Nelle assemblee condominiali la verbalizzazione di ciò che accade nella riunione è essenziale. In primo luogo sono annotati i presenti, anche per delega, e quanto essi rappresentano secondo il valore millesimale delle rispettive proprietà.
Dopodiché, si descrive la discussione e la pedissequa votazione sui vari ordini del giorno, specificando, dettagliatamente, l'eventuale maggioranza formatasi sul punto.
Infine, si procede alla sottoscrizione del verbale da parte di coloro che sono stati nominati presidente e segretario dell'assemblea.
In particolare, su quest'ultima formalità, sorge, frequentemente, il dubbio se il mancato rispetto della medesima possa comportare l'annullamento della delibera. Non sono infrequenti, infatti, le liti giudiziarie in cui si impugna un'assemblea condominiale per eventuali irregolarità su tale circostanza.
È in effetti ciò che accaduto nella vicenda sottoposta al vaglio del Tribunale di Roma e conclusasi con la sentenza n. 17028 del 30 novembre 2020.
Vediamo, pertanto, cosa è accaduto nel caso concreto.
Presidente, segretario e verbale: il caso
L'attore aveva convenuto in giudizio il proprio condominio affinché venisse accertate l'invalidità di un'assemblea per vari motivi. Tra questi, c'erano anche delle presunte irregolarità sulla nomina del segretario. Era, altresì, rilevata la mancata sottoscrizione del verbale da parte di quest'ultimo.
Nelle more della descritta azione, la delibera impugnata era sostituita da una successiva assemblea. Pertanto, il convenuto condominio si costituiva evidenziando la cessata materia del contendere.
Perciò, al magistrato incaricato non restava che statuire sulle spese di giudizio secondo la cosiddetta soccombenza virtuale. Per questo motivo, in merito al deliberato impugnato, erano, ugualmente, esaminati i presunti vizi eccepiti dall'attore.
È in quest'occasione, pertanto, che il Tribunale di Roma non ha riconosciuto che l'assemblea in esame potesse essere annullata per le eventuali irregolarità relative alla nomina ed alla sottoscrizione del segretario della medesima. Cerchiamo, quindi, di capire il perché.
Presidente e segretario: eventuali irregolarità non viziano l'assemblea
Secondo quanto affermato nella sentenza in commento, il presidente e il segretario dell'assemblea condominiale non sono così essenziali come avviene nell'ambito delle società per azioni.
Non vi è infatti alcuna prescrizione normativa che impone la presenza di queste due figure e da cui discende l'invalidità dell'assemblea se condotta e verbalizzata in difetto della loro nomina o della loro sottoscrizione.
Pertanto, eventuali irregolarità a riguardo non possono comportare l'invalidità del deliberato.
Questa conclusione può leggersi nel passaggio in cui si precisa che «eventuali vizi relativi alla nomina, alla revoca, alla sottoscrizione del segretario e del presidente come anche al loro allontanamento costituiscono mere irregolarità inidonee a determinare l'illegittimità della delibera e non potenziali vizi procedimentali al pari, ad esempio del difetto di convocazione o della mancanza dei quorum costitutivi e deliberativi».
Il Tribunale di Roma, per sostenere questa posizione non fa altro che richiamarsi alla giurisprudenza sull'argomento.
In particolare si cita la Cassazione (ord. n. 27163/2017) secondo cui «Nella disciplina del condominio antecedente alle modifiche introdotte dalla legge n. 220/2012 (ratione temporis applicabile per giudicare la validità dell'impugnata deliberazione assembleare risalente al 9 febbraio 2006), non esisteva alcuna prescrizione legale che imponesse la nomina del presidente dell'assemblea, facendo a tale figura riferimento soltanto l'art. 67, comma 2, disp. att. c.c.; né tale obbligo poteva desumersi per implicito dall'obbligo di redazione del processo verbale delle deliberazioni (ora "delle riunioni") dell'assemblea stabilito dall'art. 1136, comma 7, c.c.
Chi può svolgere il ruolo di presidente e segretario nell'assemblea condominiale?
Tanto meno sussiste, prima come dopo la Riforma del 2012, una disposizione di legge che prescriva (a differenza di quanto il Codice civile fa all'art. 2375 per le deliberazioni dell'assemblea delle società per azioni) che le delibere dell'assemblea dei condomini debbano constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario.
È la natura di organo collegiale dell'assemblea condominiale che lascia presumere che essa agisca sotto la direzione del presidente, il quale ne accerta la regolare costituzione, apre e regola la discussione sugli argomenti indicati nell'ordine del giorno, indice la votazione e ne dichiara il risultato, conferendo all'assemblea concretezza di espressione comunicativa (arg. da Cass. Sez. 2, 13/11/2009, n. 24132).
In epoca risalente, questa stessa Corte aveva così affermato che, proprio perché la nomina del presidente e del segretario dell'assemblea dei condòmini non è prevista da alcuna norma (come anche la redazione per iscritto del verbale che non incida su diritti reali immobiliari), le eventuali irregolarità formali relative alla nomina del Presidente e del segretario dell'assemblea dei condomini non comportano l'invalidità delle delibere dell'assemblea (Cass. Sez. 2, 16/07/1980, n. 4615; Cass. Sez. 2, 27/06/1987, 5709)».
Chi può svolgere il ruolo di presidente e segretario nell'assemblea condominiale?
Dunque, sono state queste le motivazioni di diritto che hanno spinto il giudice de quo a non accogliere, sul punto, l'impugnativa proposta.
Presidente e segretario: il nuovo art. 66 disp. att. c.c.
A seguito dell'emergenza sanitaria in corso è stata prevista la possibilità di partecipare all'assemblea condominiale in videoconferenza.
Lo chiarisce l'art. 66 ult. co. disp. att. cod. civ. «Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza.
In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione».
Questa disposizione, introdotta dal cosiddetto Decreto Agosto, rappresenta il primo riferimento normativo in cui vengono evidenziate le figure del segretario e del presidente dell'assemblea di condominio.
È, infatti, richiesta l'estensione del verbale da parte del segretario e la sottoscrizione dello stesso da parte del presidente.
Ebbene, non ci sono ancora pronunciamenti giurisprudenziali in merito, ma è fondato dedurre che, nell'ipotesi di un'assemblea condominiale tenutasi in videoconferenza, eventuali irregolarità in contrasto con la norma appena citata possano determinare quell'annullabilità, sino ad oggi, sempre negata.
