L'inquilino può pagare direttamente all'amministratore di condominio?

Conduttore e condominio

Il conduttore di un'abitazione - ovvero di un'unità immobiliare con altra destinazione - ubicata in condominio ha certamente dei rapporti con la compagine condominiale.

Il conduttore, è cosa nota, deve rispettare il regolamento al pari del proprio e il condominio può chiedergli direttamente la cessazione delle violazioni (Cass. 8 marzo 2006 n. 4920).

Al pari del proprietario, al conduttore spettano i medesimi diritti in materia di uso delle cose comuni, o meglio il conduttore ha diritto di utilizzare le cose comuni secondo la loro destinazione.

Non solo: com'è noto - sebbene non vi sia unanimità di vedute circa il soggetto convocante - il conduttore ha diritto di partecipare alle assemblee condominiali aventi ad oggetto la disciplina dell'uso delle cose comuni ed ha diritto di partecipazione e voto in relazione a quelle aventi ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria (art. 10 legge n. 392 del 1978).

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Conduttore e spese condominiali

Oltre alla questione di diritti ed obblighi del conduttore in relazione all'uso delle cose comuni, sovente ci si pone dei dubbi in relazione alla partecipazione dello stesso alle spese condominiali.

Il conduttore deve pagare le spese condominiali?

La risposta è sì, ma tale obbligo non deriva da un rapporto diretto tra conduttore e condominio, bensì da specifici obblighi contrattuali derivanti da norme dettate in relazione alla regolamentazione del rapporto locatizio.

In sostanza il conduttore deve sì partecipare alle spese condominiali, ma la sua partecipazione assume la forma del rimborso di una serie di oneri al proprietario.

Di tale impostazione troviamo riscontro diretto nell'art. 9 della legge n. 392/78, a mente del quale il conduttore è tenuto a corrispondere le spese relative:

al servizio di pulizia;
al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore;
alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria;
allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
alla fornitura di altri servizi comuni;
al servizio di portineria nella misura del 90%, salvo differente accordo.

In breve: il conduttore è tenuto a pagare ciò che usa, ma si tratta di un obbligo derogabile in suo favore, come lo stesso primo comma sancisce espressamente, specificando che le sue disposizioni si applicano, salvo patto contrario.

In questo contesto, poi, al conduttore è riconosciuto il diritto di ottenere la giustificazione delle somme dovute a titolo di oneri condominiali.

Dato questo contesto, la giurisprudenza ha in più occasioni avuto modo di specificare che le norme dettate dalla legge n. 392/78 in materia di rapporti economici tra locatore e conduttore in merito alle spese condominiali nulla ha aggiunto o specificato in relazione alla normativa condominiale; in considerazione di ciò, dicono i giudici, l'amministratore può riscuotere per via giudiziale le quote condominiali - in ragione di quanto disposto dagli artt. 1123 cod. proc. civ. e 63 disp. att. c.c. - esclusivamente da ciascun condominio, restandogli preclusa l'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (Cass. 12 gennaio 1994 n. 246).

Ripartizione delle spese in condominio, ecco un'utile tabella da consultare

Se il conduttore paga direttamente all'amministratore?

Non è raro, nella prassi quotidiana, una volta che s'è instaurato il rapporto locatizio, che il conduttore prenda a versare i contributi dovuti a titolo di oneri accessori (in sostanza le somme relative alle spese condominiali) direttamente all'amministratore e non al proprietario.

È giusto tutto ciò? Non manca chi ritiene che il conduttore non possa in alcun modo versare le somme in esame all'amministratore e che quest'ultimo debba addirittura rifiutare il versamento diretto dell'inquilino.

Le cose non stanno propriamente così: è vero, l'unico obbligato verso il condominio è e resta il proprietario, ma la figura del conduttore, per quanto terza rispetto ai rapporti condominiali afferenti al versamento delle rate, non può essere a priori esclusa.

Le norme condominiali e quelle sulla locazione, infatti, vanno sempre lette coordinatamente con le altre disposizioni dettate dal codice civile e da altre disposizioni di legge. Tra queste vi sono quelle dettate dal codice civile in materia di adempimento del terzo (art. 1180 c.c.), nonché quelle riguardanti la delega di pagamento (art. 1268 e ss. c.c.).

L'adempimento del terzo è quella particolare fattispecie nella quale un terzo rispetto ad un rapporto obbligatorio può adempiere la prestazione dovuta dal debitore e senza che il creditore possa opporvisi, a meno che:

- il debitore non gli abbia manifestato la sua opposizione;

- non vi sia un particolare interesse del creditore a che la prestazione sia eseguita dal debitore.

Si badi: siccome il creditore può rifiutare l'adempimento parziale (art. 1180 c.c.), deve ritenersi che l'amministratore possa rifiutare il pagamento di quella parte di somme che il conduttore ritiene a lui imputabili (es. quote ordinarie eccettuato compenso amministratore e assicurazione stabile).

Ciò che può dirsi certo, però, è che non sussiste un divieto di accettazione del pagamento da parte del conduttore, divieto che non sussiste nemmeno in caso di parzialità dell'adempimento.

V'è poi l'ipotesi della delega di pagamento, ossia quel caso in cui è il debitore/condòmino a dare al proprio debitore/conduttore l'ordine di pagare una determinata somma all'amministratore.

In questo caso all'amministratore non interessano i rapporti interni tra i due soggetti: come per il caso di adempimento spontaneo del terzo egli sarà tenuto ad accettare la prestazione (salvo interesse all'adempimento diretto del debitore, cosa che non sussiste per le obbligazioni pecuniarie) e potrà rifiutare l'adempimento parziale.

In ogni caso, l'amministratore che rilascia la quietanza di pagamento (la ricevuta) dovrà farlo specificando che il pagamento è stato eseguito dal conduttore in favore del proprietario.