I diritti del conduttore rispetto alle spese condominiali, nel gergo contrattuale oneri accessori, sono chiari e precisi, come i suoi obblighi.
A fronte dell'obbligo di corrispondere le spese condominiali a lui riconducibili, sostanzialmente quelle d'uso, egli ha la facoltà di domandare a proprietario - sulla base della legge dettata in ambito locatizio - ed all'amministratore - stante quanto disposto dagli artt. 1129 e 1130-bis c.c. - chiarimenti sul perché delle somme richiestegli.
Rammentiamo che il mancato pagamento di oneri accessori nella misura pari ad almeno due mensilità, nell'ambito delle locazioni ad uso abitativo può portare alla risoluzione del contratto con azione di sfratto per morosità (salva la possibilità di usufruire del così detto termine di grazia).
Come sempre quando si tratta di dar spiegazione ad affermazioni di principio, un esempio pratico potrà essere d'aiuto.
Conduttore e spese condominiali, il caso
L'esempio, nel caso di specie ci è fornito dalla domanda di un nostro lettore che ci scrive:
"Sono un inquilino e ogni tre mesi pago le spese condominiali. Il proprietario di casa e l'amministratore non mi inviano mai comunicazione scritta ogni tre mesi per richiedermi il pagamento di tali spese, né nessun altro documento (ad esempio consuntivi e preventivi di spesa). La richiesta di pagamento delle spese di condominio avviene solo al telefono.
Locazione: gli obblighi del proprietario e del conduttore
È una cosa prevista dalla legge oppure il proprietario (o l'amministratore?) è tenuto a inviarmi un documento scritto ogni tre mesi che attesti quanto devo pagare?"
Conduttore e spese condominiali, le norme di legge
Partiamo dal dato certo e poi spieghiamo in che modo poter far valere le proprie ragioni: il conduttore ha sempre diritto di avere giustificazioni sulle spese condominiali richieste.
Come dicevano il conduttore ha ben precisi diritti: diritti che possono essere fatti valere tanto nei rapporti con il proprietario - opzione che riteniamo migliore in ragione del fatto che sovente l'amministratore non conosce nel dettaglio i rapporti contrattuali tra le parti - tanto nei rapporti con l'amministratore. Partiamo dal primo.
Conduttore e spese condominiali, le norme nei rapporti col proprietario
A sancire questo diritto è una norma di legge, esattamente l'art. 9, terzo comma, della legge n. 392/78, che recita:
"Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate".
Chiariamo subito un elemento: questo diritto a vedersi specificate, meglio giustificate, le richieste vale nei confronti del proprietario.
Con ciò non vogliamo dire che se a chiedere la quota è l'amministratore, allora non è possibile chiedere spiegazioni. Le richieste dirette dell'amministratore, tuttavia, rappresentano una consuetudine che non ha alcun addentellato normativo. Tant'è vero quanto stiamo affermando che la stessa Cassazione ha specificato che l'azione per decreto ingiuntivo non può mai essere proposta contro il conduttore.
In tal senso è stato affermato che "la legge 27 luglio 1978, n. 392 (cosiddetta dell'equo canone) non ha, nei confronti del condominio e per quanto riguarda i contributi e le spese di cui sopra, aggiunto, a quello originario rappresentato dal condomino, un altro debitore, rappresentato dal conduttore delle unità immobiliari facenti parte del condominio.
Invero, come questa Corte ha già avuto modo di affermare, la legge n. 392 del 1978 disciplina unicamente i rapporti tra locatori e conduttore, e, sotto l'aspetto in considerazione, non ha affatto innovato in ordine alla ricordata normativa del codice civile relativa ai soggetti tenuti, nei confronti dell'amministrazione del condominio di un edificio, al pagamento delle spese necessarie per la manutenzione delle case comuni e per la prestazione dei vari servizi nell'interesse comune" (Cass. 28 ottobre 1993 n. 10719).
In questo contesto, pertanto, il conduttore ha diritto di domandare i giustificativi delle spese richiestegli (leggasi ad esempio fattura per la quota straordinaria domandata, oppure preventivo per le somme ordinarie) e se l'amministratore dovesse fare l'orecchio del mercante, quella richiesta, a questo punto giuridicamente vincolante potrebbe essere rivolta al proprietario.
Con l'avvertimento che solo davanti al giustificativo si è intenzionati a versare quanto domandato.
Conduttore e spese condominiali, le norme nei rapporti con l'amministratore
Sebbene la legge imponga il seguente percorso: spese condominiali -> richiesta dall'amministratore al locatore -> richiesta del locatore al conduttore, s'è detto che nella prassi, che non trova fondamento normativo, se ne segue un altro che sovente è questo: spese condominiali -> conduttore paga la propria quota direttamente all'amministratore.
Al di là di questi aspetti, che sarebbe utile gestire nel modo imposto dalle norme, esiste comunque un diritto di accesso ai giustificativi condominiali che il conduttore ha diritto di esercitare direttamente.
Lo chiarisce l'art. 1130-bis c.c. che recita: "I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese".
Titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari. Il conduttore è titolare d'un diritto personale di godimento. Ergo: il conduttore ha diritto a chiedere all'amministratore copia dei giustificativi di spesa e, ai sensi dell'art. 1129, secondo comma, c.c. anche dei registri condominiali.
