Il condominio è responsabile, in quanto custode, cioè titolare del "potere di governo" sulle parti ed impianti comuni dell'edificio di cui all'art. 1117 c.c., dei danni che tali beni provocano ai condomini, proprietari di unità immobiliari (appartamenti, box, cantine).
Infatti l'art. 2051 c.c. prevede un'imputazione del danno al custode sulla base del solo nesso di causalità fra la cosa in custodia e l'evento dannoso.
Di conseguenza grava sul danneggiato l'onere provare il collegamento tra l'evento lesivo e la parte comune oggetto di custodia del condominio.
Una volta raggiunta tale prova, il custode potrà andare esente dalla responsabilità oggettiva posta a suo carico solo previa dimostrazione, non già di una mera concausa, ma di una causa esclusiva idonea ad essere considerata caso fortuito, cioè un fatto della natura, del terzo o dello stesso danneggiato idoneo, per la sua assoluta eccezionalità ed imprevedibilità, ad interrompere il nesso di causalità tra i danni e la parte comune.
Responsabilità da custodia del condominio e piogge intense
Un temporale di particolare forza ed intensità, protrattosi nel tempo e con modalità tali da uscire fuori dai normali canoni della meteorologia, può integrare gli estremi del caso fortuito (Cass. civ., sez. III, 24/03/2016, n. 5877).
Secondo un principio generale, però, in relazione ai danni cagionati da precipitazioni atmosferiche alla proprietà esclusiva di un condomino, va esclusa l'ipotesi del caso fortuito o della forza maggiore, invocabile dal custode a esonero della propria responsabilità in presenza di fenomeni meteorologici anche di particolare forza e intensità, protrattisi per tempo molto lungo e con modalità tali da uscire fuori dai canoni normali, quando il danno trovi origine nell'insufficienza delle misure adottate, volte a evitarne l'accadimento (Cass. civ., sez. III, 05/05/2020, n. 8466).
In altre parole se una parte comune è difettosa, il condominio, a fronte della richiesta di risarcimento danni del singolo condomino dell'ultimo piano, non può invocare quale esimente della propria responsabilità l'intensità delle precipitazioni atmosferiche: in tal caso i condomini sono colpevoli per la mancata manutenzione del tetto.
In ogni caso, a fronte dell'inerzia della collettività condominiale, i singoli condomini - allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento al bene proprietà esclusiva - possono certamente eseguire opere indifferibili relative alle parti comune pretendere il rimborso delle spese sostenute (art 1134 c.c.).
Vento e tegole sulla vettura di un condomino: la responsabilità del condominio
Le raffiche di vento possono causare la caduta dal tetto di una o più tegole. L'eventuale danno cagionato dalle stesse a terzi (condomino o terzo estraneo) obbliga il condominio a risarcire il danno.
Come detto, il custode risponde dei danni, per il solo fatto del loro verificarsi, una volta esclusa la presenza di un elemento o fatto estraneo del tutto eccezionale. In altre parole il condominio, per andare esente da responsabilità dovrebbe fornire la rigorosa prova di un elemento esterno, recante i caratteri dell'imprevedibilità e dell'inevitabilità con riferimento in particolare, al forte vento registratosi.
È chiaro quindi che un vento di brezza di forza moderata è insufficiente a ritenere fondata l'eccezione del caso fortuito sollevata in giudizio da un condominio (Trib. Napoli, sez. VIII, 2 marzo 2018, n. 2172).
Danni in condominio: la bufera di vento non esclude la responsabilità.
Del resto è possibile che un forte vento, anche particolarmente intenso e "inusuale" nel breve periodo, possa non essere affatto imprevedibile ed eccezionale alla luce dei criteri fornitici dalla scienza di settore.
Quando un evento meteorologico può essere ritenuto estremo o eccezionale
Una recente decisione di merito (Trib. Pisa 30 settembre 2022 n. 1173) si è occupata della richiesta di risarcimento danni avanzata da un condomino che ha subito danni all'autovettura causati da alcune tegole cadute dal tetto del caseggiato.
Il condominio si difeso sostenendo che le tegole si erano distaccate a causa di una vera e propria tromba d'aria, cioè un caso fortuito idoneo ad esonerare il condominio da ogni responsabilità.
Il Tribunale di Pisa ha precisato però che un evento può definirsi estremo o eccezionale solo se si verifica una sola volta ogni 20 anni o addirittura meno. Nel giorno in cui sono cadute le tegole il forte vento registrato sulla costa pisana, con valore massimo registrato di 88,9 KM/H, non è stato considerato eccezionale in quanto è stato superato ben 38 volte in circa 38 anni. Si è escluso quindi che il vento integrasse il caso fortuito. È emerso invece che i lavori eseguiti al tetto nel corso degli anni erano stati marginali.
Il condominio, però, ha potuto contare su una valida copertura assicurativa con la conseguenza che è stata accolta dal Tribunale la domanda di manleva spiegata dai condomini (danni e spese legali saranno pagati dall'assicurazione).
