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Le agevolazioni fiscali per chi acquista una nuova casa

Per i giovani under 36, se si tratta della "prima casa", sono previste specifiche agevolazioni. Per tutti gli altri c'è il Sismabonus-acquisti uno "sconto" fino a 81.600 euro sul prezzo degli immobili antisismici
Ing. Cristian Angeli Ing. Cristian Angeli 

Per i giovani con meno di 36 anni, e con un valore dell'Isee (indicatore della situazione economica equivalente) non superiore a 40mila euro annui, il Decreto Sostegni bis ha previsto una nuova agevolazione per l'acquisto della prima casa: l'esenzione dall'imposta di registro, ipotecaria e catastale.

In caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto un credito d'imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all'acquisto.

È prevista, inoltre, l'esenzione dall'imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.

Queste agevolazioni si applicano agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022. La legge di bilancio 2022, infatti, ha prorogato di ulteriori sei mesi il termine originario del 30 giugno 2022 previsto dal decreto "Sostegni bis".

È quanto prevede la Circolare dell'Agenzia delle Entrate n.12/E/2021.

Per tutti gli altri c'è il Sismabonus-acquisti uno "sconto" fino a 81.600 euro sul prezzo degli immobili antisismici, non necessariamente abitativi.

Il Sismabonus acquisti

Il Sismabonus acquisti è l'agevolazione introdotta dall'art.16 co.1-septies del D.L. n.63/2013 per gli interventi di demolizione e ricostruzione che portano alla vendita di fabbricati situati nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3. Il Sismabonus acquisti è fruibile nelle seguenti misure forfettarie valide fino al 31/12/2024:

  • 75% del prezzo della singola unità immobiliare, di qualunque categoria catastale, entro la soglia di euro 96.000 nel caso di miglioramento di una classe sismica rispetto alla situazione ante intervento;
  • 85% del prezzo della singola unità immobiliare entro la soglia di euro 96.000 nel caso di miglioramento di due classi sismiche rispetto alla situazione ante intervento, che è il caso più ricorrente.

Era questa la formulazione originaria del Sismabonus acquisti e che ora è tornata vigente, poiché era stato elevato al 110% in "modalità provvisoria" dal decreto rilancio (DM34/2020), per il solo caso delle unità immobiliari abitative (categoria catastale A) acquistate da persone fisiche entro il 30 giugno 2022.

Il Sismabonus acquisti ordinario vale per ogni tipologia di immobile e per ogni soggetto (anche società) che, in presenza dei requisiti necessari, ne fa richiesta. Quindi, ad esempio, vale anche per acquistare un box auto, oppure un magazzino, oppure un negozio o un ufficio, magari ubicati nella stessa palazzina in cui si compra un appartamento.

Però bisogna fare attenzione che non si configurino vincoli di pertinenzialità, poiché in tal caso il bonus non spetta sull'acquisto dell'immobile secondario.

Attenzione ai vincoli di pertinenzialità

Le pertinenze sono unità immobiliari (solitamente di categoria catastale C, come magazzini, depositi, garage) poste a servizio di una unità immobiliare principale e legate ad essa da un rapporto di asservimento che non sempre è reso esplicito da un atto, bensì spesso è desumibile dalla natura dei beni, dall'effettivo utilizzo che se ne fa e dalla volontà del proprietario.

Ad esempio un garage posto in un edificio nel quale è presente anche una unità immobiliare residenziale di proprietà del medesimo soggetto difficilmente potrà essere ritenuto privo di un rapporto di pertinenzialità con l'abitazione. Quindi in tal caso non spetterà il Sismabonus acquisti per il garage, anche se oggetto di un atto di compravendita distinto e separato rispetto all'unità principale.

In tali circostanze una possibile soluzione per fruire di due bonus fiscali (uno per il garage e uno per l'abitazione) potrebbe essere quella di intestare i due beni a soggetti diversi, ad esempio uno alla moglie e uno al marito.

La pertinenzialità tra due beni presuppone infatti che vi sia coincidenza tra i soggetti intestatari.

Casi pratici di applicazione del Sismabonus-acquisti

Ipotizziamo di voler acquistare un appartamento (derivante da demolizione e ricostruzione di un edificio con relativo miglioramento sismico di due classi) al prezzo di euro 250.000 + Iva 4%. Con l'applicazione dello sconto in fattura di euro 81.600 (ipotesi di miglioramento di due classi di rischio sismico, l'agevolazione sarà pari a 96.000*0,85), la fattura di vendita emessa dal costruttore prevederà un importo netto da pagare da parte dell'acquirente pari a euro 178.400 (euro 260.000 meno euro 81.600).

Per il sismabonus acquisti non ci sono limiti al numero di unità immobiliari acquistabili, quindi un soggetto (persona fisica o società) può acquistare anche due appartamenti dentro alla stessa palazzina e così fruire di un doppio sconto, pari a 163.200 euro (ovvero 81.600*2).

Potrà acquistare inoltre anche un box auto che, se non pertinenziale, godrà a sua volta di un ulteriore sconto sul prezzo di acquisto fino a un massimo di 81.600 euro.

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