Revoca amministratore di condominio - il pagamento delle rate condominiali entro una certa scadenza?

[FEDERICO48]

buon pomeriggio a tutti, recentemente ho chiesto all'amministratore di condominio la situazione  contabile del mio inquilino, poiché lo stesso a breve avrebbe lasciato libero il mio appartamento. dopo mesi di "silenzio" mi ha scritto un sms dicendomi che l'inquilino mi ha lasciato 1500 € di debito. 

Gli ho chiesto, quindi, copia di lettera con la quale ha chiesto tale importo e lo splittaggio di tale somma  che sicuramente si  riferisce anche agli anni indietro.

L'inquilino non condivide assolutamente tale importo e pur essendo persona seria, presumo che, avendo nel frattempo liberato casa e non avendo io volutamente, anni indietro preteso deposito cauzionale, dovrò forse pagarlo io in qualità di proprietario dell'immobile.

La mia domanda è: ma l'amministratore non è tenuto a chiedere il pagamento delle rate condominiali entro una certa scadenza?? poichè nell'arco dei 10 anni l'inquilino ha sempre pagato direttamente al condominio, non avrebbe dovuto sollecitare il pagamento delle rate?? a me non mi avrebbe potuto/ dovuto avvisare di tale morosità di oltre 2 anni ( presumo) se non chiede il pagamento all'inquilino per anni ( e/o questi se ne frega) e non dovrebbe  avvisare il proprietario?  l'amministratore  ha delle responsabilità?? 

Mi è giunta voce che, onde evitare crediti elevati nei confronti del condominio, l'amministratore entro sei mesi dall'approvazione del bilancio e comunque entro un certo periodo dovrebbe sollecitare il pagamento delle rate al proprietario dell'immobile portandolo a conoscenza delle quote di spettanza  dell'affittuario e da lui non pagate... potrebbe essere revocato del suo incarico???

mi auguro di essermi spiegato bene.

[bilbetto]

Ti sei spiegato benissimo e la prima domanda che sorge spontanea è ... ma tu, alle assemblee di approvazione dei bilanci di esercizio, ci vai? Perchè se la risposta è sì dovevi già essere a conoscenza della situazione debitoria della tua unità immobiliare, ti bastava consultare i saldi del piano di riparto consuntivo. Se invece la risposta è no, hai fatto molto male, perchè l'amministratore non è tenuto ad incassare le quote condominiali dal conduttore bensì dal proprietario.

 

Detto questo, certamente l'amministratre ha un obbligo di legge sancito dal codice civile ed esattamente l'art. 1129 cc, il quale dispone al comma 9:

 

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice.

 

L'inerzia dell'amministratore è deprecabile ma altrettanto, in questo caso, è la tua. Comunque dai dati che hai riportato sebbene vi siano delle inottemperanze non ravviso gli estremi per chiedere una revoca dell'incarico per gravi irregolarità. Piuttosto andrebbe verificata la volontà degli altri condòmini di cambiare eventualmente amministratore se anche loro non sono soddisfatti.

Modificato 19 Ottobre, 2018 da bilbetto

[Tullio01]

Aggiungo a quanto detto da Bilbetto;

 

In tema di spese condominiali non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore il quale può comunque rivalersi sul conduttore. L'amministratore del Condominio, infatti, è legittimato solo nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni; il proprietario può pretendere il versamento dall'inquilino che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione. (Cassazione civile, Sezione II, 9 dicembre 2009, N. 25781)

[FEDERICO48]

si io ci vado alle assemblee, ma a giugno 2018 è stato approvato il bilancio 2016...  l'A.d. C. presentava sempre bilanci sbagliati.  a giugno ho saput quindi  che il mio inquilino doveva al condominio una cifra X. da giugno ad oggi non ho avuto nessuna notizia pur avendo chiesto la sua situazione contabile. ora per sms mi viene scritto... il tuo inquilino ti ha lasciato 1500 euro di debito... dopo 5 mesi di miei solleciti

[bilbetto]

FEDERICO48 dice:

si io ci vado alle assemblee, ma a giugno 2018 è stato approvato il bilancio 2016...  l'A.d. C. presentava sempre bilanci sbagliati.  a giugno ho saput quindi  che il mio inquilino doveva al condominio una cifra X. da giugno ad oggi non ho avuto nessuna notizia pur avendo chiesto la sua situazione contabile. ora per sms mi viene scritto... il tuo inquilino ti ha lasciato 1500 euro di debito... dopo 5 mesi di miei solleciti 

Ecco ... questa sì che è una grave irregolarità.

