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Pagamento spese condominiali e sfratto
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Pagamento spese condominiali e sfratto

E' possibile sfrattare l'inquilino che non paga le spese condominiali?

Avv. Alessandro Gallucci  

Si può essere sfrattati per l'omesso pagamento degli oneri condominiali?

Se sì, entro che limiti e a quali condizioni?

Per rispondere alla domanda è innanzitutto necessario ricordare quali sono le norme di riferimento.

In primis l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 che individua come oneri accessori una serie di spese non necessariamente condominiali, ma che sono tali una volta in cui l'unità immobiliare è ubicata in condominio.

Così, ad esempio, sono a carico del conduttore le spese per la pulizia delle scale, quelle per l'uso dell'impianto fognario ed ancora quelle per l'energia elettrica ed in generale tutto quelle connesse ad erogazioni di servizi utili alla fruizione dell'unità immobiliare.

La legge specifica che tali oneri sono a carico del conduttore, salvo patto contrario, quindi è ben possibile che il contratto di locazione ne preveda un esonero totale o parziale.

In che modo devono essere corrisposti questi oneri? Sicuramente con le modalità previste dal contratto, ma la legge garantisce comunque al conduttore dei diritti di verifica.

=> Locazione: gli obblighi del proprietario e del conduttore

Vediamo quali.

Il terzo comma dell'art. 9 della legge n. 392/78, con riferimento agli oneri accessori specifica che “il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione.

Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.

Si tratta di un rapporto riguardante proprietario e conduttore, anche se, come specifica l'art. 1130-bis del codice civile, tale diritto può essere esercitato dal conduttore anche direttamente verso l'amministratore.

Poniamo il caso, per restare sul punto nevralgico dell'approfondimento, che non vi siano contestazioni sul quantum, ma semplicemente un inadempimento nel versamento dei soli oneri accessori.

Quali sono le conseguenze del (solo) mancato pagamento delle spese condominiali?

L'art. 5 della legge n. 392/78 è chiaro sul punto:

salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”.

Ciò vuol dire che chi non paga le spese condominiali per somme corrispondenti due mensilità, salva fruizione del così detto termine di grazia, può essere sfrattato?

Non proprio. Spieghiamoci meglio: sicuramente chi non paga le spese condominiali può vedersi citato in giudizio per l'accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto, ma un conto è questa generale azione, altra il procedimento di intimazione di sfratto per morosità regolato dal codice di procedura civile (art. 658 c.p.c.).

Come affermato ripetutamente dalla Corte di Cassazione, infatti, il procedimento si sfratto per morosità “è predisposto per i casi di "mancato pagamento del canone di affitto" (art. 658 cod. proc. civ.).

Esso attiene ai rimedi dell'inadempimento dell'obbligazione principale del conduttore, quella diretta a compensare il locatore del far godere all'altro la "res" indicata in contratto.

Il procedimento medesimo non riguarda, dunque, i casi di mancato assolvimento degli "oneri accessori" gravanti sul conduttore, i quali non si traducono in compensi per il locatore. Orbene, l'estensione sua a questi casi diversi non è possibile.

Esso integra un rito speciale, che si pone come eccezione all'ordinario processo di cognizione, sicché la relativa normativa non è applicabile per analogia (art. 14 disp. prel. cod. civ.)” (così Cass. 19 dicembre 1986 n. 7745).

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Sab
Sab giovedì 01 dicembre 2016 alle ore 00:17

Il mio condominio e' di tre piani e 5 inquilini compresa me che sto all'attico senza ascensore. Sono proprio inguaiata perche' i restanti condomini rifiutano l'amministratore,che non c'e',non vogliono pagare le pulizie delle scale e in piu' hanno cani e gatti che entrano ed escono dal portone sempre aperto...nell'androne delle scale oltre alle loro maledette biciclette ho trovato feci di cane, gatti che orinano per tutte le scale e portano topi morti nelle scale.Io nn so piu' a chi rivolgermi, l'amministratore non c'e' e le scale sono sporche schifose e a volte le ho pulite io chiamando una ditta a spese mie...ma non esiste!!!!!! Sono disperata ho due bambini piccoli e nessuno ci tutela da queste bestie che stanno bene nella m....io mi riporto dentro casa la schifezza sotto le scarpe e i miei figli giocano per terra!!Ed io sempre col disinfettante..sono gente troglodita sporcano con tutto quello hanno carte gomme frutta..cerco aiuto!!!!

