Che cosa succede se l'assicurazione condominiale non copre i danni provenienti dalle parti comuni subiti da un condomino?
Questa, nella sostanza, la domanda che ci giunge da un nostro lettore.
Scrive il frequentatore del nostro forum: "Un paio di mesi fa il mio appartamento ha subito un danno da infiltrazioni provenienti da una colonna di scarico fognaria comune.
Ho avvisato l'amministratore, il quale s'è prontamente attivato presentando denuncia di sinistro alla compagina assicurativa del condominio.
Qualche giorno fa è arrivata la risposta della compagnia, che nega di dover indennizzarmi in quanto a suo modo di vedere il danno non rientra nei sinistri coperti dalla polizza. Che cosa devo fare?"
Al riguardo è bene distinguere tra responsabilità del condominio e ruolo dell'assicurazione rispetto ai sinistri provocati da beni dell'assicurato.
Responsabilità del condominio
Innanzitutto è bene ricordare che un condomino subisce un danno che proviene da parti e/o impianti comuni dell'edificio, il responsabile di quel danno è sempre il custode dei beni comuni, ossia il condominio.
La fonte normativa di tale responsabilità è l'art. 2051 c.c. che disciplina l'ipotesi di responsabilità per i danni da cose in custodia.
L'elaborazione giurisprudenziale ha chiarito sul custode dei beni (nel nostro caso la compagine) grava una responsabilità di carattere oggettivo che può essere esclusa solamente in ragione del così detto caso fortuito, ossia di un evento non prevedibile ed addebitabile al custode medesimo.
In sostanza chi subisce un danno da parti comuni ha come propria controparte il condominio
Come quantificare i danni da infiltrazione
In tal senso, ormai da anni, si legge nelle sentenze di merito e legittimità che "la responsabilità sussiste indipendentemente dalla pericolosità attuale o potenziale della cosa stessa (e, perciò, anche per le cose inerti) e senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, poiché l'azione di responsabilità per custodia ex art. 2051 c.c., presuppone sul piano eziologico e probatorio accertamenti diversi, e coinvolge distinti temi di indagine rispetto all'azione di responsabilità per danni a norma dell'art. 2043 c.c., dipendente dal comportamento del custode, che è invece elemento estraneo alla struttura della fattispecie normativa di cui all'art. 2051 c.c." (Cass. 20 maggio 2009 n. 11695).
Assicurazione e danni da cose in custodia
Che cosa accade se la compagine stipula una polizza assicurativa per vedersi indennizzata per questo genere di danni?
Ai sensi dell'art. 1882 c.c. che definisce il contratto di assicurazione:
"L'assicurazione è il contratto col quale l'assicuratore, verso pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l'assicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana".
Pago un premio e se accade qualcosa tra quelle previste dalla polizza, l'assicurazione interviene per tenere indenne l'assicurato dalle conseguenze economiche che quel sinistro ha causato.
In tema di assicurazioni per gli edifici in condominio, sovente note come polizze globale fabbricato (e simili), l'impresa assicuratrice interviene per pagare, al posto del condominio, i danni provenienti dalle parti comuni compresi tra quelli indicati nel contratto di assicurazione.
Assicurazione condominiale. La competenza dell'assemblea a decidere la stipula.
Si badi: l'intervento dell'assicurazione non elimina la responsabilità della compagine, ma semplicemente rivale l'assicurato del pregiudizio economico conseguente al sinistro. Insomma l'assicurazione paga perché il suddetto assicurato è responsabile e non si assume la responsabilità al suo posto.
Se l'assicurazione ritiene che il sinistro non sia assicurato perché non compreso nella polizza o perché gli risulta non causato dall'assicurato (o da suoi beni) essa può rifiutarsi di pagare.
Il rifiuto può essere contestato e l'assicurazione citata in giudizio per il pagamento, ma rispetto al condomino, l'unico responsabile resterà sempre e solamente il condominio.
In definitiva, anche per dare risposta al nostro lettore, lui potrà agire contro il condominio per ottenere il risarcimento del danno e questo eventualmente sull'assicurazione (se del caso chiamandola in causa nello stesso giudizio).
Assicurazione danni da cose in custodia e indennizzo parziale
Non differente il caso in cui l'assicurazione, attivata per la gestione del sinistro, quantifichi il danno in misura differente da quello richiesto dal terzo danneggiato.
Per quest'ultimo il responsabile è sempre il condominio, sicché qualora ritenesse la proposta della compagnia insufficiente, egli potrebbe sempre ritenere la somma a titolo di acconto, salvo maggior danno da richiedersi al condominio.
Sarà questo poi a valutare complessivamente la situazione e decidere quindi se declinare la richiesta, contestare all'assicurazione l'importo liquidato, ecc.
È bene rammentare che ai sensi del secondo comma dell'art. 1907 c.c. a mente del quale "l'assicuratore ha facoltà, previa comunicazione all'assicurato, di pagare direttamente al terzo danneggiato l'indennità dovuta, ed è obbligato al pagamento diretto se l'assicurato lo richiede".
Ciò vuol dire che il rapporto terzo danneggiato - assicurazione, se non previsto dal contratto va specificamente autorizzato.
In ogni caso la franchigia, quasi sempre prevista dal contratto di assicurazione, resta in capo al condominio.
Rottura di tubature e infiltrazioni, l'assicurazione grazia il condominio
Perchè l'amministratore vuole che siano i condomini a pagargli la polizza?
