Manutenzione dell'edificio, trascuratezza negli interventi conservativi e ruolo dell'amministratore.
Se ne parla spesso, dato il ruolo rivestito dal mandatario del condominio. Un caso particolare, per certi versi uno spauracchio, è rappresentato dalla rovina degli edifici.
Molti amministratori, non ha torto, si sentono super responsabilizzati, anche e soprattutto quando i condòmini dimostrano sostanziale disinteresse rispetto alla gestione delle cose comuni.
Dinanzi ad un ordinamento che, inutile nasconderlo, offre al mandatario pochi strumenti diretti di gestione autonoma, è sempre bene ricordare un aspetto: l'incarico a gestire le parti comuni di un edificio è un incarico volontario dal quale è sempre possibile recedere, anche da parte dell'amministratore.
Torniamo però al caso in cui non vi sia la volontà di recedere, ovvero anche laddove vi fosse le dimissioni non basterebbero da sole a mandare esenti da responsabilità.
Amministratore di condominio, rovina dell'edificio e responsabilità penale
Le vicende giuridiche relativa al rapporto amministratore - condominio non restano confinate nell'ambito delle questioni civilistiche, ben potendo accadere che l'amministratore dello stabile sia chiamato a rispondere anche penalmente del proprio operato.
Nell'ambito della responsabilità penale si è soliti distinguere tra reati comuni e reati propri.
I primi sono quelli che, come dice la stessa parola, possono essere commessi da chiunque. I reati propri, invece, per ritenersi consumati devono essere compiuti da una persona che riveste una determinata qualifica.
Si pensi, al classico esempio del reato di concussione. Il soggetto attivo di questa fattispecie delittuosa (ossia chi commette il reato) deve essere per forza un pubblico ufficiale (o un incaricato di pubblico servizio).
Traslando queste considerazioni di carattere generale sulla figura dell'amministratore condominiale è necessario distinguere i reati propri da quello comuni.
Quanto a questi ultimi, essi potranno essere commessi dall'amministratore anche in occasione dell'espletamento del suo incarico, ma la carica da egli rivestita non è fondamentale ai fini della configurabilità del reato.
Amministratore di condominio, le azioni e le omissioni penalmente rilevanti
Così se il professionista, nel corso dell'assemblea, offende un condomino, presente o assente, se lo stesso sporgerà denuncia il mandatario dei condomini sarà chiamato a rispondere, a seconda della circostanza, del reato di ingiuria o di diffamazione ma il fatto di rivestire l'incarico di amministratore non è determinante ai fini della configurabilità del reato.
Quanto ai reati propri la giurisprudenza della Cassazione, in assenza di precise disposizioni legislative riguardanti l'amministratore del condominio, ha inteso circoscrivere la responsabilità dell'amministratore ai così reati omissivi. In sostanza all'amministratore si potrà rimproverare di non essersi attivato quando avrebbe dovuto.
Reato a danno del condominio: il condomino può querelare? Sì?
In una datata, ma sempre attuale, pronuncia del Supremo Collegio si affermò che "la responsabilità penale dell'amministratore di condominio va considerata e risolta nell'ambito del capoverso dell'art. 40 c.p., che stabilisce che non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo.
Per rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessaria, in forza di tale norma, l'esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata com'è nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l'amministratore" (Cass. Terza Sezione Penale, 14 marzo 1975 n. 4676 Ud. - dep. 14/04/1976).
Amministratore di condominio, rovina di edifici e responsabilità penale
Il caso emblematico di responsabilità penale in cui rischia d'incappare l'amministratore di condominio è quello contemplato dall'art. 677 cod. pen. (Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina).
In realtà anche in questo caso la norma non fa esplicito riferimento all'amministratore di condomini ma parla più genericamente di chi per conto del proprietario è tenuto "alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio".
Lavori e responsabilità penale dell'amministratore di condominio
La giurisprudenza maggioritaria, seppur non unanime, è orientata nel ricondurre la figura dell'amministratore nell'alveo di quella individuata dalla norma testé citata.
In simili circostanze (si tratta sostanzialmente di quei casi in cui il mandatario dei condomini non ha provveduto a far eseguire gli interventi manutentivi necessari o nel caso di mancanza di fondi semplicemente a far rimuovere il pericolo) per andare esente da responsabilità penale l'amministratore dovrà "intervenire sugli effetti anziché sulla causa della rovina, ovverosia prevenire la specifica situazione di pericolo prevista dalla norma incriminatrice interdicendo - ove ciò sia possibile - l'accesso o il transito nelle zone pericolanti" (Cass. 21 maggio 2009 n. 21401).
Amministratore di condominio, rovina di edifici e assenza di responsabilità penale
Quando in questo contesto l'amministratore non deve essere considerato responsabile?
Anche richiamando il precedente testé citato, nel 2019 sempre il Supremo Collegio ha affermato che "nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo non può ipotizzarsi la responsabilità per il reato di cui all'art. 677 c.p. a carico dell'amministratore del condominio per non aver attuato interventi che non erano in suo materiale potere, ricadendo in siffatta situazione su ogni singolo proprietario l'obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall'attribuibilità al medesimo dell'origine della stessa (Sez. 1, n. 21401 del 10/02/2009 - dep. 21/05/2009, Santarelli e altro, Rv. 243663: nell'affermare tale principio, la Corte ha anche chiarito che, nel caso previsto dal comma 3 della citata norma, al fine di andare esente da responsabilità, è sufficiente per l'amministratore intervenire sugli effetti della rovina, interdicendo, ove ciò sia possibile, l'accesso o il transito delle persone)." (Cass. 7 ottobre 2019 n. 50366).
Come dire: l'amministratore deve fare ciò che è in proprio potere, il rischio derivante da situazioni sulle quali egli non ha modo - perché non ha potere - d'intervenire non posso essergli addebitate. Chiaramente questa è una situazione da risolvere caso per caso.
