La targa dell'amministratore condominiale ha rappresentato una delle novità introdotte nel codice civile dalla legge n. 220/2012 - la così detta riforma del condominio - anche se in realtà molti comuni già la prevedevano in base ai propri regolamenti locali.
L'art. 1129, quinto comma, c.c. ha specificato che:
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.
Non solo, il successivo sesto comma specifica che:
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.
Si tratta della targa del così detto facente funzioni. A dire il vero, in molte realtà italiane si fatica tutt'oggi a imporre l'uso della targa dell'amministratore. Non è noto se quella dei facenti funzione abbia avuto più fortuna. Ne dubitiamo.
A che cosa serve la targa dell'amministratore?
La ratio delle norme è evidente: consentire ai così detti terzi di individuare facilmente chi ci occupa della gestione dell'edificio.
Coerenza avrebbe imposto di fare lo stesso per ogni edificio, anche per quelli in proprietà esclusiva, giacché la natura condominiale dello stabile non sempre è determinante (anzi sovente non lo è) rispetto alle problematiche in materia di danni, ecc. Ma questo è un altro discorso.
Targa dell'amministratore condominiale, istruzioni per il montaggio
Chi la deve fare installare ?
In che modo ?
Chi paga le spese ?
Quali le conseguenze per il caso di mancata installazione?
Partiamo dal primo quesito: spetta all'amministratore, nella propria qualità, far installare la targa contenente i suoi recapiti. Trattandosi di spese da sostenersi nell'interesse diretto del condominio, essa dev'essere sostenuta da tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà. Di targhe, sul mercato, ve ne sono tantissime. Ciò che conta è rispettare le norme dettate dagli eventuali regolamenti condominiali.
E se il regolamento contrattuale prevede il divieto di apposizione sulle parti comuni di qualunque insegna, targa e simili oggetto? Ad avviso di chi scrive quella norma non avrebbe valore:
a) rispetto ai regolamenti contrattuali stipulati dopo l'entrata in vigore della riforma perché l'art. 1129 c.c. rientra tra quelli inderogabili;
b) per quelli stipulati prima, perché, almeno ad avviso di chi scrive, le disposizioni dei contratti ad esecuzione periodica e continuata (quali sono i regolamenti contrattuali) non hanno più efficacia nel caso di contrarietà rispetto a disposizioni di legge imperative (così detta inefficacia sopravvenuta).
È bene che le targhe siano di dimensioni tali da rientrare tra quelle non considerate pubblicitarie dalla legge (cfr. d.lgs. n. 507/93 e regolamenti locali), al fine di evitare la sottoposizione al pagamento delle imposte per la pubblicità.
Targa dell'amministratore condominiale, che succede se non s'installa?
Passiamo, adesso, alle conseguenze per la mancata apposizione della targa condominiale. La legge non ricollega al alcuna specifica sanzione all'inadempimento. Ciò non vuol dire che esso non possa essere tenuto in considerazione, assieme ad altri, ai fini della valutazione di eventuali gravi irregolarità nella gestione.
Ma esistono delle sanzioni applicabili in caso di mancata affissione della targa di reperibilità?
Al di là di ciò, che cosa fare se l'amministratore non vi provvedere volontariamente. Ad avviso di chi scrive è bene operare nel modo seguente:
a) diffidarlo formalmente chiedendo l'apposizione della targa;
b) in caso di reiterato inadempimento chiedere la convocazione di un'assemblea, nei modi e nelle forme di cui all'art. 66, primo comma, disp. att. c.c. per la deliberazione in merito.
La giurisprudenza rintracciata sull'argomento, ossia sull'inadempimento dell'obbligo di apposizione della targa ha affermato che «la mancata installazione della targhetta identificativa dei dati dell'amministratore di condominio non costituisce grave irregolarità, suscettibile di giustificarne la revoca giudiziale» (Trib. Firenze 15 dicembre 2014, in Archivio delle locazioni 2015, 2, 196).
Una conclusione che riteniamo condivisibile, posto che la funzione della targa non è tanto quella di consentire l'individuazione dell'amministratore ai condòmini, che non vengono lesi dalla sua mancanza, quanto piuttosto ai terzi.
Targa dell'amministratore condominiale, mancanza e sanzioni amministrative: chi le paga?
S'è detto in principio che la presenza della targa con i dati dall'amministratore condominiali all'esterno dell'edificio era prevista da molti regolamenti di polizia urbana, ovvero da altre norme locali ben prima che fosse prevista dall'art. 1129 del codice civile.
Molte di queste disposizioni ricollegano all'assenza della targa una sanzione. Sanzione che è rivolta al condominio.
Poiché l'obbligo di apporre la targa è rivolto all'amministratore, ad avviso dello scrivente l'inadempimento dell'obbligo comporta una responsabilità di natura contrattuale del mandatario verso il condominio.
Ciò vuol dire che quella voce di costa esposta nel rendiconto potrà essere contestata all'amministratore, ovvero gli potrà essere chiesto di essere lui a rifonderla al condominio.
Ove l'amministratore non accettasse volontariamente gli si dovrebbe far causa. Residua la possibilità di valutare l'azione di revoca per gravi irregolarità: in questo caso, infatti, non è tanto l'omissione in sé ad essere grave, quanto l'inadempimento collegato all'irrogazione della sanzione e quindi al pregiudizio economico subito dal condominio. Resta da considerare, al di là di questi aspetti meramente formali, se sostanzialmente valga la pena agire in tal senso.
