Pagamento spese condominiali e sfratto

E' possibile sfrattare l'inquilino che non paga le spese condominiali?

Avv. Alessandro Gallucci
08/11/2016

Si può essere sfrattati per l'omesso pagamento degli oneri condominiali?

Se sì, entro che limiti e a quali condizioni?

Per rispondere alla domanda è innanzitutto necessario ricordare quali sono le norme di riferimento.

In primis l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 che individua come oneri accessori una serie di spese non necessariamente condominiali, ma che sono tali una volta in cui l'unità immobiliare è ubicata in condominio.

Così, ad esempio, sono a carico del conduttore le spese per la pulizia delle scale, quelle per l'uso dell'impianto fognario ed ancora quelle per l'energia elettrica ed in generale tutto quelle connesse ad erogazioni di servizi utili alla fruizione dell'unità immobiliare.

La legge specifica che tali oneri sono a carico del conduttore, salvo patto contrario, quindi è ben possibile che il contratto di locazione ne preveda un esonero totale o parziale.

In che modo devono essere corrisposti questi oneri? Sicuramente con le modalità previste dal contratto, ma la legge garantisce comunque al conduttore dei diritti di verifica.

Locazione: gli obblighi del proprietario e del conduttore

Vediamo quali.

Il terzo comma dell'art. 9 della legge n. 392/78, con riferimento agli oneri accessori specifica che “il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione.

Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.

Si tratta di un rapporto riguardante proprietario e conduttore, anche se, come specifica l'art. 1130-bis del codice civile, tale diritto può essere esercitato dal conduttore anche direttamente verso l'amministratore.

Poniamo il caso, per restare sul punto nevralgico dell'approfondimento, che non vi siano contestazioni sul quantum, ma semplicemente un inadempimento nel versamento dei soli oneri accessori.

Quali sono le conseguenze del (solo) mancato pagamento delle spese condominiali?

L'art. 5 della legge n. 392/78 è chiaro sul punto:

“salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”.

Ciò vuol dire che chi non paga le spese condominiali per somme corrispondenti due mensilità, salva fruizione del così detto termine di grazia, può essere sfrattato?

Non proprio. Spieghiamoci meglio: sicuramente chi non paga le spese condominiali può vedersi citato in giudizio per l'accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto, ma un conto è questa generale azione, altra il procedimento di intimazione di sfratto per morosità regolato dal codice di procedura civile (art. 658 c.p.c.).

Come affermato ripetutamente dalla Corte di Cassazione, infatti, il procedimento si sfratto per morosità “è predisposto per i casi di "mancato pagamento del canone di affitto" (art. 658 cod. proc. civ.).

Esso attiene ai rimedi dell'inadempimento dell'obbligazione principale del conduttore, quella diretta a compensare il locatore del far godere all'altro la "res" indicata in contratto.

Il procedimento medesimo non riguarda, dunque, i casi di mancato assolvimento degli "oneri accessori" gravanti sul conduttore, i quali non si traducono in compensi per il locatore. Orbene, l'estensione sua a questi casi diversi non è possibile.

Esso integra un rito speciale, che si pone come eccezione all'ordinario processo di cognizione, sicché la relativa normativa non è applicabile per analogia (art. 14 disp. prel. cod. civ.)” (così Cass. 19 dicembre 1986 n. 7745).