Ordine del giorno, tra prerogative dell'amministratore e poteri dei condòmini
Un nostro utente ci domanda:
«Ho chiesto all'amministratore del condominio in cui abito d'inserire nell'ordine del giorno della prossima assemblea uno specifico argomento. Questi ha ignorato, meglio respinto, la mia richiesta motivando nel seguente modo: Per quanto riguarda l'ordine del giorno preciso che non sono sufficienti i suoi millesimi per determinare un ordine del giorno.
Vi chiedo gentilmente se è corretta la risposta dell'Amministratore considerato che già i punti dell'ordine del giorno dell'assemblea ordinaria sono stabiliti per la maggior parte per legge e se il singolo condomino può far richiesta di inserimento di punti all'o.d.g. senza tener conto dei millesimi?»
Ordine del giorno, ovvero sapere su che cosa si delibera
Ai sensi dell'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.
«L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.»
Gli aventi diritto a partecipare all'assemblea, quindi, devono essere preventivamente informati, per iscritto, di che cosa s'andrà a discutere nella riunione. L'ordine del giorno dell'assemblea condominiale, quindi, altro non è che l'elenco degli argomenti sui quali i condòmini sono chiamati a decidere nella riunione di prossimo svolgimento. Quanto alla specifica indicazione di cui parla la norma: non è necessaria una minuziosa spiegazione di cosa sarà oggetto di discussione, ma la chiara individuazione dell'argomento, sicuramente sì.
Deliberare su argomenti non inseriti all'ordine del giorno vuol dire decidere in merito a questioni rispetto alle quali i condòmini non sono stati informati e quindi esporre la conseguente decisione ad un'azione di annullamento, così come sancito dal combinato disposto degli artt. 1137 c.c. e 66 disp. att. c.c.
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Ordine del giorno dell'assemblea e richieste dei condòmini
Ciò detto è legittimo chiedersi se ed entro quali limiti l'amministratore sia tenuto a dar seguito alle richieste dei condòmini di inserire nell'ordine del giorno determinati argomenti.
Per entrare nel merito dei quesito postoci dal nostro lettore è utile rispondere preliminarmente ad un altro: chi decide l'ordine del giorno?
In un condominio senza amministratore, l'ordine del giorno è stabilito dai condòmini convocanti. Ove il condominio abbia un amministratore, invece, sta a questi decidere su che cosa l'assemblea debba essere chiamata a discutere.
In questo contesto, è lecito domandarsi: chi convoca l'assemblea, supponiamo, per comodità rispetto al caso che stiamo trattando l'amministratore, può formulare l'ordine del giorno di propria iniziativa o è tenuto a rispettare eventuali richieste?
La risposta è articolata; vediamo perché.
Assemblea ordinaria e ordine del giorno
In relazione a quest'assemblea l'amministratore deve, prima d'ogni cosa far discutere di quanto necessario rispetto agli ordinari adempimenti annuali e quindi:
- approvazione rendiconto;
- approvazione preventivo;
- sua eventuale revoca e nuova nomina.
L'assemblea ordinaria annuale per l'approvazione del rendiconto dev'essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (cfr. art. 1130 n. 10 c.c.). In tal caso, quindi, l'ordine del giorno è parzialmente deciso dalla legge.
All'amministratore resta la possibilità d'inserirvi tutti gli argomenti di cui ritiene utile discutere, anche quelli suggeriti dai condomini. Riguardo a questi ultimi, salvo il caso dell'assemblea straordinaria di cui diremo oltre, l'amministratore è vincolato ad inserire nell'ordine del giorno gli argomenti richiesti da un singolo condomino se la discussione riguarda una delle innovazioni disciplinate dal secondo comma dell'art. 1120 c.c.
A dire il vero questi argomenti devono essere inseriti nell'ordine del giorno dell'assemblea ordinaria se la richiesta coincide con lo svolgimento di questa riunione, altrimenti l'amministratore è tenuto a convocare apposita assemblea (cfr. art. 1120, terzo comma, c.c.).
Assemblea straordinaria e ordine del giorno
Nel caso di assemblea straordinaria, oltre ai casi in cui lo ritiene più opportuno, l'amministratore è tenuto a convocarla «quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio" (art. 66, primo comma, disp. att. c.c.). La norma prosegue e termina specificando che "decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione».
In questo contesto la Cassazione ha specificato che, assieme alla richiesta di convocazione, «deve ritenersi che alle medesime condizioni possa anche essere richiesto in modo vincolante all'amministratore di inserire argomenti all'ordine del giorno di una assemblea già convocata.
Al di fuori di dette condizioni, non sussiste un diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell'organo amministrativo o decisionale del condominio» (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336).
Insomma, la richiesta del singolo condomino non è vincolante (salvo casi come quelli espressamente previsti dalla legge, di cui si dirà qui appresso), ma l'amministratore, per ciò solo, non deve automaticamente respingere ogni richiesta.
Questo quanto previsto a livello generale.
Eccezioni inerenti alla decisione dell'ordine del giorno: quali sono?
In primis, quella più chiaramente espressa è contenuta nell'art. 1120 c.c. a mente del quale l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea richiesta dal condòmino per la discussione su innovazioni di cui al secondo comma del medesimo articolo (eliminazione barriere architettoniche, ecc.) entro trenta giorni dalla richiesta e purché la medesima sia corredata da un progetto specifico sull'innovazione de quo.
In secondo luogo, come si desume dall'art. 1129, undicesimo comma, c.c., l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea richiestagli per discutere in merito alla sua revoca, ovvero alla sua revoca per gravi irregolarità nella gestione, laddove in tale ultima ipotesi il passaggio assembleare sia condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
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