Spese legali per l'avvocato del condominio
Ti è arrivata una lettera di un avvocato con la richiesta di pagamento delle spese condominiali. L'avvocato chiede il pagamento della sorte capitale e delle sue competenze?
Se ti stai chiedendo se sei obbligato a pagarle, cioè se non pagandole rischi ulteriori conseguenze, tipo un'azione legale per il recupero di quelle somme, allora stai leggendo l'articolo giusto.
Come vedremo, anche l'addebito di quella spesa, quale spesa individuale, in determinati casi, può portare alla invalidazione della deliberazione di approvazione del rendiconto, financo in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.
Riepilogando, qui di seguito affronteremo e daremo risposta ai seguenti quesiti: perché non sempre è giusto corrispondere all'amministratore (o direttamente all'avvocato) le spese legali sostenute dalla compagine per rivolgersi all'avvocato di fiducia?
Insomma per quali ragioni i condomini possono evitare di pagare le spese legali nel caso di richiesta di pagamento tramite avvocato?
Spese legali per l'avvocato del condominio, un caso reale
Lo spunto di riflessione per affrontare e risolvere il tema ce lo ha suggerito un nostro lettore, che ci ha scritto:
«Purtroppo a causa della crisi economica che stiamo attraversando, mio marito ha iniziato a percepire lo stipendio con molto ritardo rispetto alla data originaria di pagamento. Essendo l'unico a lavorare ed avendo 4 figli minori, non siamo più riusciti a pagare regolarmente il condominio.
Nel mese di Gennaio 2013 ho ricevuto un sollecito da un avvocato il quale mi intimava il pagamento entro 10 giorni o avrebbe proceduto con decreto ingiuntivo.
Sono riuscita all'inizio di Febbraio 2013 a saldare il debito ricorrendo ad un finanziamento, ma ora l'amministratore pretende che io paghi anche la fattura dell'avvocato.
E' corretta questa richiesta? Devo pagare tutto io o il condominio che è l'intestatario della fattura emessa? Come posso oppormi a tale richiesta?»
Spese legali per l'avvocato del condominio, quando si deve pagare?
Che il condòmino non debba mai pagare, come molti sbrigativamente affermano è errato, così come è sbagliato affermare il contrario. Per rispondere al quesito, è necessario valutare due aspetti, uno documentale, l'altro specificamente riguardante la fattispecie concreata, è cioè:
- l'esistenza di un regolamento condominiale (contrattuale);
- il modo in cui s'è arrivati alla lettera dell'avvocato.
Partiamo dal primo elemento, la Corte di Cassazione, con un proprio pronunciamento del 2013, ha specificato che «deve considerarsi nulla, perché non rientra nei poteri dell'assemblea, deliberando a maggioranza, stabilire interessi moratori a carico dei condomini nel ritardo dei pagamenti delle quote condominiali, potendo tale previsione essere inserita soltanto in un regolamento contrattuale, approvato all'unanimità» (Cass. 30 aprile 2013 n. 10196). Allo stesso modo degli interessi moratori si pongono le spese legali.
Sulla stessa lunghezza d'onda, è stato affermato che «è affetta da nullità la delibera con cui l'assemblea condominiale - esercitando un potere di c.d. autodichia - approvi il consuntivo di spesa, addebitando ad un condòmino spese di natura personale, in violazione dei criteri di ripartizione posti dall'art. 1123 c.c. e delle prerogative assembleari riconosciute dall'art. 1135 c.c.» (Trib. Milano 27 aprile 2016 n. 5195, in Archivio delle locazioni anno 2016, volume 4, pag.413). La nullità della delibera, è utile ricordarlo, può essere fatta valere anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.
In buona sostanza, per l'addebito di spese così dette individuali, a meno che non vi sia una espressa previsione di legge a consentirle (si veda il caso delle ricerche per l'anagrafe condominiale, art. 1130 n. 6 c.c.), queste possono essere addebitate solo in caso di provvedimento giudiziale di condanna (Cass. 22 luglio 1999 n. 7890).
Spese legali maggiori rispetto a quelle indicate nel decreto ingiuntivo
Spese legali per l'avvocato del condominio, il rimborso può avvenire solo in caso di conclamata indifferenza agli avvisi dell'amministratore
Per quanto fin qui detto, se ne deve dedurre che se l'amministratore preferisce rivolgersi subito ad un legale per ottenere il pagamento delle spese da parte dei condomini, senza nemmeno provare a sollecitare con proprio scritto (la messa in mora non è atto riservato agli avvocati) e senza che il regolamento contrattuale preveda che le spese legali debbano essere pagate dal moroso, allora quelle spese non potranno essere addebitate al mal pagatore ma dovranno essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Va ricordato, infatti, che i rapporti amministratore condominio non rientrano tra le transazioni commerciali soggette al d.lgs n. 231/02 che prevede l'obbligo di pagamento, da parte del debitore, delle spese legali.
Insomma senza regolamento contrattuale che disponga in tal senso, le spese legali non possono essere addebitate automaticamente al condomino moroso, a meno che …
Come per ogni cosa esiste sempre l'eccezione che conferma la regola. In questo caso essa è rappresentata dall'art. 1196 c.c. a mente del quale: «Le spese del pagamento sono a carico del debitore.»
In buona sostanza l'amministratore potrebbe argomentare in tal modo: «il condomino è tenuto a pagare le spese condominiale con le modalità stabilite dall'assemblea e non è necessario ricordargli di doverlo fare. Ad ogni buon conto per evitare inutili spese ho provveduto a sollecitarlo personalmente con racc. a.r. ma lui ha "l'orecchio del mercante". La lettera di messa in mora dell'avvocato è stata una "gentilezza" del legale: io avrei agito direttamente con il decreto ingiuntivo. Insomma, caro condomino, ti ho chiesto di pagare e non l'hai fatto se non dopo la lettera dell'avvocato. Se mi sono dovuto rivolgere a lui è colpa tua e quindi paghi te».
In una causa queste argomentazioni potrebbero non risultare peregrine (si veda in tal senso, ad esempio, Trib. Como 20 settembre 2012 n. 1177).
Insomma: se s'è tirata troppo la corda le spese legali devono essere pagate e non per etica personale quanto perché il rischio di vedersele richieste per via giudiziale è tutt'altro che remoto.
- Come provare che la lettera di messa in mora inviata al condomino è stata ricevuta
- Rendiconto approvato, morosità e decreto ingiuntivo
