Morosità nel piccolo condominio
I condomini morosi sono ovunque, non soltanto nei condomini dove è obbligatoria la nomina di un amministratore, detti anche condomini piccoli. Ove è presente l'amministratore, che il condominio sia piccolo o grande, dubbi su chi fa cosa non ci sono (o meglio, diciamo che sono meno): la legge prevede cosa va fatto, quali sono cioè i compiti dell'amministratore.
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Ma cosa fare se invece siamo all'interno di un condominio dove la nomina dell'amministratore non è obbligatoria e l'amministratore non è stato nominato?
In tali casi, la situazione è aggravata dalla circostanza che a causa dell'assenza di un amministratore i singoli, se vogliono risolvere il problema, devono attivarsi direttamente; chiaramente, non si tratta di un'operazione semplice per chi non fa l'amministratore o l'avvocato di professione.
Allora, addentriamoci nella materia, considerando l'ipotesi in cui l'amministratore è stato nominato e quelle in cui non lo è stato.
Piccoli condomini, cosa sono
Chiariamo anche l'ambito di applicazione del nostro discorso, cioè a cosa ci riferiamo quando parliamo di piccoli condomini.
Sono detti comunemente piccoli condomini quelli dove i condomini sono otto o meno.
Fino al 2013, cioè fino alla riforma del condominio (L. n. 220/2012) il limite era inferiore: la nomina era obbligatoria quando i condomini erano più di quattro.
Detti condomini si distinguono dai minimi, dove i condomini sono due; ma nel caso che ci interessa, la distinzione tra condomini piccoli e minimi non rileva: in questo articolo ci occuperemo di entrambi i casi (specificando, ove necessario, le differenze date essenzialmente dal numero: se c'è un moroso, chi si deve porre il problema è solo uno, nel bene e nel male).
Recupero del credito degli oneri condominiali: esiste una soglia minima?
Ci stiamo dunque occupando delle compagini con 8 o meno condomini, una bella fetta delle costruzioni del nostro Paese, composto in buona parte da piccole realtà.
Recupero del credito nei piccoli condomini con amministratore
Allora, partiamo dall'ipotesi più semplice, quella cioè in cui, pur non essendo obbligatorio, un amministratore è stato comunque nominato.
Spetteranno dunque a lui i compiti volti all'attivazione dell'azione per il recupero del credito nei confronti del condomino: lo stesso codice prevede che l'amministratore, salvo che sia dispensato dall'assemblea, deve attivarsi per il recupero del credito entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio (v. art. 1129 co. 9 c.c.).
Possono comunque i singoli condòmini attivarsi? Secondo la sentenza n. 1208/2017 della Corte di Cassazione, no.
Recupero del credito nei condomini senza amministratore, con facente funzioni e senza
Può capitare, e spesso è così, che nessuno sia stato ufficialmente nominato, ma che uno dei proprietari si ritrovi, di fatto, ad occuparsi della gestione della compagine.
Questi, salvo che non abbia avuto un incarico specifico del recupero delle morosità, potrebbe ritrovarsi in una situazione ambigua e rischiosa: da un lato, ha creato un affidamento negli altri: è lui che ad es. sa se i soldi sono stati raccolti o se ci sono delle scadenze; dall'altro, non ha alcun potere formale di perseguire i morosi.
In tale situazione, sarà sicuramente il caso di convocare l'assemblea, rendendo tutti edotti della situazione, per far sì che si giunga ad una decisione, eventualmente facendosi conferire la nomina di amministratore in via espressa.
Se ci sarà un incarico espresso (anche solo riferito alla specifica attività), l'incaricato dovrà nominare un legale perché intraprenda l'azione di recupero valutando il da farsi a seconda del caso concreto.
In alternativa, che abbiano o no nominato un amministratore, i condomini potranno decidere di nominare direttamente il legale, all'unanimità o con votazione maggioritaria in assemblea, delegando, se l'amministratore non c'è, uno dei condomini a firmare l'incarico al legale.
Dopo l'assemblea, sarà necessario far precedere l'azione legale da una diffida, che potrà essere inviata anche direttamente da uno dei condomini.
La diffida non sarà necessaria nei casi in cui, in sintesi: il debito deriva da fatto illecito, il debitore ha già dichiarato per forma scritta di non volere pagare, se è scaduto il termine ed il pagamento dev'essere effettuato al domicilio del creditore (v. art. 1219 c.c.).
Anche quando non obbligatoria, una diffida è in ogni caso sempre utile per compiere un ultimo tentativo prima di rivolgersi al giudice, non si sa mai.
I crediti condominiali non si compensano
Ricordiamoci comunque che prima ancora di rivolgersi al giudice per il recupero del credito, dovremo effettuare un altro tentativo di composizione della lite, cioè quello della mediazione obbligatoria di cui al D.Lgs. n. 28/2010 (obbligatoria nel procedimento per decreto ingiuntivo solo in caso di opposizione).
Anche nel condominio minimo si dovrà convocare l'assemblea e, dopo una diffida senza positivo riscontro, si potrà intraprendere l'azione legale. Il miglio modus operandi potrà essere determinato a seconda del caso concreto, vista la particolarità della fattispecie.
Il codice disciplina la convocazione dell'assemblea all'art. 66 disp. att. e trans. c.c.
Chi non è pratico di convocazioni di assemblee - che ricordiamo nei condomini senza amministratore possono essere effettuate da qualunque condomino - potrebbe rivolgersi al legale fin dall'inizio, cioè prima ancora di effettuare la convocazione.
In ogni caso, ricordiamo che chiunque può rivolgersi al giudice se non si prendono i provvedimenti necessari, se non si forma una maggioranza, o se la decisione presa non viene seguita, e anche per chiedere la nomina di un amministratore (ex art. 1105 c.c.).
Ove necessario, onde evitare problemi maggiori (ad es. in caso di bollette in scadenza), gli altri condomini potranno sopperire al mancato pagamento e poi rivalersi nei confronti del moroso.
Recupero del credito in condominio piccolo senza approvazione del riparto
Cosa fare se si è in assenza di un piano di riparto approvato? Può accadere spesso nei condomini senza amministratore.
In tal caso non si potrà agire per la via più semplice, quella della richiesta del decreto ingiuntivo, ex art. 633 c.p.c. e 63 disp. att. e trans. c.c.; ma si dovrà esperire un vero e proprio giudizio di cognizione, nel quale si dovrà accertare il credito; va da sé che si tratta di una strada lunga, costosa, e con qualche incognita in più.
È quindi certamente consigliabile fare in modo che il riparto delle spese sia approvato in assemblea.
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