Il condominio, dal punto di vista della proprietà, viene definito come una particolare forma di comunione (detta forzosa) " dove coesiste una proprietà individuale dei singoli condomini, costituita dall’appartamento, ed una comproprietà sui beni comuni.
Il condominio è tradizionalmente inteso come ente di gestione e si presenta come diritto e come organizzazione: col primo aspetto si fa riferimento al diritto soggettivo di natura reale (la proprietà comune) concernente le parti dell’edificio di uso comune [...]” In questo contesto “secondo l'interpretazione consolidata, ai fini della attribuzione del diritto di condominio la norma conferisce rilevanza al collegamento tra le parti comuni e le unità immobiliari in proprietà solitaria: collegamento, che può essere materiale o funzionale.
Il primo è consistente nella incorporazione tra entità inscindibili, ovvero nella congiunzione stabile tra entità separabili e si concreta nella necessità delle cose, dei servizi e degli impianti per l'esistenza o per l'uso dei piani o delle porzioni di piano.
Il legame di tipo funzionale si esaurisce nella destinazione funzionale delle parti comuni all'uso o al servizio delle unità immobiliari" (Trib. Varese 16 giugno 2011).
I beni comuni (si badi dire presunzione di condominialità è errato si deve parlare di proprietà comune, cfr. Cass. SS.UU. n. 7449/93) sono individuati dall’art. 1117 c.c. oppure – contenendo tale norma un’elencazione meramente esemplificativa – dalla funzione cui sono destinati.
In sostanza è comune tutto ciò che è destinato a rendere fruibili o meglio godibili le parti di proprietà esclusiva.
Ciò sempre che il titolo (vale a dire gli atti d’acquisto o il regolamento condominiale di natura contrattuale, debitamente registrato) non disponga altrimenti.
In sostanza si può arrivare all’assurdo che le scale siano di proprietà esclusiva, ad esempio, del proprietario dell’ultimo, del primo o del terzo piano? In teoria si: per il resto è sufficiente che gli altri condomini possano fruire di tali beni. Proprietà esclusiva, pertanto, non vuol dire uso esclusivo.
In questo senso, per dare un riscontro autorevole a tali affermazioni, la Cassazione ha avuto modo di specificare che “ in caso di costituzione del condominio a seguito del frazionamento della proprietà di un edificio, determinato dall'alienazione da parte dell'originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina la comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, sempre che il contrario non risulti dal titolo: il che sta a significare che è possibile la volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri.
L'obiettiva attitudine dei beni a soddisfare esigenze collettive non esclude che gli stessi siano oggetto di proprietà esclusiva di un condomino, posto che in tal caso l'asservimento necessario esistente al momento della costituzione del condominio configurerà eventualmente ove ne ricorrano i presupposti voluti dall'art. 1062 c.c. - una servitù costituita per destinazione del padre di famiglia” (Cass. 5 ottobre 2012 n. 17036).
