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Errore nell'elenco dei condomini morosi comunicato dall'amministratore di condominio: quali conseguenze?
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Errore nell'elenco dei condomini morosi comunicato dall'amministratore di condominio: quali conseguenze?

L'amministratore di condominio è tenuto a trasmettere le informazioni richieste mediante modalità tali da consentirne la prova in un eventuale giudizio

Avv. Fabrizio Plagenza 

La riforma del condominio del 202 ha sicuramente portato alla ribalta un ventaglio di articoli del codice civile che, oramai, sono diventati di dominio quotidiano per gli operatori del settore e non.

Mi riferisco, in particolare, all'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, con riferimento alla parte in cui dispone che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

=> Elenco morosi. Il condominio paga "una penale" in caso di mancata cooperazione con i creditori

Il principio di collaborazione e cooperazione tra creditore e debitore, supportato dal sempre presente principio di correttezza e buona fede, rimette, dunque, nelle mani dell'amministratore del condominio debitore, tale (ulteriore) obbligo essendo, per legge, tenuto all'invio dei suddetti dati.

Poiché, assodato che l'amministratore a cui un creditore del condominio faccia richiesta di comunicare i dati dei condomini morosi, è tenuto alla comunicazione della famigerata lista, la problematica sovviene nella compilazione della stessa e della possibilità di inserimento di dati errati e/o non conformi allo stato dell'arte oppure, ancora, successivamente contestati dagli stessi condomini indicati in lista.

E', allora, opportuno precisare che la legge n. 220/2012 ha previsto, a carico del creditore che voglia intraprendere un'azione di recupero crediti nei confronti del Condominio, l'obbligo di agire prima nei confronti dei condomini morosi e, solo in un secondo momento, anche nei confronti degli altri condomini.

=> Morosità e recupero credito. Gli strumenti a disposizione degli amministratori di condominio nei diversi Paesi europei

Obbligo che, si badi bene, non esclude la facoltà per il creditore, di agire direttamente nei confronti del condominio ma che obbliga il creditore che intenda, invece, agire sul patrimonio dei singoli condomini, al rispetto del c.d. beneficio di escussione, previsto dal nuovo art. 63 disp. att. c.c. (introdotto dalla novella legislativa del 2012) a favore dei condomini "virtuosi", cioè in regola con i pagamenti.

Ovviamente, strettamente legato a tale beneficio è l'obbligo dell'amministratore - anch'esso previsto dall'art. 63 - di fornire ai creditori che lo interpellino i dati relativi ai morosi, a cui rivolgersi in prima battuta per il pagamento del credito.

In sostanza , l'art. 63 comma 1, del le disp. att. c.c., prescrive che l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi; il comma 2 della stessa disposizione ammette i creditori ad agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti dopo la preventiva infruttuosa escussione dei morosi.

Tra le altre cose, va ricordato che la prova della rituale trasmissione dei dati dei condomini morosi non può che spettare all'amministratore di condominio, il quale nell'esercizio professionale dei compiti ad esso demandati è tenuto a trasmettere le informazioni richieste mediante modalità tali da consentirne la prova in un eventuale giudizio.

=> Il recupero dati dei condomini morosi esclude il ricorso al decreto ingiuntivo

Il Tribunale di Crotone, con ordinanza n. 1082 del 18/09/2019 ha deciso il seguente caso.

Un creditore del condominio, ricorreva innanzi il Tribunale di Roma, chiedendo la condanna del Condominio alla consegna in proprio favore, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. comma 1 ultima parte, dell'elenco dei nominativi dei condomini morosi nel pagamento dei contributi condominiali, chiedendo che l'amministratore indicasse le loro generalità complete e le rispettive quote dovute da ciascuno di essi sulla base delle tabelle millesimali in vigore, in relazione al proprio credito vantato in forza di un titolo esecutivo.

Chiedeva, inoltre, in caso di eventuale ritardo nell'esecuzione del provvedimento di condanna l'ulteriore condanna, ai sensi dell'art. 614 bis cpc, al pagamento della somma di euro 500,00 per ogni mese di ritardo.

Si duoleva del fatto che nonostante avesse notificato al condominio, atto di precetto intimante il pagamento della somma ritenuta dovuta, il condominio non solo non aveva provveduto al pagamento di quanto statuito ma non aveva dato seguito alla richiesta dell'elenco dei condomini morosi ed al successivo sollecito.

Si costituiva il condominio indicando un unico nominativo di un condomino moroso in quanto rappresentava che, nelle more del giudizio, aveva provveduto a pagare il creditore, salvo un piccolo importo ancora residuo che si riservava di offrire in udienza banco judicis.

La peculiarità di tale giudizio, sta nel fatto che intervenivano i condomini i quali sostenevano di non essere debitori del creditore, per aver, in precedenza, già provveduto a pagare quanto, pro quota, dagli stessi dovuto al ricorrente.

Conseguentemente, intervenivano deducendo un loro interesse a far dichiarare la propria estraneità ad ogni richiesta di versamento di oneri condominiali a titolo di onorari dovuti al creditore e, per l'effetto, a non essere indicati quali condomini morosi e a non dover versare somme ex art. 614 c.p.c..

=> Elenco condomini morosi richiesto dal creditore del condomini. Danno da mancata/ritardata consegna

Il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento, appurato che il creditore era munito di titolo esecutivo in forza del quale era creditore del condominio, evidenziava come, in virtù della previsione di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ., in capo all'amministratore era posto l'obbligo di comunicare al creditore del condominio insoddisfatto i dati dei condomini morosi nel pagamento dei contributi condominiali relativi al credito stesso.

Il Giudice capitolino, peraltro, riscontrava quanto lamentato dal creditore, essendo risultato confermato che l'amministratore non aveva ottemperato all'obbligo di consegna dell'elenco dei condomini morosi, nonostante, peraltro, il sollecito in tal senso.

Il punto centrale dell'ordinanza, su cui soffermare l'attenzione, è che non rilevavano, in quella sede (adita per accertare che l'amministratore non aveva ottemperato all'obbligo di comunicazione dell'elenco dei condomini morosi) le diverse problematiche concernenti l'an ed il quantum delle pretese vantate dal ricorrente "avendo quest'ultimo agito al solo fine di ottenere un elenco qualificato", poiché proveniente dall'amministratore del condominio, "che individui i condomini che non abbiano adempiuto al proprio obbligo di pagamento dei contributi condominiali".

E considerato che tali oneri condominiali erano dovuti in ragione di delibere assembleari (di approvazione della spesa e di ripartizione dei relativi oneri) la cui efficacia non era stata sospesa o che non erano state annullate, il Tribunale romano precisa che "la contestazione di tali crediti dovrebbe pertanto investire necessariamente la delibera avente ad oggetto l'approvazione delle spese condominiali, da far valere in via separata con l' impugnazione di cui all'articolo 1137 cod. civ.".

Per questi motivi, il Giudice ha accolto la domanda del creditore atteso che il giudizio era stato introdotto al solo fine di ottenere un elenco contente i nominativi dei condomini che non avevano adempiuto al proprio obbligo di pagamento dei contributi condominiali, oggetto a loro volta di decisione assembleare valida ed efficace.

=> L'amministratore di condominio deve fornire i dati dei morosi al creditore anche se non munito di titolo esecutivo

Avv. Fabrizio PLAGENZA

Foro di Roma

Email: fabrizioplagenza@hotmail.it

Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Crotone Sentenza n. 1082 del 18/09/2019

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