Il rapporto tra condominio e amministratore è configurabile in termini di rapporto di rappresentanza volontaria riconducibile al contratto di mandato, fondato sulla fiducia che si instaura tra mandante e mandatario.
Nella realtà può accadere che l'amministratore non venga nominato secondo le formalità previste dalla legge, né venga sollecitata l'autorità giudiziaria.
In tali casi si possono concretizzare figure particolari, che per funzioni, compiti e responsabilità possono essere paragonati ad un vero e proprio amministratore di condominio. In questo contributo analizzeremo le diverse figure.
L'amministratore di fatto. Questa tipologia si verifica frequentemente nei piccoli condomini. In tali casi l'amministrazione viene tenuta da un soggetto, condomino o estraneo, senza nessuna opposizione dei rimanenti condomini.
L'amministratore di fatto ricorre nelle fattispecie in cui il soggetto non formalmente investito della carica si ingerisce egualmente nell'amministrazione, esercitando, di fatto, nei poteri propri inerenti alla gestione svolgendo tale attività continuativamente.
L'amministratore di fatto concretamente copre un vuoto di gestione svolgendo le classiche operazioni di ordinaria amministrazione: riscossione contributi, gestione dei vari servizi condominiali.
L'amministratore di fatto non ha alcun riferimento con l'assemblea condominiale, per cui i rapporti si svolgono esclusivamente con i proprietari, i quali approvano il rendiconto delle spese e delle attività singolarmente.
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