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Dalla Cassazione un'altra conferma, le innovazioni non sono semplici modifiche delle parti comuni
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Dalla Cassazione un'altra conferma, le innovazioni non sono semplici modifiche delle parti comuni

La modifica di una parte comune ai fini di rendere più comoda una situazione di fatto già esistente

Avv. Alessandro Gallucci  

Quando arriva una sentenza in una materia rispetto alla quale la legge è lacunosa ed i vuoti sono colmati sostanzialmente dalla dottrina e dalla giurisprudenza, leggere delle conferme degli orientamenti maggioritari è sempre un sollievo.

Se, poi, le conferme arrivano direttamente dalla Cassazione il sollievo è doppio: la conferma del proprio orientamento da parte dei giudici di piazza Cavour, infatti, è cosa tutt’altro che scontata.

Nel caso di cui ci occuperemo in questo articolo, lo anticipa già il titolo, il tema del pronunciamento conforme allo status quo riguarda le innovazioni.

La stringata norma di riferimento in materia è rappresentato dall’art. 1120 c.c. che recita:

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

L’art. 1121 c.c. si sofferma sulle così dette innovazione gravose o voluttuarie disciplinandone l’uso.

Ciò che le norme citate non fanno è fornire la nozione d’innovazione.

Che cosa deve intendersi con tale termine?

E’ qui che il ruolo della giurisprudenza diventa importante: svolgere una funzione di vera e propria supplenza del legislatore non è il massimo auspicabile (anzi non dovrebbe essere così) ma sta di fatto che le cose vanno in tal modo.

Ed allora vien fuori che, secondo gli ermellini, “ per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Gli esempi sono molteplici perché le possibilità d’intervento sulle parti comuni sono numerose.

La modifica di una parte comune ai fini di rendere più comoda una situazione di fatto già esistente, si pensi ad esempio, ad una distinzione tra zone a transito veicolare e pedonale, non dev’essere considerata alla stregua d’un intervento innovativo.

Un intervento innovativo, infatti, predispone quella parte condominiali ad un uso nuovo rispetto al passato: come per i casi di trasformazione del giardino in parcheggio, per dirla con un esempio.

In questo contesto i giudici di Cassazione sono re-intervenuti confermando “ che le innovazioni, di cui all'art. 1120 c.c., non corrispondono perfettamente alle modifiche, cui in realtà si riferisce l'art. 1102 c.c., atteso che le prime sono costituite da opere di trasformazione della cosa comune, che incidono sull'essenza di essa e ne alterano l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà che il condomino ha in ordine alla migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati nello stesso art.1102 c.c. (così, Cass. n. 2940/63)” (Cass. 19 ottobre 2012, n. 18052).

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