Il Tribunale di Genova, con la sentenza n. 1026 del 3 aprile 2024, ha stabilito che è vietata la nomina tacita o implicita dell'amministratore condominiale: l'art. 1129 c.c., infatti, non sembra consentire tale tipo di designazione, soprattutto alla luce dell'obbligo, previsto a pena di nullità della nomina, di specificare analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. Analizziamo meglio la vicenda sottoposta al giudice ligure.
Nomina tacita amministratore condominio: fatto e decisione
All'interno di un condominio minimo, uno dei proprietari agiva contro l'altro per vedersi riconosciute le competenze maturate a titolo di amministratore, ottenendo per l'effetto un decreto ingiuntivo.
Avverso il provvedimento monitorio proponeva opposizione la controparte, a cui subentravano gli eredi a causa dell'intervenuto decesso.
A dire degli opponenti, non sarebbe risultato alcun provvedimento formale di nomina dell'amministratore.
Quest'ultimo riteneva invece di essere legittimato dall'accordo tacito intervenuto con l'altro condomino (quand'era ancora in vita), il quale peraltro aveva sempre corrisposto - almeno per il passato - il compenso richiesto.
Il Tribunale di Genova, con la sentenza n. 1026 del 3 aprile 2024, ha accolto l'opposizione, revocando il decreto ingiuntivo.
A parere del giudice ligure, l'impianto normativo vigente non contempla la possibilità di procedere alla nomina tacita o implicita dell'amministratore di condominio.
A tale conclusione si giunge dall'analisi dell'art. 1129 c.c., dal quale si evince che, per la validità della nomina, occorre che sin dall'inizio sia specificato analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
L'art. 1136 c.c., inoltre, stabilisce espressamente quale maggioranza occorra per provvedere sia alla nomina che alla revoca, che pertanto devono essere entrambe espresse.
Tale principio deve ritenersi valido anche nel caso di condominio minimo, per cui può affermarsi che la nomina dell'amministratore è valida solamente se espressa all'interno di una deliberazione.
Nomina tacita amministratore condominio: considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Genova in commento si pone nel solco della prevalente - ma non unanime - giurisprudenza di legittimità.
La Corte di Cassazione (22/04/2022, n. 12927) ha ritenuto che «al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto».
Al contrario, secondo un'altra pronuncia (Cass., n. 2242/2016), «può essere verbale o anche tacita, di talché essa può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 cod. civ., dal comportamento concludente dei condòmini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio».
Non ci sono dubbi, invece, sull'applicazione delle ordinarie regole condominiali anche al condominio minimo costituito da soli due proprietari.
A parere delle Sezioni Unite (sent. n. 2046 del 31/01/2006), «a fronte del contrasto giurisprudenziale che si era profilato sulla disciplina applicabile al piccolo condominio, hanno ritenuto che la "disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, "a fortiori", con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni»
Sempre secondo la Corte di Cassazione (30/07/2020, n. 16337), «nell'ipotesi di condominio costituito da due soli condòmini, seppur titolari di quote diseguali, ove si debba procedere all'approvazione di deliberazioni che - come quella di nomina dell'amministratore - richiedano comunque sotto il profilo dell'elemento personale, l'approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti, ex art. 1136, comma 2, c.c., la valida espressione della volontà assembleare suppone la partecipazione di entrambi i condomini e la decisione "unanime", non potendosi ricorrere al criterio maggioritario».
