L’assemblea è un organo indefettibile del condominio, si tratti di un condominio minimo o di una compagine con decine di partecipanti: le decisioni inerenti la gestione e conservazione delle parti comuni devono essere prese in quel contesto. Nemmeno un regolamento di natura contrattuale può eliminarne la presenza a favore di altre forme di gestione più snelle.
Convocare l’assemblea significa dare la possibilità ad un consesso di persone (i condomini) di riunirsi e decidere ciò che è necessario per la compagine alla quale partecipano.
Chi può convocare l’assemblea?
Ai sensi dell’art. 66, primo e secondo comma, disp. att. c.c.:
“ L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino”.
Lo strumento attraverso il quale dev’essere indetta un’assemblea è il così detto avviso di convocazione.
Esso, che dev’essere comunicato almeno cinque giorni prima agli interessati, deve contenere l’indicazione della data, del luogo e dell’ora di svolgimento dell’assemblea tanto in prima quanto in seconda convocazione oltre che, ultimo ma non ultimo, l’indicazione dell’ordine del giorno, vale a dire l’elenco degli argomenti che saranno posti in discussione.
Per la regolare costituzione e deliberazione tutti i condomini devono essere stati avvisati (art. 1136 c.c.).
L’omessa convocazione anche di un solo comproprietario comporta l’invalidità della delibera, più nello specifico la sua annullabilità (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).
“ E’ indetta l’assemblea del condominio “Alfa” che si terrà, in prima convocazione, il giorno 2 giugno 2012 a partire dalle ore 19 e in seconda convocazione, qualora la prima dovesse andare deserta o non riuscisse a costituirsi, in seconda convocaz ione il giorno 3 giugno alle ore 19, entrambe presso il locale assemblea ubicato al piano interrato dello stabile per discutere e delib erare sul seguente o.d.g. …”
Questo, in sintesi, uno dei tanti modelli di convocazione dell’assemblea condominiale. Ciò posto è utile domandarsi: se l’inizio dell’assemblea è fissato per un determinato orario (che ha valore tassativo e non indicativo) fino a quando l’amministratore (ed i condomini) presenti dovranno attendere per la dichiarazione “l’assemblea è andata deserta”?
A ben vedere questa dichiarazione può essere fatta solamente dall’amministratore poiché anche la presenza di un solo condomino obbliga a dire che l’assemblea non si è potuta svolgere per mancanza dei quorum costitutivi (in prima convocazione) e deliberativi (in seconda convocazione).
Al di là delle eventuali indicazioni regolamentari, non esiste un termine di legge che sancisca la scadenza del periodo di tolleranza oltre il quale si può chiudere il verbale. Tutto sta alla prassi ed alle abitudini dei condomini.
Ad avviso di chi scrive il classico “quarto d’ora accademico” è un lasso di tempo più che sufficiente per valutare se l’assemblea si svolgerà o meno.