Sab
Sab giovedì 01 dicembre 2016 alle ore 00:31

inoltre la luce delle scale e' intestata a me,e quando c'e' da pagare fanno gli indiani:quello del piano terra che ha due entrate ,una nel portone ed una in un vicolo accanto,dice che entra dall'altra parte quindi nn paga ne pulizia ne luce categoricamente,al primo piano ci sono due appart.uno e' vuoto perche' tornano in estate e quindi nn pagano nulla dicono che nn ci sono..l'altro app.la signora fa finta di nulla per la luce,le pulizie no categoricamente,quella sotto a me sporca ,figli maleducati sputano gomme ecc,, pero' la signora e' disposta a pagare ma sta in affitto..e poi ci siamo noi disgraziati!!! Sto provando a chiamare l'ufficio d'igene,nn so piu' che fare ,esiste qualcuno che ci tuteli??? Rispondetemi sono all'inferno!!Grazie a ki lo fara'. Ciao ciao

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 05 dicembre 2016 alle ore 16:45

@Sab: la situazione dev'essere affrontata e risolta con un legale di tua fiducia. In casi così particolari, anche se non è obbligatoria la nomina dell'amministratore, la trascuratezza che descrivi potrebbe portare alla nomina giudiziale di un amministratore (art. 1105 c.c.), ma la situazione va valutata concretamente.

Alessandra
Alessandra giovedì 08 giugno 2017 alle ore 10:02

Salve. Voglio fare una domanda. Io non ho avuto i soldi per pagare il affitto. Ho fatto il sfratto ma ora ho pagato tutto. La proprietaria però mi dice che devo pagare anche le spese giudiziarie. Che devo fare ora?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci giovedì 08 giugno 2017 alle ore 17:58

@Alessandra: se non hai contestato nulla devi pagare anche le spese legali stabilite dal giudice nei provvedimenti di sfratto e nell'eventuale decreto ingiuntivo.

Luca
Luca lunedì 13 novembre 2017 alle ore 19:59

Buon giorno, vi chiedo gentilmente se mi potete aiutare , all' udienza di sfratto o chiesto i termini di grazia , e mi li hanno consessi.
ho pagato la cifra richiesta di arretrato 2050,00 al proprietaro , ma non sono riuscito a pagare le spese legali , pari a euro 900,00
e' mia cmq intenzione pagarli. l'udienza e' fissata a dopo domani. io posso dare subito 300,00 euro.. cosa succedera? mi faranno lo sfratto perche non ho pagato le spese?13/11/15

Sonia
Sonia lunedì 27 novembre 2017 alle ore 21:33

Salve,c'è una mia grandissima amica che purtroppo il marito prende da 700-800al mese ed e due anni che non riesce a pagare 250di condominio,avendo due figli che vanno alle medie le diventa difficile pagare il co dominio, possono farle lo sfratto per il mancato pagamento del condominio? solo per quello non per l affitto che ovviamente pagare regolare.l amministratore gli ha mandato una lettera che se non provede a pagare le fare lo sfratto! Grazie salve

Mirco
Mirco lunedì 08 gennaio 2018 alle ore 09:40

Io posseggo un appartamento; vivo con i miei genitori e aimè l'ho voluto affittare a gente che dicevano essere "splendida". Risultato, lei è invalida e lavora a nero, lui è stato in galera e lavora per una cooperativa, stanno sfasciando l'appartamento, si sono venduti tutto il contenuto, non hano pagato gasolio, non pagano luce scale. L'italia non è paese per affittare. Date retta.

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