La domanda che abbiamo posto nel titolo è di quelle che, fornita la risposta, aiutano a comprendere meglio il valore che l’ordinamento giuridico riconosce al diritto di proprietà.
Partiamo dalla norma fondamentale in materia di rispetto delle distanze nelle costruzioni.
L’articolo di riferimento è l’873 c.c., rubricato per l’appunto Distanze nelle costruzioni, che recita:
Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.
La Corte di Cassazione – interrogata in diverse occasioni sulla nozione di costruzione in relazione alla norma appena citata – è costantemente orientata nell’affermare che “ ai fini dell'osservanza delle distanze legali di cui agli artt. 873 e seguenti c.c., nonché di quelle prescritte dagli strumenti urbanistici o normativi che integrano la disciplina codicistica, deve considerarsi costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall'uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione.
In particolare, per quanto riguarda gli sporti, le terrazze, le scale esterne o, in genere, i corpi avanzati costituenti aggetti di un edificio, questi, ove siano stabilmente incorporati nell'immobile e non abbiano una funzione meramente decorativa od ornamentale, accrescono la superficie, il volume e la funzionalità dell'immobile cui accedono e rientrano nel concetto civilistico di costruzione, per cui di essi deve tenersi conto ai fini delle distanze, che vanno misurate dal limite dei manufatti aggettanti verso il vicino” (Cass. 28 settembre 2007 n. 20574).
In questo contesto una costruzione edificata a meno di tre metri dal confine (o alla maggiore distanza prevista dai regolamenti edilizi locali) è da considerarsi illegittima e può essere soggetta a demolizione, che dev’essere ordinata da un giudice a seguito d’una causa che ne certifichi l’illegittimità.
In questi casi il proprietario del fondo leso può sempre chiedere il risarcimento del danno. In un caso recentemente risolto dai giudici di piazza Cavour tanto in primo quanto in secondo grado i magistrati rigettavano tale richiesta.
Ne seguiva, quindi, un ricorso per Cassazione teso, tra le altre cose, a ottenere la dichiarazione d’illegittimità di questa statuizione.
Gli ermellini hanno accolto questa richiesta. Le loro parole spiegano meglio di qualunque altra perché il proprietario del fondo leso dal mancato rispetto della normativa sulla distanze ha diritto ad essere risarcito.
Si legge in sentenza che alla luce della consolidata della stessa Cassazione, “ secondo cui in siffatti casi, la realizzazione ed il mantenimento di un fabbricato a distanza inferiore a quella prevista dalle norme civilistiche ed integrative, si risolve nell'imposizione di un illegittimo peso carico del vicino, avente diritto al rispetto della stessa, come tale integrante in re ipsa un danno risarcibile, derivante dalla temporanea diminuzione del valore della proprietà di fatto asservita (v., tra le altre, nn. 25475/10, 11196/10, 7972/08, 3341/02).
Hanno pertanto errato i giudici di merito, di primo e secondo grado, nell'esigere una prova della sussistenza di tale danno, dovendo invece porsi, in siffatto contesto di evidente lesione del diritto al rispetto della distanza dal proprio fondo, soltanto il problema della relativa quantificazione, che essendo di non agevole determinabilità, ben avrebbe potuto essere liquidato ex art. 1226 c.c. con criteri equitativi correlati alla fattispecie concreta" (Cass. 29 ottobre 2012, n. 18593).
