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Scale. Non sempre possono considerarsi condominiali
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Scale. Non sempre possono considerarsi condominiali

Scale, ecco quando non si considerano condominiali

Avv. Leonarda Colucci  

Scale. Non sempre possono considerarsi condominiali

Le scale se servono in modo esclusivo all'utilizzo di una parte dell'immobile devono essere considerate private o condominiali?

La Corte di Cassazione, dopo aver precisato che le scale rientrano fra le parti comuni elencate dall'articolo 1117 del codice civile salvo titolo contrario, ha chiarito che l'elencazione contenuta da tale norma non ha natura tassativa ma meramente esemplificativa dei beni oggetti di comunione rilevando che nel caso in cui la destinazione particolare del bene vince l'attribuzione legale, la stessa deve essere considerata alla stregua del titolo contrario.

In pratica, quindi, le scale possono essere escluse dal novero delle parti soggette comunione se, in ragione delle loro caratteristiche strutturali, servono in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile.

Il fatto. Tizio cita in giudizio la Banca sostenendo di essere proprietario di due vani terranei collocati nel Palazzo zeta acquistato dalla convenuta ai quali si accedeva dal civico x, puntualizzando:

- che tali vani dovevano considerarsi parti condominiali del medesimo palazzo,

- che la convenuta aveva realizzato delle opere che impedivano l'accesso ai locali di sua proprietà nonché l'esercizio del suo diritto di passaggio ;

- e di essere proprietario di una piccola palazzina con sottostante garage ubicata alle spalle del palazzo zeta alla quale si accedeva dal civico x . Pertanto Tizio chiedeva di accedere a tale palazzina dal civico x, e di condannare la Banca alla rimozione delle opere che impedivano l'ingresso da tale accesso.

=> Beni condominiali, quando vale la riserva di proprietà esclusiva?

In primo grado il Tribunale ha respinto le richieste dell'attore, il quale ha impugnato la sentenza dinanzi alla Corte d'appello di Napoli che, riformando parzialmente la pronuncia di primo grado, ha stabilito il diritto dell'appellante (Tizio) di accedere ai locali terranei dal civico di corso x, mentre per l'accesso alla palazzina con sottostante garage di proprietà dell'appellante, posta sul retro del complesso immobiliare acquistato dalla Banca, la sentenza di secondo grado ha accertato l'esistenza di una servitù di passaggio a vantaggio dell'appellante che non poteva considerarsi estinta per non uso.

La Banca ricorre in Cassazione e con il primo motivo di ricorso lamenta la violazione e falsa applicazione dei principi sanciti dall'art.1117 del codice civile “per avere la corte territoriale ritenuta la esistenza di un Condominio con riferimento al complesso monumentale del Palazzo zeta rispetto ai due vani terranei, non trattandosi di costruzione coeva”, mentre con ricorso incidentale la Banca ha dedotto la violazione e la falsa applicazione degli articoli 1117, n. 1 e 1102, comma 1, c.c. per avere la corte di merito escluso dalla proprietà comune le scale che consentivano l'accesso ai locali terranei di proprietà del resistente (Tizio).

La sentenza della Corte di Cassazione. In merito alla natura privata e non condominiale delle scale la Cassazione ha escluso la natura condominiale delle scale che consentono l'accesso ai locali terranei di proprietà del resistente (Tizio), ritenendo infondata la censura mossa dalla Banca alla sentenza di secondo grado.(In tema di scale e presunzione di condominialità vedasi ex multis:Cass. civ. Sez. II, 04-03-2015, n. 4372).

=> Scale condominiali, come verificarlo?

Secondo gli Ermellini, quindi, se è vero che le scale rientrano tra le parti comuni elencate dall'art. 1117 del codice civile, in quanto consentono normalmente l'accesso alle singole proprietà esclusive, è anche vero che l'elencazione contenuta dalla norma appena citata non è tassativa ma meramente esemplificativa e che i beni elencati da tale norme si considerano di proprietà comune salvo titolo contrario.

Infatti, precisa la Cassazione per stabilire se le scale abbiano o meno natura condominiale la sentenza di secondo grado ha validamente accertato (tramite ctu) che la particolare configurazione dei locali terranei ai quali si accede mediante le scale ne esclude la loro condominialità.

Pertanto, puntualizzano i giudici della seconda sezione civile della Suprema Corte, visto che “le obiettive caratteristiche strutturali, per cui dette scale servono in modo esclusivo all'uso ed al godimento di una parte dell'immobile, ne fanno venir meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l'attribuzione legale, alla stregua del titolo contrario”.

In pratica, quindi, se le scale per le loro caratteristiche strutturali servono all'uso ed al godimento di una parte dell'immobile (nel caso di specie locali terranei) la loro particolare configurazione tecnica, correttamente accertata dal giudice di merito, ne fa venir meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria poiché la particolare destinazione del bene vince l'attribuzione legale alla stessa maniera del titolo contrario.

=> Proprietà delle scale di accesso ad un'unità immobiliare e valore probatorio delle planimetrie catastali

=> Le scale sono parti di proprietà comune a tutti i condomini a meno che non sia stabilito il contrario

Scarica Corte di Cassazione, del 19.4.2016 - n. 7704

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