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L'amministratore non è sempre obbligato ad inserire nell'ordine del giorno gli argomenti richiesti dai condomini
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L'amministratore non è sempre obbligato ad inserire nell'ordine del giorno gli argomenti richiesti dai condomini

Nessun obbligo per l'amministratore di inserire gli argomenti del giorno

Avv. Alessandro Gallucci  

Un nostro utente ci domanda:
"Ho chiesto all'amministratore del condominio in cui abito d'inserire nell'ordine del giorno della prossima assemblea uno specifico argomento. Questi ha ignorato, meglio respinto, la mia richiesta motivando nel seguente modo:"Per quanto riguarda l'ordine del giorno preciso che non sono sufficienti i suoi millesimi per determinare un ordine del giorno".

Le chiedo gentilmente se è corretta la risposta dell'Amministratore considerato che già i punti dell'ordine del giorno dell'assemblea ordinaria sono stabiliti per la maggior parte per legge e se il singolo condomino può far richiesta di inserimento di punti all'o.d.g. senza tener conto dei millesimi?"

È noto che l'ordine del giorno rappresenta l'elenco degli argomenti che andranno ad essere trattati nell'assemblea condominiale.

Ai sensi dell'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.

L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Gli aventi diritto a partecipare all'assemblea, quindi, devono essere preventivamente informati, per iscritto, di che cosa s'andrà a discutere nella riunione.

Per entrare nel merito dei quesito postoci dal nostro lettore è utile rispondere preliminarmente ad un altro: chi decide l'ordine del giorno?

Risposta: chi la convoca (ossia l'amministratore, uno dei condomini nel caso di mancanza dell'amministratore o cessazione dall'incarico per perdita dei requisiti, o i condomini convocanti ex art. 66 disp. att. c.c.)

In questo contesto, è lecito domandarsi: chi convoca l'assemblea, supponiamo, per comodità rispetto al caso che stiamo trattando l'amministratore, può formulare l'ordine del giorno di propria iniziativa o è tenuto a rispettare eventuali richieste?

La risposta è articolata; vediamo perché.

Assemblea ordinaria
In relazione a quest'assemblea l'amministratore deve, prima d'ogni cosa far discutere di quanto necessario rispetto agli ordinari adempimenti annuali e quindi:

  • approvazione rendiconto;
  • approvazione preventivo;
  • sua eventuale revoca e nuova nomina.

L'assemblea ordinaria annuale per l'approvazione del rendiconto dev'essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (cfr. art. 1130 n. 10 c.c.). In tal caso, quindi, l'ordine del giorno è parzialmente deciso dalla legge.

All'amministratore resta la possibilità d'inserirvi tutti gli argomenti di cui ritiene utile discutere, anche quelli suggeriti dai condomini. Riguardo a questi ultimi, salvo il caso dell'assemblea straordinaria di cui diremo oltre, l'amministratore è vincolato ad inserire nell'ordine del giorno gli argomenti richiesti da un singolo condomino se la discussione riguarda una delle innovazioni disciplinate dal secondo comma dell'art. 1120 c.c.

A dire il vero questi argomenti devono essere inseriti nell'ordine del giorno dell'assemblea ordinaria se la richiesta coincide con lo svolgimento di questa riunione, altrimenti l'amministratore è tenuto a convocare apposita assemblea (cfr. art. 1120, terzo comma, c.c.).

Assemblea straordinaria
Nel caso di assemblea straordinaria, oltre ai casi in cui lo ritiene più opportuno, l'amministratore è tenuto a convocarla "quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio" (art. 66, primo comma, disp. att. c.c.). La norma prosegue e termina specificando che "decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione".

In questo contesto la Cassazione ha specificato che, assieme alla richiesta di convocazione, "deve ritenersi che alle medesime condizioni possa anche essere richiesto in modo vincolante all'amministratore di inserire argomenti all'ordine del giorno di una assemblea già convocata.

Al di fuori di dette condizioni, non sussiste un diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell'organo amministrativo o decisionale del condominio" (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336).

Insomma, la richiesta del singolo condomino non è vincolante (salvo casi come quello sopra indicato o per i casi di irregolarità nella gestione, es. mancata apertura conto corrente), ma l'amministratore, per ciò solo, non deve automaticamente respingere ogni richiesta.

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