[FEDERICO48]

Tullio Ts dice:

Aggiungo a quanto detto da Bilbetto;

 

In tema di spese condominiali non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore il quale può comunque rivalersi sul conduttore. L'amministratore del Condominio, infatti, è legittimato solo nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni; il proprietario può pretendere il versamento dall'inquilino che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione. (Cassazione civile, Sezione II, 9 dicembre 2009, N. 25781)

si sono daccordo e già lo sapevo, ma il compenso dell'amministratore cosa lo si paga a fare se non comunica ne all'affittuario e tantomeno al proprietario le somme che gli stessi debbono pagare?? sollecitare l'affittuario e p.c. il proprietario non è difficile... io ho scritto chiedendo informazioni e mi si risponde per sms 1500€?? è normale? è sinonimo di professionalità??

bilbetto dice:

Ecco ... questa sì che è una grave irregolarità.

e quindi lo posso far revocare???

bilbetto dice:

Ecco ... questa sì che è una grave irregolarità.

e quindi lo posso far revocare???

[bilbetto]

Art. 1129 cc comma 12:

 

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale ...

 

 

[FEDERICO48]

bilbetto dice:

Art. 1129 cc comma 12:

 

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale ...

 

 

quindi lo debbo tenere cosi??

 

[bilbetto]

Per revocargli l'incarico bisogna prima passare dalla convocazione di una assemblea con il punto all'odg "revoca amministratore per gravi irregolarità". Se l'assemblea riesce a nominare il nuovo amministratore con le maggioranze previste dalle norme siete a posto, altrimenti bisogna fare la richiesta di revoca giudiziale.

[FEDERICO48]

bilbetto dice:

Ti sei spiegato benissimo e la prima domanda che sorge spontanea è ... ma tu, alle assemblee di approvazione dei bilanci di esercizio, ci vai? Perchè se la risposta è sì dovevi già essere a conoscenza della situazione debitoria della tua unità immobiliare, ti bastava consultare i saldi del piano di riparto consuntivo. Se invece la risposta è no, hai fatto molto male, perchè l'amministratore non è tenuto ad incassare le quote condominiali dal conduttore bensì dal proprietario.

 

Detto questo, certamente l'amministratre ha un obbligo di legge sancito dal codice civile ed esattamente l'art. 1129 cc, il quale dispone al comma 9:

 

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice.

 

L'inerzia dell'amministratore è deprecabile ma altrettanto, in questo caso, è la tua. Comunque dai dati che hai riportato sebbene vi siano delle inottemperanze non ravviso gli estremi per chiedere una revoca dell'incarico per gravi irregolarità. Piuttosto andrebbe verificata la volontà degli altri condòmini di cambiare eventualmente amministratore se anche loro non sono soddisfatti.

ma se non lo fa entro sei mesi??? posso chiedere la situazione contabile dalla quale si evince la correttezza degli importi che sommati formano la cifra di 1500 €??

[Tullio01]

FEDERICO48 dice:

quindi lo debbo tenere cosi??

 

Hai ricevuto le convocazioni per l'approvazione dei rendiconti? Ci sei andato? Se non ci sei andato hai ricevuto i verbali o solleciti da parte dell'amministratore dove risultava il debito dovuto dal mancato pagamento del tuo inquilino? Perchè non hai provveduto a recuperare le spese non pagate?

Tra l'altro l'inquilino doveva pagare a te pigione e spese condominiali, e tu girare le spese condominiali all'amministratore trattenendo l'affitto convenuto per te.

Modificato 19 Ottobre, 2018 da Tullio Ts

[bilbetto]

FEDERICO48 dice:

ma se non lo fa entro sei mesi??? posso chiedere la situazione contabile dalla quale si evince la correttezza degli importi che sommati formano la cifra di 1500 €??

L'amministratore dovrebbe essere SEMPRE in grado di produrre una situazione dei pagamenti e delle posizioni debitorie dei condòmini .... se così non fosse è necessario provvedere a nominare un nuovo amministratore.

[FEDERICO48]

Tullio Ts dice:

Aggiungo a quanto detto da Bilbetto;

 

In tema di spese condominiali non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore il quale può comunque rivalersi sul conduttore. L'amministratore del Condominio, infatti, è legittimato solo nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni; il proprietario può pretendere il versamento dall'inquilino che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione. (Cassazione civile, Sezione II, 9 dicembre 2009, N. 25781)

Si va bene, ma non deve nemmeno chiederli i soldi???  che lo si paga a fare?? non è un suo compito??' un condomino non paga per anni, il proprietario non ne è a conoscenza e dopo due anni gli si chiedono 1500 di competenza dell'inquilino???  addirittura tramite sms senza far comprendere da dove derivano????

