Per quanto riguarda l'appalto esistono due tipologie di garanzia:
a) quella di natura contrattuale dell'appaltatore verso il committente per i difetti salvo che non siano stati accettati (o che fossero facilmente riconoscibili) e che sono apparsi entro due anni dalla consegna del bene;
b) quella di natura extracontrattuale decennale di cui all'art. 1669 c.c.
Per questo genere di azione, data la sua natura, nel caso di edifici in condominio è legittimato ad agire in giudizio anche l'amministratore.
La giurisprudenza è sovrabbondante di pronunce sull'argomento. La loro lettura da certamente idea del numero rilevante di contenziosi che si sono sviluppati in materia di appalto e difetti costruttivi.
Uno degli aspetti di maggiore interesse è quello della chiara individuazione del concetto di gravi difetti e quindi della catalogazione di tali difetti nell'ambito di quelli gravi
Che cosa deve intendersi per gravi difetti?
Al riguardo, sebbene la casistica giunta in Cassazione sia davvero folta, ci pare utile citare una sentenza della Corte d'appello di Ancona in quanto, a parere di chi scrive, ha il pregio di fare il punto della situazione, specificando altresì che a determinate condizioni anche le infiltrazioni d'acqua piovana sono da ritenersi tali.
Si legge nella pronuncia che "i gravi difetti dell'edificio idonei a configurare una responsabilità del costruttore nei confronti del committente o dell'acquirente, ai sensi dell'art. 1669 c.c., sono configurabili, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, nei vizi che, senza influire sulla stabilità dell'opera, pregiudichino e menomino in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima; - tra i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., sono comprese le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioè che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte" (App. Ancona 14 febbraio 2012 n. 116).
Già solo questo periodo lasciare intendere che il difetto grave non è solo quello che reca pregiudizio alla stabilità, ma anche quello che è in grado di menomare significativamente l'uso dell'immobile o di una sua parte.
In questo contesto, si continua a leggere nella sentenza: "in particolare, ai fini della responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 c.c., costituiscono gravi difetti dell'edificio non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell'opera ma anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc.) purché tali da compromette re la funzionalità dell'opera stessa, e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioè con "opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici" o con "opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti" (Cass. sez. 2^, 8 maggio 2007 n. 10533; cfr. anche, tra le altre, le sentenze 28 aprile 2004 n. 8140; 26 maggio 2000 n. 6997; 14 febbraio 2000 n. 1608; 7 gennaio 2000 n. 81; 22 dicembre 1999 n. 14449; 12 maggio 1999 n. 4692)".
Una guaina mal posata o di pessima qualità può rappresentare un grave difetto costruttivo.
Gravi difetti e infiltrazioni d'acqua
Se questa è la premessa, ne discende la logica conclusione, rassegnata in quel provvedimento secondo la quale "tra i gravi difetti di costruzione riconducibili alla fattispecie di cui all'art. 1669 c.c., secondo il consolidato e condiviso in dirizzo della Suprema Corte rientrano dunque, senza dubbio, le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze di impermeabilizzazione o delle op ere di drenaggio che incidano sulla funzionalità dell'opera (cfr. Cass. 1.8.2003 n. 11740; Cass. 8.1.2000 n. 117), così come i difetti degli elementi strutturali o accessori esterni, quali le fessurazioni delle strutture in cemento armato atte ad esporre a fenomeni di ossidazione l'armatura in ferro o il distacco delle canne fumarie dalla struttura portante con pericolo di crollo, tali da giustificare il timore di vedere compromessa la solidità e la conservazione dell'immobile" (App. Ancona 14 febbraio 2012 n. 116).
Gravi difetti anche nella ristrutturazione
È utile rammentare che dopo una querelle giurisprudenziale durata anni si è arrivati alla conclusione la responsabilità extracontrattuale decennale ai sensi dell'art. 1669 c.c., insomma quella derivante dai gravi difetti costruttivi così come fin qui sommariamente individuati, trova applicazione anche in relazione ai lavori di manutenzione.
Così si è espressa la Cassazione a Sezioni Unite che ha affermato: «l'art. 1669 c.c., è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo» (Cass. SS.UU. 27 marzo 2017 n. 7756).
Si badi: il difetto dev'essere certamente ed eziologicamente riconducibile alla ristrutturazione. Esempio: se si elimina la guaina esistente e se ne posa una nuova ed in seguito a tale lavoro si presentano infiltrazioni, allora l'impresa che ha eseguito l'opera manutentiva potrà essere chiamata a rispondere del difetto ex art. 1669 c.c.
