Nel caso di gravi difetti dell'immobile, l'acquirente dell'edificio o dell'unità immobiliare ubicata in un edificio in condominio può fare valere l'azione di garanzia per gravi difetti (art. 1669 c.c.) contro il costruttore venditore in quanto tale azione non è limitata al puro e semplice rapporto committente-appaltatore.
Questa, nella sostanza, la decisione resa dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 25767 depositata in cancelleria il 15 novembre 2013.
Vale la pena ricordare che, per quanto in suo potere, anche l'amministratore può agire contro il costruttore dell'edificio.
Fatta questa premessa di carattere generale, è bene entrare nel merito di quanto affermato (in conformità ai propri precedenti) dalla Cassazione con la sentenza n. 25767.
In diritto appalto e compravendita sono due contratti diversi.
Nella prima ipotesi un soggetto demanda ad altri la realizzazione di un'opera (es. costruzione casa).
Nel secondo caso, invece, la casa, già costruita o comunque nuova ma non specificamente commissionata, viene venduta.
Non è raro il caso in cui è il costruttore a vendere direttamente gli immobili costruiti.
Stando così le cose si potrebbe pensare che l'azione per gravi difetti ex art. 1669 c.c. possa essere esperita solamente dal committente contro l'appaltatore e non anche dal compratore contro il costruttore venditore perché tale norma è inserita tra quelle dedicate all'appalto.
Le cose, come anticipavamo in principio, non stanno così.
Secondo la Cassazione, infatti, l'operatività della garanzia in esame non "è esclusa in ragione del fatto che si verta in ipotesi di vendita giacché l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 cod. civ., può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera, e sempre che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell'edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo (cfr Cass. 16 febbraio 2012 n. 2238)" (Cass. 15 novembre 2013 n. 25767).
Si diceva all'inizio che anche l'amministratore "può far qualcosa" in merito alla più volte citata azione di garanzia ex art. 1669 c.c.
(Come l'amministratore di condominio può agire per far valere i gravi difetti di costruzione)
In tal senso, la Cassazione, in più di un'occasione, ha avuto modo di specificare che "l'amministratore è legittimato a proporre l'azione ex art. 1669 c.c., riguardando i gravi difetti accertati dal c.t.u. (formazione di umidità in risalita e muffe diffuse, derivanti dalla mancanza di idoneo vespaio) essenzialmente parti comuni dell'edificio (vespaio, tetto, pianerottoli, impianti idrico, elettrico e termico) e solo di riflesso le singole unità immobiliari, tanto più in considerazione del principio giurisprudenziale riconoscente all'amministratore il potere - dovere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alla salvaguardia dell'edificio nel suo complesso, senza distinzioni tra parti comuni o di proprietà esclusiva" (Cass. 8 novembre 2010 n. 22656).
Si badi: sempre secondo la Suprema Corte
(si veda Cass. 20 novembre 2007 n. 24143)
- Gravi difetti degli immobili, per eccepire la decadenza o la prescrizione è necessario conoscere bene le carte ma attenzione a fare i furbi;
- Il distacco dell'intonaco può rappresentare un grave difetto coperto dalla garanzia decennale e che legittima l'azione contro l'appaltatore,
Tale azione è proponibile solamente contro l'originario costruttore e non anche contro chi ha eseguito opere di manutenzione dell'edificio.
