#1 Inviato 9 Febbraio, 2015 Buonasera, avrei un quesito riguardo l'operato dell'amministrazione che amministra il condominio in cui abito. Il quesito riguarda ad una rata di spese condominiali che scaduta in data 1 novembre 2014 io ho pagato in ritardoa causa di spese impreviste, e cioè in data 30.11.2014. In data 20 dicembre (20 giorni dopo il pagamento) trovo nella mia cassetta postale un sollecito di pagamento tra l'altro datato 26.11.2014, consegnato a mano e non tramite raccomandata inviato direttamente dall'amministrazione. Ora mi è arrivato il consuntivo delle spese e mi vedo addebitare le spese relative a questo sollecito per un totale di €. 48,50 oltre ad €. 3,90 per interessi moratori ed il tutto a fronte di una rata di €. 199. Vorrei sapere se è regolare che un amministratore dopo solo 26 giorni dalla scadenza della rata (unica rata arretrata per un importo così basso) scriva un sollecito di pagamento con addebito di tali spese e che venga consegnato dopo venti giorni dal pagamento. L'altra sera c'è stata la riunione di condominio ordinaria e quando ho chiesto delucidazioni riguardo quanto sopra, anche molti altri condomini si sono lamentati per aver ricevuto tale sollecito nonostante avessero pagato regolarmente. L'amministratore ha sorvolato dicendo che le ha mandate perchè pensava che non fossero arrivati i mav della banca. Ma i mav erano arrivati regolarmente, Oggi è arrivato il consuntivo definitivo, ma tali spese compaiono a quasi tutti i condomini. E' regolare tutto ciò?
#2 Inviato 9 Febbraio, 2015 La cosa più importante è se avete approvato il consuntivo in quella maniera. Se è così potete solo impugnarlo entro 30 gg. (dall'assemblea per i presenti, dal ricevimento del verbale per gli assenti), oppure chiedere in almeno due condomini con un numero di millesimi superiore a 1/6 di 1000 che all'odg della prossima assemblea utile venga rimessa la questione riguardanti tali spese. Ma attenzione: non chiedete la convocazione dell'assemblea straordinaria, sennò vi fa pagare pure quella. In sostanza, ci possono pure essere cose non regolari (ma io non sono un giudice), ma la legge prevede vadano discusse in tribunale a fronte di consuntivo approvato. Oppure ridiscusse. Controlla che l'interesse di mora non superi il tasso usurario, ma in ogni caso può essere applicato solo se previsto dal regolamento. Per le spese sollecito, per come la vedo io, può applicarle solo se le aveva specificate sul suo preventivo o dettaglio compensi. In difetto, per me fa parte della sua normale attività di riscossione. E l'amministratore dovrebbe sapere bene che il dettaglio dei suoi compensi deve essere allegato all'atto che lo nomina/rinomina. Ovvero lo doveva allegare al verbale, pena nullità della sua nomina. Te lo incollo: (terzultimo comma art. 1129 cc) "L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta." In ultimo, la "raccomandata a mano", a parte che esiste solo nella fantasia, almeno deve prevedere una ricevuta. C'è?
#3 Inviato 9 Febbraio, 2015 Grazie Efisio per la risposta. La lettera ordinaria (e quindi non raccomandata a mano) datata 26.11.2014 mi è stata recapitata sempre a mano nella casella della mia posta in data 20.12.2014 quando la rata era già stata pagata in data 30.11.2014. Come è stata recapitata lo stesso giorno anche ad altri condomini del mio condominio (per quanto ho potuto sapere alcuni di loro avevano pagato la rata alla scadenza, ma in consuntivo anche a loro sono state addebitate le spese del sollecito). Per quanto riguarda il consuntivo, questo in assemblea è stato contestato perchè ad esso non era stato allegato il dettaglio delle spese annuali e delle fatture fornitori pagate (cosa che invece la precedente amministrazione ha sempre allegato come deve essere). Quindi noi secondo l'amministratore avremmo dovuto approvare un consuntivo senza prima il controllo dei giustificativi delle spese. Ed anche questo mi è sembrato strano. Abbiamo dovuto approvarlo con riserva. Solo dopo l'assemblea l'amministratore ci ha fatto avere l'elenco delle spese dettagliate. In assemblea abbiamo quindi autorizzato i consiglieri ad approvare definitivamente il consuntivo dopo aver verificato l'elenco dettagliato delle spese. Anche per questo mi sembra un comportamento un pò ambiguo.
#4 Inviato 10 Febbraio, 2015 Apprezzo la sintesi, ma è una situazione densa di eventi, difficile da capire. Sintetizzo anch'io. 1) L'amministratore non è obbligato ad allegare o includere nel consuntivo tutte le spese analiticamente, se questo intendevi. Chi le vuole vedere si reca presso lo studio e controlla. In assemblea si vota. Le verifiche si fanno prima. 2) Far approvare il consuntivo ai consiglieri mi pare scorretto e fuori dalle competenze dei consiglieri. Il consuntivo si approva solo e sempre in assemblea con le maggioranze previste e previa idonea convocazione. Quindi, se il consuntivo fosse stato approvato fuori dall'assemblea, è come se non fosse mai stato approvato e a mio avviso dovete ridiscuterlo. Tutto questo, l'amministratore avrebbe pure potuto dirvelo. Non foss'altro perchè lavorare con delibere strane, non fa comodo nemmeno a lui. Se anche il preventivo 2015 è stato approvato con questo sistema, probabilemente, chi non paga le rate non può essere escusso. Di fatto, delibera non valida=spesa solleciti non valida. Sicuramente l'amministratore dirà che l'avete deliberato voi di fare così. E voi potete rispondergli che, appunto, gli accrocchi o si è in grado di farli e gestirli, o si cambia strada per sempre. Provate a leggere con calma gli articoli del codice civile dedicati al condominio con un pò di pazienza e saprete orientarvi meglio.
