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Interessi moratori in caso di ritardato pagamento delle rate condominiali. Istruzioni per una corretta esazione
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Interessi moratori in caso di ritardato pagamento delle rate condominiali. Istruzioni per una corretta esazione

I condòmini morosi sono tenuti al pagamento degli interessi legali per il ritardo nel versamento. Ecco come fare.

Avv. Michele Orefice  

In tempi di grave crisi economica anche le spese condominiali ne risentono e, pertanto, aumentano proporzionalmente i condòmini morosi, a volte, in effetti, per oggettive difficoltà finanziarie, altre per trascuratezza e noncuranza nella gestione dei pagamenti.

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Al riguardo va detto che in molti casi l'amministratore (non diligentissimo, in realtà) usa tollerare, anche per lunghi periodi di tempo, l'atteggiamento dilatorio di siffatti condòmini, limitandosi all'invio di solleciti di pagamento agli insolventi che, ancora incuranti, continueranno ad usufruire dei servizi comuni, con effetti negativi a cascata anche per gli obblighi che il condominio, in genere assume, nei confronti dei propri fornitori di opere o di servizi.

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Eppure l'amministratore, ai sensi dell'art. 1129 c.c. ha l'obbligo di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, avendo, peraltro, anche il potere “afflittivo” di disporre, a carico dei condomini morosi ed ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 63 comma 3 Disp. Att. Cod. Civ., la sospensione dei servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata.

Ciò posto, e per restare nello specifico tema, nell'ambito degli oneri condominiali va precisato che i condòmini morosi sono tenuti al pagamento degli interessi legali per il ritardo nel versamento delle quote condominiali, non sottraendosi al principio che tali interessi sono dovuti di diritto dal momento della scadenza del credito.

Tale saggio degli interessi legali, ai sensi dell'art. 1284 c.c., determinato annualmente dal Ministro dell'Economia e delle Finanze, è oggi fissato allo 0,1 per cento, a partire dal 1 gennaio 2017.

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Tale è, di tutta evidenza, la ragione per la quale, di prassi, l'amministratore non li computa a nessuno allorquando viene effettuata la ripartizione spese, anche se il diritto a tali interessi nasce alla scadenza di ogni rata rimasta insoluta, in base al predetto stato di ripartizione approvato dall'assemblea condominiale.

Di contro, invece, l'amministratore può applicare delle indennità di mora solo in casi specifici, ovvero se tale evenienza è contemplata nel regolamento di condominio, richiamato nei singoli atti di acquisto od in una delibera approvata all'unanimità.

Solo in tali fattispecie è possibile che si possa prescrivere una indennità di mora eccedente gli interessi legali, calcolata in percentuale rispetto all'importo della rata scaduta e da destinare al fondo condominiale, con natura sanzionatoria/risarcitoria.

Tale indennità di mora in condominio, quindi, rappresenta solo un deterrente alla morosità condominiale.

Se ne ricava, quindi che una delibera adottata a maggioranza dei condòmini che stabilisca interessi moratori a carico dei condòmini in ritardo con i pagamenti delle quote condominiali è da considerarsi nulla potendo tale previsione essere inserita soltanto in un Regolamento Contrattuale ovvero in una delibera assunta all'unanimità (Cass. n. 10196 del 30/04/2013).

Altro contesto assumono, invece, gli interessi moratori che sorgono per effetto del ritardo nel pagamento delle somme dovute dal condominio debitore al terzocreditore, che subisce tale ritardo nel pagamento.

Cominciamo con il dire che tra i poteri attribuiti all'amministratore di condominio dall'art. 1130 c.c. rientra quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall'assemblea, tanto all'ordinaria manutenzione quanto alla prestazione dei servizi comuni, contratti, pertanto, vincolanti per tutti i condòmini ai sensi dell'art. 1131 cc. (Trib. di Roma pronuncia n. 255 dell'11 gennaio 2016).

E, qualora l'amministratore sia stato autorizzato dall'assemblea dei condomini, senza riserva di approvazione di talune clausole, a stipulare un contratto di appalto per la manutenzione di parti comuni del fabbricato e validamente pattuisca, per il ritardo nel pagamento del corrispettivo all'appaltatore, interessi moratori superiori al tasso legale, ne consegue che il condominio sarà obbligato all'adempimento del debito derivante da tale clausola (Cass. n. 1640 del 22 febbraio 1997).

Sorge a tal punto il dilemma su chi deve andare a ricadere l'obbligo di pagamento di tale “surplus”, ovverol'amministratore dovrà stabilire in contabilità a chi imputarne il relativo pagamento.

E qui sorgono i problemi interpretativi che spingono taluni amministratori (forse la maggior parte) a proporre all'Assemblea, nel caso di specie, trattandosi di somme che non sono state ripartite (né potevano esserlo nella fase iniziale del preventivo) la creazione di un fondo cassa ove far confluire tali indebiti importi indi effettuando una nuova ripartizione fra tutti i condomini con la tabella di proprietà, ovvero, ancora più comunemente, contabilizzandoli nel rendiconto a carico di tutti.

E' di tutta evidenza la incongruità ed abnormità di siffatto comportamento gestionale che non tiene in debito conto l'intervenuta riforma del condominio, anzi contravvenendo allo stessa, imputando anche ai condòmini solventi dei pregiudizi assolutamente non dovuti ed altrimenti, facilmente, evitabili, anche perché è illegittimo far anticipare ai condòmini solventi l'importo del debito e/o gli interessi di mora, in quanto significherebbe addebitare agli stessi solventi una quota superiore ai loro millesimi di proprietà, essendo la stessa quota maggiorata della cifra relativa ai millesimi di proprietà dei condòmini morosi.

=> Morosità condominiale e i risvolti nei confronti dell'amministratore di condominio.

Alla luce della riforma il nuovo art. 63 comma 2 Disp. Att. Cod. Civ., infatti, ha fissato un principio assolutamente chiaro del modus procedendi dell'amministratore in caso di morosità nel pagamento delle quote condominiali: “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”, in cui l'inciso “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti non pone assolutamente dubbi interpretativi. In claris non fit interpretatio ed indi il condomino solvente non può essere perseguito, almeno fino a quando non verranno attuate tutte le procedure finalizzate al recupero credito nei confronti del non solvente.

Il che vuol dire, concretamente, che l'amministratore, nel caso di specie, scaduto il termine per il pagamento della quota condominiale e già innescatosi, quindi, il processo moratorio in favore del creditore, avrà il dovere e l'obbligo di richiedere al condominio inadempiente, anche a mezzo ingiunzione, sia il pagamento della quota scaduta e sia gli interessi moratori che ne sono derivati, eventualmente producendo nella fase monitoria anche la copia del contratto che prevede tale clausola e giustifica la richiesta.

Anche nel caso in cui l'amministratore gestisse un fondo morosi, dopo aver pagato i creditori, in ragione dell'ufficio privato conferitogli con la nomina, avrebbe il dovere di attivarsi, nei soli confronti dei morosi, sia per l'esazione delle quote originariamente dovute e non versate e sia per il recupero dei maggiori oneri (interessi di mora ed eventuali spese legali) sopportati dal Condominio in conseguenza delle azioni del terzo creditore cui il solo condominio moroso ha dato causa con la sua inadempienza.

Nulla di più che la corretta applicazione del nostro Codice Civile.

=> Lo scioglimento del condominio per casi di crisi e morosità

Avv. Michele Orefice

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