Tullio Ts dice:

Hai ricevuto le convocazioni per l'approvazione dei rendiconti? Ci sei andato? Se non ci sei andato hai ricevuto i verbali o solleciti da parte dell'amministratore dove risultava il debito dovuto dal mancato pagamento del tuo inquilino? Perchè non hai provveduto a recuperare le spese non pagate?

Tra l'altro l'inquilino doveva pagare a te pigione e spese condominiali, e tu girare le spese condominiali all'amministratore trattenendo l'affitto convenuto per te.

esatto, da giugno ho chiesto copia del verbale da inoltrare agli assenti a 1/2 mail e non mi è stato ancora trasmesso...  l'ho anche sollecitato due volte sempre per e mail...

[Tullio01]

FEDERICO48 dice:

Si va bene, ma non deve nemmeno chiederli i soldi???  che lo si paga a fare?? non è un suo compito??' un condomino non paga per anni, il proprietario non ne è a conoscenza e dopo due anni gli si chiedono 1500 di competenza dell'inquilino???  addirittura tramite sms senza far comprendere da dove derivano????

Ma l'amministratore deve chiedere i pagamenti al condomino e non all'inquilino, ovvero come ho già detto l'inquilino paga al proprietario ed il proprietario paga all'amministratore la quota parte.

[FEDERICO48]

Tullio Ts dice:

Ma l'amministratore deve chiedere i pagamenti al condomino e non all'inquilino, ovvero come ho già detto l'inquilino paga al proprietario ed il proprietario paga all'amministratore la quota parte.

ok.sono dieci anni che l'appartamento è affittato a questa famiglia e l'amministratore ha fatto sempre la suddivisione degli importi ( tanto a me come prop. e tanto all'inquilino come affittuario) io non ho la situazione contabile perchè effettuiamo direttamente i bonifici al condominio ... sia i prop che gli inquilini.

Tullio Ts dice:

Ma l'amministratore deve chiedere i pagamenti al condomino e non all'inquilino, ovvero come ho già detto l'inquilino paga al proprietario ed il proprietario paga all'amministratore la quota parte.

quindi è giusto che me li chieda a me con sms dopo 5 mesi di sollecito "situazione contabile"????

[Tullio01]

FEDERICO48 dice:

ok.sono dieci anni che l'appartamento è affittato a questa famiglia e l'amministratore ha fatto sempre la suddivisione degli importi ( tanto a me come prop. e tanto all'inquilino come affittuario) io non ho la situazione contabile perchè effettuiamo direttamente i bonifici al condominio ... sia i prop che gli inquilini.

quindi è giusto che me li chieda a me con sms dopo 5 mesi di sollecito "situazione contabile"????

Io non conosco i vostri accordi,  e se l'amministratore ha preso l'impegno di chiedere il pagamento all'inquilino, (di solito lo fa a pagamento) e comunque se l'inquilino non paga il debitore è sempre il proprietario. 

Per cui se l'amministratore ora ti chiede il pagamento (documentazione alla mano) ti conviene pagare e poi agire contro l'inquilino. 

[Leonardo53]

FEDERICO48 dice:

è giusto che me li chieda a me con sms dopo 5 mesi di sollecito "situazione contabile"????

Ascolta, da quello che leggo, gli unici responsabili siete tu ed il resto dei condòmini.

Presumibilmente il tuo inquilino, che tu stesso hai definito persona corretta, ha sempre pagato le quote condominiali richieste senza nemmeno chiedere i giustificativi di spesa di quello che stava pagando, perchè, è proprio l'inquilino, l'unico ad avere il diritto di pagare solo le spese sostenute mentre i condòmini, con l'approvazione dei preventivi, sono tenuti a pagare anche le quote per spese da sostentere.

 

Io non so perchè dolo a giugno 2018 è stato approvato il consuntivo 2016.

Potrebbe essere colpa dell'amministratore che non ha mai convocto l'assemblea oppure colpa di voi condòmini che avete mandato deserta la precedente convocazione.

Ad ogni modo, se il consuntivo è stato approvato a giugno, in sede di approvazione potevi chiedere tutte le delucidazioni del caso.

Ora sono passati meno di 5 mesi e ti ha fatto un primo sollecito bonario con sms.

Se non paghi, potrebbe arrivarti il primo sollecito ufficiale di un avvocato e, a seguire, decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Presumibilmente quelli da pagare sono dei conguagli di gestione e, visto che non ti sei mai interessato, quei conguagli potrebbero riguardare anche spese di spetanza del proprietario e de vai a portare le carte all'inquilino potrebbe risultare anche che l'inquilino ha pagato più di quanto doveva e va a finire che devi dare soldi indietro anche a lui.

Il mio consiglio è di pagare e che questo ti sia da monito per interessarti di più alla vita condominiale.

