Che cosa può fare il condomino che si trova in un momento di difficoltà economica e quindi non riesce a pagare con regolarità le spese condominiali?
È noto che, rispetto ai contratti di locazione, esistono degli strumenti di sostegno per il conduttore, o quanto meno degli istituti che consentono di mantenere in piedi il rapporto locatizio.
Il riferimento è al fondo per morosità incolpevole, accessibile a determinate condizioni economiche, nonché al così detto termine di grazia, ossia alla sanatoria giudiziale della morosità rispetto alla quale s'è giunti ad una procedura di sfratto.
E se la difficoltà riguarda il proprietario e le spese condominiali: quali sono gli strumenti giuridici che l'ordinamento mette a disposizione per evitare azioni legali di recupero del credito?
Com'è noto il codice civile impone all'amministratore di agire contro i condòmini morosi entro ben precisi termini, salvo dispensa dell'assemblea (art. 1129, nono comma, c.c.).
Per tornare al quesito appena posto, la risposta, ahinoi, è che non esiste nessuno specifico strumento per ottenere ex lege la dilazione di pagamento degli onere condominiali.
Il termine di grazia di cui alla legge n. 392/78 (riguardante le locazioni ad uso abitativo) può portare al pagamento entro novata giorni dalla data dell'udienza.
Che cos'è il termine di grazia per i contratti di locazione ad uso abitativo?
Le comprovate difficoltà economiche del proprietario, salvo gli ordinari rimedi in corso di azione esecutiva (es. conversione del pignoramento, ecc.), nulla di tutto ciò.
Quello che bisogna tenere a mente, quindi, è che la difficoltà economica del proprietario di un appartamento non consente di accedere automaticamente ad alcun beneficio concernente la dilazione di pagamento degli oneri condominiali.
È utile, pertanto, comprendere che cosa si possa fare per evitare azioni giudiziali, concordando preventivamente un piano di rientro.
Ricordiamo sempre che l'amministratore deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito esigibile è compreso. Tale azione può essere rinviata solamente ove acconsentito dall'assemblea. Si badi: si parla di chiusura dell'esercizio, quindi il termine:
a) decorre non dall'approvazione del rendiconto, ma dalla chiusura dell'anno contabile;
b) non impone all'amministratore di agire per recuperare le somme sulla base del preventivo (anche se egli è comunque legittimato a farlo e perfino tenuto ove strettamente necessario).
In questo contesto, poi, va ricordato che ormai da anni la Corte di Cassazione riconosce all'assemblea pieno potere di deliberare in merito a transazioni aventi ad oggetto somme di denaro inerente la gestione comune (si veda ad es. Cass. 16 gennaio 2014 n. 821).
Si badi: la transazione sulle somme dovute da uno dei condòmini deliberabile a maggioranza può riguardare la tempistica del pagamento ed in presenza di spese legali, la consistenza del pagamento in relazione a queste somme; mai però, a meno che non vi sia il consenso di tutti i condòmini, l'accordo può prevedere l'abbuono parziale o totale degli oneri condominiali dovuti.
Ciò perché tale abbuono rappresenterebbe una diversa convenzione relativamente alla ripartizione delle spese, come tale necessitante del consenso di tutti i condòmini.
È, allora, possibile per il condomino in difficoltà economiche chiedere all'amministratore di accordarsi per una differente tempistica di pagamento rispetto a quella deliberata dall'assemblea.
Se l'accordo riguarda lo slittamento di pochi giorni, ad avviso dello scrivente non è necessario alcun passaggio assembleare, restando nel potere dell'amministratore (che ha prerogative autonome sulle riscossione) accordare un breve slittamento.
L'assemblea, invece, assurge a necessario organo decisorio tutte quelle volte in cui si renda indispensabile una più ampia rivalutazione della tempistica del versamento degli oneri dovuti.
