia proporzionata a quella che il committente rifiuta di corrispondere all'appaltatore o che subordina a tale eliminazione.

Se poi il creditore agisce ai sensi dell'art. 1218 c.c. deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento

Alla luce di quanto sopra si può affermare che, in caso di appalto di opere alle parti condominiali non eseguite a regola d'arte, il condominio ha l'onere di provare la fonte delle pretese vantate in giudizio, ossia la sussistenza di un valido contratto di appalto concluso con la controparte, sostenere l'inadempimento (cioè i vizi dell'opera) e provare il danno subito per effetto di essi. Di contro, è onere di parte convenuta (l'impresa) provare di aver esattamente adempiuto alle obbligazioni su di essa gravanti, ossia di aver eseguito correttamente e a regola d'arte l'incarico o le lavorazioni commissionategli o ancora, che tale inadempimento sia derivante da causa non imputabile.

E se entrambi le parti (condominio e impresa) sono inadempienti? Come stabilire quale dei due abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro all'esecuzione del contratto?

Il problema è stato affrontato dalla Cassazione nella sentenza n. 31387 del 24 ottobre 2022.

Appalto in condominio ed inadempimento di condominio e impresa: la vicenda

Il titolare di un'impresa edile richiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di un condominio relativo al pagamento dell'importo dovuto per il quinto stato di avanzamento dei lavori di appalto del caseggiato.

Il Tribunale, però, accoglieva l'opposizione al decreto ingiuntivo dei condomini e compensava l'importo ingiunto con i crediti del committente per lavori non eseguiti o non eseguiti a regola d'arte, condannando il titolare dell'impresa al pagamento di un rilevante importo a titolo di penale per il ritardo, oltre interessi.

La Corte d'appello respingeva l'appello principale e accoglieva l'appello incidentale avanzato dal condominio, rettificando l'importo della decurtazione dei lavori non eseguiti o non eseguiti a regola d'arte, da operare sull'intero corrispettivo dell'appalto.

Secondo i giudici di secondo grado, considerata la reciproca proposizione dell'eccezione di inadempimento, assumeva un ruolo determinante quello dell'impresa appaltatrice, con applicazione della penale di € 50,00 per ogni giorno di ritardo come previsto nel contratto di appalto.

Tale decisione si basava sia sull'art. 12 del contratto d'appalto (secondo il quale "tutti i pagamenti verranno effettuati entro trenta giorni dalla data del raggiungimento del suddetto importo certificato dalla direzione dei lavori"), sia sull'art. 14 dello stesso contratto (secondo cui "qualora, per colpa imputabile all'impresa, non siano rispettati i termini convenuti per la consegna dei lavori ultimati, l'impresa sarà assoggettata ad una penale… I lavori non potranno essere sospesi per nessun motivo").

Il titolare dell'impresa ricorreva in cassazione lamentando, tra l'altro, l'omessa motivazione ed erronea valutazione dell'inadempimento del condominio committente in relazione all'art. 12 del contratto e del legittimo esercizio dell'eccezione ex art. 1460 c.c., nonché la violazione dell'art. 1460 c.c. e omessa valutazione dell'art. 14 della clausola contrattuale secondo cui "i lavori non potranno essere sospesi".

Appalto, danni dell'impresa appaltatrice e responsabilità del condominio

In altre parole, ad avviso dello stesso ricorrente, le due clausole sopra dette (erroneamente interpretate dai giudici del merito), avrebbero attribuito al condominio committente il diritto di rifiutare di corrispondere il prezzo obbligando l'appaltatore a terminare l'opera nonostante l'omesso adempimento del medesimo committente.

La decisione

La Cassazione ha accolto le ragioni del ricorrente. Secondo i giudici supremi l'appaltatore, a fronte dell'inadempimento del committente all'obbligazione di corrispondere gli acconti sul corrispettivo, può a sua volta fondatamente avvalersi dell'eccezione di inadempimento e non proseguire le opere a lui commesse (salva la inoperatività della stessa nel caso di opponibilità della clausola contrattuale "solve et repete" ex art. 1462 c.c.).

In ogni caso per la Cassazione, anche ai fini dell'inadempimento o del ritardo nell'adempimento ai fini del funzionamento della clausola penale ex art. 1382 c.c., per accertare quale dei due contraenti sia inadempiente nel caso di controversia su reciproche doglianze, occorre procedere ad una valutazione necessariamente comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, tenendo conto dei precetti generali sull'imputabilità e l'importanza dell'inadempimento, in modo da stabilire quale dei due abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro all'esecuzione del contratto.

Sentenza
Scarica Cass. 24 ottobre 2022 n. 31387

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