Una delle maggiori cause di lamentela dei condòmini nei rapporti con il proprio amministratore di condominio – fintanto che non s'insinua (giustamente o inutilmente in questa sede consta) il sospetto della malafede – è che questi non presti ascolto alle richieste pervenutegli.
Qui di seguito vedremo entro che termini l'amministratore ha l'obbligo di rispondere e le conseguenze degli inadempimenti, nonché le ipotesi in cui la risposta dell'amministratore rientra nel puro atto di cortesia.
In questo contesto, quindi, potremo valutare che cosa fare per cercare di ottenere maggiore attenzione e che cosa se nonostante tutto tale attenzione non arriva.
Obbligo di corrispondenza
Alcune ipotesi espressamente previste dalla legge impongono all'amministratore di rispondere alle richieste a vario titolo formulate dai condòmini.
L'amministratore deve rispondere, tra le altre cose:
a) nel caso in cui sia avanzata richiesta di convocazione dell'assemblea per la deliberazione di innovazioni di cui all'art. 1120, secondo comma c.c. (es. abbattimento barriere architettoniche, impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, ecc.); la risposta deve almeno consistere in una richiesta d'integrazione della documentazione;
b) nel caso di richiesta di convocazione dell'assemblea per deliberare in merito alla sua revoca (art. 1129, dodicesimo comma, c.c.);
c) nel caso di richiesta di copia dei registi condominiali e/o del regolamento e delle tabelle (artt. 1129, secondo comma, 1130 n. 6 c.c.);
d) nel caso di richiesta di accesso e copia ai documenti giustificativi di cui all'art. 1130-bis c.c.;
e) nel caso di richiesta di attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso (art. 1130 n. 8 c.c.).
Oltre a queste ipotesi specificamente indicate dal codice civile, l'amministratore è tenuto a corrispondere con i condòmini tutte le volte in cui ciò è considerabile necessario in relazione all'espletamento del suo incarico (es. segnalazioni danni e/o guasti di cose comuni, richieste di danni, ecc.).
La differenza sostanziale tra le ipotesi nominate e quelle, per così dire, varie sta nel fatto che l'inadempimento rispetto alle prime rappresenta certamente grave irregolarità nella gestione che può comportare la revoca del mandato su ricorso all'Autorità Giudiziaria anche solamente da parte di un condomino.
In questo contesto, non è raro che sia stato fatto ricorso al verbo “corrispondere”. Intendiamo dire che il primo modo per attirare l'attenzione dell'amministratore – laddove per ragioni sue personali o di organizzazione dello studio i contatti telefonici non siano sufficienti – è rappresentato dall'utilizzazione della forma scritta per le nostre comunicazioni.
Fax, pec, o raccomandata a.r. è indifferente, purché vi sia possibilità di dimostrare che il nostro legale rappresentante ha ricevuto le nostre richieste.
Si badi: l'amministratore è un professionista e la stessa Corte di Cassazione ha – nemmeno tanto implicitamente – riconosciuto il suo diritto a non vedersi intralciato nel proprio lavoro.
Che cosa vuol dire ciò?
Che scrivere all'amministratore che non ci dà ascolto telefonicamente o nelle comunicazioni in nostra presenza, non ha senso sé si tratta di inutili richieste o vacue preoccupazioni.
Insomma: corrispondiamo con il nostro legale rappresentante solamente quando è utile e necessario perché solamente le sue omissioni verso queste nostre richieste avranno un valore legale rispetto alla possibilità di contestarli un inadempimento nel corretto espletamento del suo incarico.
Prima di rivolgersi ad un giudice è, comunque consigliabile rivolgere all'amministratore una formale diffida a rispondere, se del caso per il tramite di un legale (che può avere maggiore competenza e in taluni casi anche maggiore efficacia persuasiva).
Nessun obbligo di risposta da parte dell'amministratore
S'è detto in principio che non sempre l'amministratore è tenuto a dar retta ai condòmini.
Esiste – come s'è già accennato poc'anzi – un diritto ad ignorare le richieste.
Ciò avviene primariamente quando si tratta di istante già avanzate e alle quali s'è fornita completa risposta.
Se un condomino chiede il verbale dell'ultima assemblea, se non vi sono ragionevoli motivi, perché l'amministratore dovrebbe dargli retta se pochi giorni dopo lo richiede nuovamente?
V'è poi una particolare categoria di istanze, rispetto alle quali è bene sempre tenere a mente che l'eventuale risposta dell'amministratore è frutto della sua cortesia e non conseguenza dei suoi obblighi: il riferimento è ai rapporti di vicinato.
Salvo il caso, infatti, di controversie che possano avere importanza anche in relazione alla conservazione delle parti comuni (e più in generale alla loro gestione), non v'è alcun obbligo in capo all'amministratore d'intervenire o più semplicemente di interessarsi alle nostre vicissitudini con il nostro dirimpettaio o con il vicino del piano superiore o inferiore.
La Tv ad alto volume, il rumore di sedie e tacchi, ecc. ecc. non riguardano l'incarico dell'amministratore; se in questi casi non riceviamo ascolto – magari nemmeno questa semplice spiegazione – forse potremmo rimproverare all'amministratore scarsa sensibilità rispetto alle istanza di un cliente, ma di sicuro non potremo mai ottenere una sua revoca o comunque rimproverargli inadempimenti. Insomma in questi casi vale bene il detto: “Domandare è lecito, rispondere è cortesia”.
Farsi dare ascolto, questione di professionalità e correttezza
Al di là delle conseguenze legali rispetto alle inadempienze dell'amministratore rispetto alle nostre istanze – conseguenze che è bene conoscere, ma che evidentemente non risolvono il problema – ottenere ascolto è anche una questione di rapporti interpersonali e di qualità dei diretti interessati.
Così, se da un lato prestare attenzione alle istanze della propria clientela è indice di professionalità ed è quindi utile scegliere con attenzione chi andrà a gestire il nostro immobile, dall'altro lato ottenere attenzione è anche questione di correttezza del condomino. Subissare di istanze e problematiche poco e per nulla significative l'amministratore, non è un buon modo per farsi ascoltare.
Che cosa succede se muore l'amministratore?
