Il portiere è un dipendente del condominio.
Vista la querelle sulla soggettività giuridica del condominio è più corretto dire che il portiere è un dipendente dei condòmini, che gestiscono i rapporti con esso in maniera collegiale, cioè per il tramite l'assemblea, e demandando gli adempimenti connessi alla esecuzione del contratto all'amministratore.
È l'assemblea, di norma, che assume e licenzia il portiere, l'amministratore, in questi casi è mero esecutore della delibera.
Portiere in condominio: definizione e compiti
Il portiere di un edificio in condominio è quella figura cui l'assemblea (o il regolamento, tanto assembleare, quanto contrattuale) assegna una serie di compiti solitamente sintetizzabili in queste tre mansioni: vigilanza, custodia e pulizia dello stabile. Non è detto che il portiere debba svolgerli tutti e tre sebbene risulti probabile ciò.
Pare superata quella posizione che parlava di unanimità dei consensi. Come ha ben detto la Cassazione, quello di portierato è un servizio comune e quindi sui servizi comuni la competenza a decidere è quella dell'assemblea. I singoli condòmini devono adeguarsi alla decisione, come prescritto dall'art. 1137 c.c., salvo diritto d'impugnazione.
Ciò detto, è stato affermato che per l'istituzione del servizio di portierato notturno è necessaria e sufficiente una votazione assunta dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino quanto meno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, secondo comma, c.c.) (Trib. Napoli 21 marzo 2000 Arch. locazioni 2000, 452).
Non sono mancate decisioni tesi a ricondurre l'istituzione del servizio di portierato nell'ambito delle innovazioni (App. Milano 20 giugno 1989).
La risposta va rintracciata valutando la natura della delibera istitutiva anche in relazione allo stato dell'immobile e dei luoghi.
Certo è che se si arrivasse a considerare la delibera istitutiva alla stregua di una delibera concernente un'innovazione, si dovrebbe ammettere la possibilità di sottrarsi alla spesa, così' come previsto dall'art.1121 c.c. (Innovazioni gravose o voluttuarie).
Soppressione del servizio di portierato
Deliberata l'istituzione del servizio, l'assunzione del portiere è compito rimesso all'amministratore che agirà sulla base delle indicazioni ricevute dall'assemblea ed in assenza nell'ambito dei propri poteri (art. 1130, primo comma n. 1, c.c.).
Al pari dell'istituzione del servizio anche per la soppressione del servizio è indispensabile una delibera assembleare.
Al riguardo la Cassazione ha affermato che, «qualora un servizio condominiale (nella specie: portierato) sia previsto nel regolamento di condominio, la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza stabilita dall'art. 1136 comma 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio) richiamato dall'art. 1138 comma 3» (Cass. 29 marzo 1995 n. 3708 ).
Certo, se si accede alla tesi che considera l'istituzione del servizio di portierato una innovazione, non si comprende perché non si debba considerare a contrario tale anche la soppressione, indipendentemente dal fatto che il servizio sia previsto dal regolamento condominiale.
Una questione di non poco conto, specie se si pensa che alla soppressione del servizio segue, naturalmente, il licenziamento del portiere.
Soffermiamoci, dunque, sulla recisione del vincolo contrattuale col portiere
Licenziamento del portiere in condominio
A questo punto pare necessario distinguere chiaramente due ipotesi:
a) licenziamento a seguito di soppressione;
b) licenziamento senza soppressione del servizio.
Ricordiamo che è tutt'ora vigente la legge n. 604 del 1966 ed in particolare il suo articolo 1, a mente del quale "nel rapporto di lavoro a tempo indeterminato, intercedente con datori di lavoro privati o con enti pubblici, ove la stabilità non sia assicurata da norme di legge, di regolamento e di Contratto collettivo o individuale, il licenziamento del prestatore di lavoro non può avvenire che per giusta causa ai sensi dell'articolo 2119 del Codice civile o per giustificato motivo" (art. 1 l. n. 604/66).
In tale contesto, quindi, è necessario distinguere tra giusta causa oggettiva e soggettiva.
La prima attiene all'organizzazione aziendale (in questo caso del condominio) sicché deve ritenersi legittimo per giusta causa oggettiva il licenziamento del portiere a seguito della decisione di soppressione del servizio di portierato. Questa valutazione, infatti, è sottratta all'esame ed alle censure dell'Autorità Giudiziaria (cfr. Cass. n. 88/02). Insomma nessun giudice potrà dire che è giusto o meno decidere la soppressione del servizio.
Certo, non è preclusa all'Autorità Giudiziaria la valutazione della legittimità della decisione, cioè della delibera. Omessa convocazione, mancato raggiungimento dei quorum, eccesso di potere, ecc.
In buona sostanza contro la delibera di soppressionedel servizio di portierato è sempre possibile proporre impugnazione per i motivi di cui all'art. 1137 c.c. ovvero per le ipotesi di nullità della delibera.
Diverso il caso del licenziamento per motivi disciplinari cui deve seguire, quindi, l'assunzione di un nuovo soggetto per garantire la normale erogazione del servizio.
In questi casi sarà necessaria, per deliberare la cessazione del rapporto di lavoro, una giusta causa soggettiva individuabile nell'inadempimento contrattuale del portiere o, per il caso limite, a dei suoi comportamenti delittuosi, ecc.
Sarà onere del datore di lavoro, nel caso di vertenza giudiziale, dare prova dei fatti che legittimino il provvedimento di rimozione dall'incarico.
Nei casi di particolare urgenza, e salvo ratifica dell'assemblea, il licenziamento può essere ordinato anche dall'amministratore.