Se l'amministratore è inadeguato, prodigati per farlo sostituire.

Se sei tu che pensi che fittando devi disinteressarti di tutto hai capito male. 

Sei tu che devi andare alle assenmble, sei tu che devi controllare la gestione e sei tu che devi fornire al tuo inquilino i giustificativi di spesa delle quote condominiali che gli richiedi.

[FEDERICO48]

Sicuramente. ( io  mi sono sempre interessato e se hanno approvato il bilancio 2016 nel giugno 2018 era solo per errori dell'amministratore) 

Trovo però  professionalmente non corretto non informare il proprietario di una morosità pluriennale di un affittuario e, quando viene chiesta la situazione contabile di un inquilino in procinto di lasciare l'appartamento,  non gli si risponda per 5 mesi e poi gli si scrive sms con scritto 1500€!!! 

[FEDERICO48]

FEDERICO48 dice:

Sicuramente. ( io  mi sono sempre interessato e se hanno approvato il bilancio 2016 nel giugno 2018 era solo per errori dell'amministratore) 

Trovo però  professionalmente non corretto non informare il proprietario di una morosità pluriennale di un affittuario e, quando viene chiesta la situazione contabile di un inquilino in procinto di lasciare l'appartamento,  non gli si risponda per 5 mesi e poi gli si scrive sms con scritto 1500€!!! 

scusa Leonardo, io tolto l'ultima assemblea, ci sono sempre andato, ma purtroppo l'amministratore ha sempre sbagliato i conti e per ben 4 volte non abbiamo potuto approvare i bilanci esibiti. come facilmente puoi ben capire , tutti gli importi citati nelle tabelle erano da riconsiderarsi  ex novo. ogni tabella esibita riportava importi diversi. all'ultima assemblea non ci sono potuto andare ma mi risulta che sia stato approvata "finalmente" la 4° edizione di bilancio. sono 5 mesi che attendo il verbale dell'assemblea,  l'ho sollecitato due volte. Sono cinque mesi che ho avvisato l'amministratore che a breve il mio inquilino avrebbe lasciato l'appartamento libero e quindi di fornirmi la sua situazione contabile. non saprei cos'altro fare.... o meglio lo saprei ma non lo scrivo!!! 

sicuramente mancanza di professionalità dell'amministratore.

 

Modificato 19 Ottobre, 2018 da FEDERICO48

[Leonardo53]

FEDERICO48 dice:

all'ultima assemblea non ci sono potuto andare ma mi risulta che sia stato approvata "finalmente" la 4° edizione di bilancio. sono 5 mesi che attendo il verbale dell'assemblea,  l'ho sollecitato due volte. Sono cinque mesi che ho avvisato l'amministratore che a breve il mio inquilino avrebbe lasciato l'appartamento libero e quindi di fornirmi la sua situazione contabile. non saprei cos'altro fare.... o meglio lo saprei ma non lo scrivo!!! 

Beh, non ti resta che andare personalmente nell'ufficio dell'amministratore e fare quello che non scrivi.

[Ospite]

Dato che l'amministratore è obbligato a riscuotere le rate inevase, dalla data del credito reso esigibile da oltre sei mesi. art 63 DACC nel comportamento dell'amministratore potrebbe configurarsi un danno al condominio dovuto alla mancata riscossione delle rate. 

Modificato 19 Ottobre, 2018 da Vito46

[FEDERICO48]

Leonardo53 dice:

Beh, non ti resta che andare personalmente nell'ufficio dell'amministratore e fare quello che non scrivi.

Leonardo53 dice:

Beh, non ti resta che andare personalmente nell'ufficio dell'amministratore e fare quello che non scrivi.

ahahah grazie ciao

 

Vito46 dice:

Dato che l'amministratore è obbligato a riscuotere le rate inevase, dalla data del credito reso esigibile da oltre sei mesi. art 63 DACC.

Nel comportamento dell'amministratore potrebbe configurarsi un danno al condominio dovuto alla mancata riscossione delle rate. 

esatto. anche secondo me... ma ancora non sono trascorsi 6 mesi da giugno ad oggi!!! 

grazie a tutti e buona serata

Tullio Ts dice:

Io non conosco i vostri accordi,  e se l'amministratore ha preso l'impegno di chiedere il pagamento all'inquilino, (di solito lo fa a pagamento) e comunque se l'inquilino non paga il debitore è sempre il proprietario. 

Per cui se l'amministratore ora ti chiede il pagamento (documentazione alla mano) ti conviene pagare e poi agire contro l'inquilino. 

condivido... documenti alla mano no sms. 1500 potrebbe essere anche una cifra digitata male , magari 150,00 o che ne so. io avrei chiesto situzione contabile non sms. sei daccordo con me???