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Compravendita e spese condominiali: perché le spese straordinarie devono essere pagate da chi le delibera?
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Compravendita e spese condominiali: perché le spese straordinarie devono essere pagate da chi le delibera?

Le spese condominiali , cosa paga il venditore e il compratore.

Avv. Alessandro Gallucci  

Tizio è proprietario di un'unità immobiliare ubicata nel condominio Alfa.

Il palazzo necessita d'interventi manutentivi; in un'assemblea si pongono le basi per una successiva deliberazione degli stessi.

Accade che Tizio vende a Caio e solo dopo la cessione si formalizzano i lavori di manutenzione straordinaria.

Le parti non hanno previsto nulla contrattualmente e iniziano a litigare: secondo Tizio deve pagare Caio, poiché è lui che ha deciso sull'esecuzione dei lavori. Secondo Caio, invece, è Tizio a dover pagare poiché la prima delibera in materia è stata adottata quando quest'ultimo era ancora condomino.

I nomi sono di fantasia ma la storia è vera
Chi ha ragione?
Secondo la Cassazione, che ha risolto l'intricata vicenda con la sentenza n. 10235 dello scorso 2 maggio, è Caio a dover pagare: quella adottata con il voto di Tizio, infatti, era una semplice delibera di dichiarazione d'intenti.

Insomma con essa non s'era preso nessun impegno.
La sentenza appena citata, però, è importante anche per un altro motivo: la Cassazione è tornata a pronunciarsi sul contrastatissimo tema dell'attribuzione delle spese condominiali tra venditore e compratore.

=> E' possibile pagare a rate le spese condominiali?

In che modo: affermando, come già sostenuto nel 2010, che le spese ordinarie sono a carico di chi è condomino al momento dell'effettuazione degli interventi che le giustificano, mentre per quelle straordinarie paga sempre chi è proprietario al momento della loro deliberazione.

Per quale motivo?

Lasciamo la parola agli ermellini.

Con la più recente sentenza n. 24654 del 2010 di questa Sezione, è stata prospettata una soluzione della problematica più articolata e fondata su principi logici di ordine sistematico, che appare a questo collegio convincente.

Infatti, in quest'ultima sentenza, pur partendosi dalla natura "propter rem" delle obbligazioni condominiali, si è affermato che la risoluzione alla "quaestio iuris" proposta risulta dipendente dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione.

=> Spese condominiali: il conduttore ha sempre diritto di avere giustificazioni in merito alle richieste.

Con riferimento alla prima ipotesi si è rilevato che l'insorgenza dell'obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell'attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l'erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea condominiale (ma soltanto l'approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all'amministratore in quanto tale (ai sensi dell'art. 1130, comma, n. 3, c.c.), e non come esecutore delle delibere assembleari riguardanti l'approvazione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo (v., in questo senso, già Cass. 21 maggio 1964, n. 1251, nonché Cass. 26 gennaio 2000, n. 857, e Cass. 22 febbraio 2000, n. 1956).

Con riguardo alla seconda ipotesi si è sostenuto che l'obbligo in capo ai singoli condomini non può essere ricollegato all'esercizio della funzione gestionale demandata all'amministratore in relazione alla somme indicate nel bilancio preventivo ma deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l'adottano) con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l'apporto di innovazioni condominiali.

Per giungere a tale conclusione la sentenza n. 24654 del 2010 ha valorizzato il coordinamento sistematico di una serie di indici normativi imprescindibili, quali: - l'art. 1104 c.c., in base al quale, in materia di comunione in generale, gli obblighi dei partecipanti ad essa per le spese necessarie alla conservazione e al godimento del bene comune devono essere fondati sulle spese "deliberate" dalla maggioranza secondo le specifiche disposizioni; - l'art. 1121, comma 2, c.c., ad avviso del quale, in caso di innovazioni gravose o voluttuarie, qualora l'utilizzazione separata non sia possibile, l'innovazione può ritenersi consentita a condizione che la maggioranza dei condomini che l'ha "deliberata" o accettata intenda sopportarne integralmente le spese; - l'art. 1123, comma 1, c.c., in virtù del quale anche la ripartizione delle spese necessarie per le innovazioni (che i condomini devono sostenere in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno) deve avvenire in base alla deliberazione della maggioranza.

Alla stregua di queste argomentazioni la sentenza in questione è approdata all'affermazione del seguente principio di diritto: "in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c." (Cass. 2 maggio 2013 n. 10235).

=> Ripartire le spese condominiali secondo i criteri di leggi o le decisioni dei condomini

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