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È un abuso del diritto pretendere dall'amministratore di condominio l'inoltro cartaceo dei giustificativi di spesa
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È un abuso del diritto pretendere dall'amministratore di condominio l'inoltro cartaceo dei giustificativi di spesa

La visione dei documenti non deve comportare un ostacolo all'attività dell'amministratore e non deve risolversi in un onere economico per il condominio.

Avv. Giuseppe Nuzzo  

La vicenda. Tizio aveva proposto impugnativa della delibera condominiale asserendo che la delibera di ratifica del bilancio dei lavori straordinari di ristrutturazione del fabbricato era viziata in quanto l'amministratore non aveva risposto alla richiesta di prendere visione della documentazione contabile dei lavori straordinari effettuati.

Inoltre, per lo stesso motivo, secondo il ricorrente la delibera era viziata perché non erano stati loro consegnati altri documenti quali quelli inerenti "transazioni", "rendiconti", "precetti", "disdetta dell'impresa" ecc. Costituendosi in giudizio, il condominio contestava le avverse domande.

=> Come rispettare la privacy dei condomini quando viene chiesto dai condomini l'accesso alla contabilità condominiale?

Il diritto di accesso di ogni singolo condomino alla documentazione condominiale. L'articolo 1129 comma 2 c.c. dispone che l'amministratore deve comunicare i luoghi dove sono contenuti i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130 c.c., nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato possa prenderne gratuitamente visione ed ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

I numeri 6 e 7 contengono l'elencazione di tutti i registri condominiali: anagrafe del fabbricato; verbali di assemblea; nomina e revoca dell'amministratore; registro di contabilità.

=> Il diritto di accesso ai documenti condominiali: modalità e limiti

Ed ancora, l'art. 1130 bis c.c. dispone che "I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese". Premesso quanto innanzi esposto, in ambito giurisprudenziale è stato precisato che l'esercizio della facoltà del singolo condomino di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili non deve risolversi in un onere economico per il condominio, sicché i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condomini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale, e non invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell'amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 28 febbraio 2018, n. 4686).

Pertanto l'amministratore è obbligato a consentire ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione o estrarre copia delle carte condominiali. Se non lo fa, l'interessato può rivolgersi al tribunale e proporre un ricorso in via d'urgenza (il cosiddetto articolo 700 del codice di procedura civile) con cui chiede al giudice di ordinargli l'esibizione dei documenti.

L'amministratore sarà anche condannato al rimborso delle spese processuali sostenute dal condomino.

Il ragionamento del Tribunale di Roma. A seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che gli attori avevano avanzato istanza non di prendere visione di documenti (per poi estrarne copie), ma di inviare presso lo studio del legale incaricato copia, a spese degli attori, di una assai ponderosa documentazione la cui riproduzione in forma cartacea avrebbe, all'evidenza, aggravato oltre modo l'attività dell'amministratore.

Difatti, a parere del Giudice romano, tale diritto non deve risultare di ostacolo all'attività dell'amministratore e non deve risolversi in un onere economico per il condominio.

Ad ogni modo, a fronte di tali richieste, l'amministratore aveva ogni volta prontamente risposto invitando gli attori a prendere visione dei documenti tramite appuntamento, presso il suo studio, da fissare prima dell'approvazione dei bilanci.

Ma gli attori, lungi dal richiedere la fissazione di un incontro per poter dapprima prendere visione dei documenti (operazione preliminare che non solo è espressamente prevista dal legislatore ma appare sempre opportuna per verificare quali documenti siano nella disponibilità e come possano successivamente esse consegnati, ad esempio attraverso sistemi telematici che rendono assai più facile l'incombente), hanno meramente reiterato la richiesta di solo diretto inoltro delle copie (cartacee), così abusando del loro diritto.

=> Accesso ai dati dei "consumi energetici" di uno o più condomini da parte del singolo condomino e del terzo. Quali limiti?

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, è emerso che, mentre l'amministratore ha dimostrato di essere pronto ad adempiere all'onere che allo stesso incombeva, invece gli attori non hanno avanzato nessuna valida ed esigibile richiesta di informazione. Pertanto la domanda è stata rigettata. Per l'effetto, la delibera è stata considera del tutto valida.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Accesso alla documentazione condominiale

RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 1130 bis c.c.

PROBLEMA

Secondo il ricorrente la delibera era viziata perché l'amministratore non aveva risposto alla richiesta di prendere visione della documentazione contabile dei lavori straordinari effettuati.

LA SOLUZIONE

Secondo il Tribunale nella vicenda in esame gli attori avevano avanzato istanza non di prendere visione di documenti ma di inviare presso lo studio del legale incaricato copia, a spese degli attori, di una assai ponderosa documentazione la cui riproduzione in forma cartacea avrebbe, all'evidenza aggravato oltre modo l'attività dell'amministratore.

LA MASSIMA

"Ai fini dell'accesso della documentazione condominiale, i condomini non devono abusare del loro diritto in quanto la richiesta di una eventuale ponderosa documentazione, in riproduzione cartacea, potrebbe aggravare l'attività dell'amministratore"

(Trib. Roma, sentenza 11 luglio 2018, n. 14268)

Sentenza inedita
Scarica Trib. Roma, 11 luglio 2018, n. 14268

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