La domanda che abbiamo posto nel titolo non è casuale o frutto di una particolare "vena cavillatoria", ma trae spunto da un fatto reale.
In breve, il fatto è questo: un amministratore firmava il mandato alle liti all'avvocato del condominio e lo faceva indicando solamente il suo nome, senza spendere la qualifica di legale rappresentante della compagine.
La controparte eccepiva la carenza di rappresentanza processuale per mancata indicazione della qualifica: un modo di mettere fuori gioco il condominio.
La questione può accadere spesso e nel caso di specie è stata oggetto di un intervento della Corte di Cassazione e più nello specifico di una controversia giunta fino alle aule dei giudici di legittimità, risolta con la sentenza la n. 17493 del 31 luglio 2014.
Prima di vedere in che modo si sono pronunciati gli ermellini in merito a questa eccezione è utile ricordare che cos'è la procura alle liti e come, la spendita del potere di rappresentanza, in altre circostanze, è fondamentale per evitare disguidi (rogne direbbe qualcun altro) all'amministratore stesso.
La difesa in giudizio delle delibere impugnate spetta direttamente all'amministratore del condominio
Procura alle liti, le norme
Ai sensi dei primi due commi dell'art. 83 c.p.c.:
. Quando la parte sta in giudizio col ministero di un difensore, questi deve essere munito di procura.
La procura alle liti può essere generale o speciale e deve essere conferita con atto pubblico o scrittura privata autenticata".
Il terzo comma specifica su quale atto ed in quale parte dello stesso possa essere conferita la procura.
Chiaramente siccome l'amministratore la conferisce in nome e per conto del condominio che rappresenta, tale fatto deve essere chiaro e lampante, ai fini della riconoscibilità piena del soggetto contenuto (il condominio).
Procura alle liti rilasciata dall'amministratore di condominio
Purtuttavia, non è necessario che la qualifica sia menzionata espressamente nella procura se essa è comunque rinvenibile nell'atto di costituzione in giudizio.
In tal senso la Cassazione, con la sentenza citata in principio, ha ribadito . che la procura alle liti è valida anche se la persona fisica che la conferisce non indichi espressamene la qualità di rappresentante della persona giuridica per la quale agisce, purché tale qualità risulti dall''intestazione o anche dal contesto dell'atto cui inerisce, in considerazione del collegamento materiale dei due atti ed attesa la possibilità che nel conferimento della procura alle liti la spendita del nome assuma forme implicite). (Cass. 31 luglio 2014 n. 17493).
L'Amministratore di condominio e le basi del Mandato
Procura alle liti rilasciata dall'amministratore di condominio e legittimazione a stare in giudizio
"Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto."
Questi i primi due commi dell'art. 1131 c.c.
Il fratto che l'amministratore possa rilasciare la procura alle liti, anche senza timbro del condominio, purché alle condizioni indicate nella sentenza citata, non vuol dire che possa farlo sempre senza dover ottenere il preventivo consenso assembleare.
I limiti della legittimazione a costituirsi in giudizio dell'amministratore condominiale sono stati oggetto di forte contrasto - in realtà mai completamente sopito - che ha portato ad una pronuncia delle Sezioni Unite, o meglio a due pronunce gemelle (nn. 18331-2 del 2010).
In quelle occasioni nel Sezioni Unite si sono così pronunciate: nelle cause rientranti nelle competenze dell'amministratore (art. 1129-1130 c.c.) egli ha legittimazione ad agire e resistere senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare. In tutte le altre egli può agire o resistere in giudizio previa autorizzazione dell'assemblea, ovvero grazie a successiva ratifica dell'operato (si pensi ai casi di appelli in scadenza che non si conciliano con la tempistica di convocazione dell'assemblea).
Assegni emessi dall'amministratore per conto del condominio, guai a dimenticare il timbro
Non ammette sottointesi, si accennava vagamente in precedenza ed è utile di meglio specificarlo, un'altra fattispecie nella quale l'amministratore firma un documento in nome e per conto del condominio; si tratta degli assegni bancari.
Rispetto a questo particolare titolo di credito, infatti, la Cassazione avuto modo di affermare che non basta l'esistenza di una procura o di un potere ex lege ma che è necessaria anche . l'apposizione della sottoscrizione sul titolo con l'indicazione di tale qualità pur senza l'assunzione di formule sacramentali e con le sole modalità idonee a rendere evidenti ai terzi l'avvenuta assunzione dell'obbligazione in nome altrui (Cass. 13906 del 2005; in tema di obbligazione cambiaria Cass. 10388 del 2012).
In mancanza di tale specificazione le conseguenze giuridiche conseguenti all'emissione del titolo sono esclusivamente a carico di chi risulti averlo sottoscritto (Cass. 10417 del 2010, con riferimento all'illecito amministrativo relativo all'emissione di assegno bancario o postale privo di provvista o senza l'autorizzazione del trattario). (Cass. 12 novembre 2013 n. 25371).
