L'assemblea è l'organismo sovrano del condominio; ad essa, si dice, la legge riconosce una competenza generale in merito a tutte le questioni concernenti la gestione delle parti comuni dell'edificio.
Organismo e non organo in quanto il termine organo, in ambito giuridico, rappresenta un'articolazione funzionale di un soggetto giuridico.
Data la difficoltà a qualificare in tal senso il condominio, attenta dottrina (cfr. Di Rago, La nuova assemblea condominiale dopo la riforma, Maggioli, 2013), ha specificato che sarebbe più corretto parlare di organismo: riteniamo di aderire a questa lettura.
Tale competenza, nei limiti che analizzeremo in seguito, riguarda anche le liti attive (ossia che il condominio intende proporre) e passive (vale a dire quelle nelle quali la compagine è chiamato a difendersi) che riguardano il condominio.
Le decisioni sulla lite, a dirlo è la Cassazione con la sentenza n. 12220 del 30 maggio 2014, possono anche fermarsi a conferire incarico all'amministratore (ed all'avvocato) di agire in nome e per conto del condominio, restando nella discrezionalità tecnica del legale (se nulla è stabilito in merito o se la decisione è tecnicamente errata) la scelta dell'azione da proporre.
Liti condominiali, che vuol dire?
Un condomino decide d'impugnare una delibera assembleare? Si tratta di una lite condominiale.
Un condomino non paga le quote di sua spettanza e l'amministratore decide di agire in giudizio per il recupero coatto? Idem.
Bisogna far rispettare il regolamento perché le sollecitazioni bonarie non hanno prodotto alcun effetto? Stessa risposta data ai quesiti precedenti.
Nell'ambito delle liti condominiali, s'è soliti distinguere tra liti rispetto alle quali l'amministratore ha autonoma capacità di stare in giudizio e controversie rispetto alle quali dev'essere l'assemblea a decidere il da farsi; ciò tanto sia per le liti attive, sia per quelle passive.
Legittimazione attiva e passiva autonoma o subordinata all'assemblea, come distinguerla?
Per tutte le azioni (attive e passive) riguardanti le attribuzioni elencate dall'art. 1130 c.c. ed in generale quelle che fanno riferimento ad attribuzioni dell'amministratore, quest'ultimo può agire in giudizio autonomamente, nominando un legale di fiducia della compagine.
A seguito della sentenza n. 18331/10 resa dalle Sezioni Unite della Cassazione, nelle liti attive e passive esorbitanti dalle attribuzioni dell'amministratore, il mandatario per evitare d'incorrere in decadenze può agire o resistere in giudizio per le materie esorbitanti dalle proprie competenze, salvo ratifica successiva che dev'essere prodotta in giudizio.
Mandato ad agire in giudizio e azioni esperibili
Si supponga che sia necessaria un'azione giudiziale rispetto alla quale l'amministratore non ha competenza diretta. Egli, diligentemente, dovrà convocare l'assemblea in modo che sia tale organo a decidere sul da farsi.
Che cosa deve decidere l'assemblea in merito alla lite giudiziaria per evitare che la controparte eccepisca la legittimazione a stare in giudizio?
Per dare risposta a tale quesito, facciamo riferimento alla sentenza della Cassazione citata in principio.
Nella pronuncia de quo si legge che "l'autorizzazione dell'assemblea a resistere in sostanza non è che un mandato all'amministratore a conferire la procura ad litem al difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare, onde, in definitiva, l'amministratore non svolge che una funzione di mero nuncius (v. Cass. sentt. n. 22294 del 2004 e n. 1422 del 2006; per un orientamento difforme, v. le risalenti sentenze n. 1337 del 1983, n. 5203 e n. 7256 del 1986), per cui anche solo esprimere la volontà di introdurre il contenzioso costituisce valida delega, essendo poi rimesso al difensore la scelta del tutto tecnica di modulare le difese, anche quanto alla tipologia di azione giudiziale da intraprendere a garanzia della posizione fatta valere (in termini, v. Cass. 24 febbraio 2014 n. 4366)" (Cass. 30 maggio 2014 n. 12220).
In sostanza l'assemblea che conferisce mandato all'amministratore può (e non deve) nominare l'avvocato (con la conseguenza che in mancanza di espresso conferimento d'incarico da un legale, tale scelta potrà essere effettuata dall'amministratore). Per il resto tutto può essere rimesso alla discrezionalità del legale incaricato.
Esempio
C'è un pericolo di danno per le parti comuni. L'assemblea decide di agire in giudizio per evitare l'aggravamento della situazione e quindi per risolvere il problema. Oltre a ciò non delibera nulla.
In queste condizioni è pienamente legittima la scelta operata dall'avvocato di agire in giudizio con un'azione per denuncia di danno temuto, piuttosto che direttamente con una citazione, rientrando nella discrezionalità tecnica del legale la scelta dell'azione più opportuna per la tutela degli interessi del proprio assistito.
Mandato ad aderire alla mediazione
Se per quanto riguarda le liti condominiali che possono essere esperite dall'amministratore autonomamente, il ricorso per decreto ingiuntivo può esserne un esempio, la nomina del legale rappresenta una sua prerogativa, da esercitarsi discrezionalmente, se non vi sono precedenti indicazioni assembleari.
Per quanto concerne le liti che devono essere precedute dal tentativo obbligatorio di mediazione, al di là del fatto che si tratti di lite rispetto alla quale l'amministratore avrebbe legittimazione autonoma, di fatto la scelta del legale è rimessa all'assemblea.
Almeno, questo possiamo desumere leggendo l'art. 71-quater , terzo comma, disp. att. c.c. a mente del quale "al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice".
Chiaramente ove l'assemblea autorizzasse l'amministratore a partecipare alla mediazione, senza indicare un avvocato, questi potrebbe nominarlo di propria iniziativa, considerandosi l'adempimento in esame atto connesso alla partecipazione (art. 1709 c.c.).
Chi paga le spese di mediazione in condominio?
