Quando si sta per acquistare un immobile in condominio, è importante informarsi sull'eventuale presenza di un regolamento contrattuale. Mi riferisco a quel documento che è stato predisposto dal costruttore oppure che è stato sottoscritto da tutti i proprietari e che vincola tutti i condòmini.
Ebbene, all'interno di questo documento potrebbero essere previste delle disposizioni che limitano le facoltà d'uso dei singoli.
Ad esempio, sono spesso contenute delle clausole che impongono al condòmino di destinare il proprio appartamento, esclusivamente, a civile abitazione oppure ad uso ufficio, con ciò impedendo altre forme di utilizzazione, quale potrebbe essere un'attività di affittacamere.
Quindi, l'acquirente che subentra nel fabbricato dovrebbe rispettare il predetto regolamento contrattuale, con tutte le prevedibili conseguenze, in caso contrario.
A quanto pare, la descritta situazione si è presentata ad una condòmina di un fabbricato romano. Questa è stato oggetto di un'azione legale in cui l'ente le ha chiesto di interrompere l'uso illegittimo del proprio appartamento nonché tutti i danni patiti.
Ne è derivato un procedimento giudiziario culminato con la sentenza n. 15142 del 30 settembre 2021 emessa dal Tribunale di Roma.
Innanzitutto, però, cerchiamo di comprendere meglio cosa ha determinato questa lite e quale è stato l'esito della medesima.
Servitù e regolamento contrattuale: il caso concreto
Un condominio in Roma ha citato in giudizio una proprietaria asserendo che questa aveva destinato la propria abitazione a residenza per anziani.
Seconda la tesi dell'attore, tale destinazione dell'immobile era incompatibile con quella clausola del vigente regolamento contrattuale per la quale non era possibile un uso dei vari appartamenti diverso da quello di civile abitazione o ufficio. Con la violazione del predetto regolamento era evidente, altresì, il pregiudizio arrecato al decoro dell'intero fabbricato.
Per questa ragione era chiesto di ordinare l'inibizione di tale attività nonché la condanna al risarcimento dei danni.
La convenuta condòmina si difendeva, sostanzialmente, sostenendo che l'uso in contestazione non collideva, in alcun modo, con il divieto anzidetto, precisando che i presunti danni patiti dal fabbricato era inesistenti e, comunque, tutti da dimostrare.
Il Tribunale di Roma, al termine di una breve istruttoria, ha rigettato la domanda del condominio, ritendendola infondata di fatto e di diritto.
Servitù e regolamento contrattuale: costituzione, pubblicità e opponibilità
Secondo la giurisprudenza, se un regolamento contrattuale, predisposto dal costruttore oppure sottoscritto da tutti i proprietari del fabbricato, impone dei limiti alle normali facoltà d'uso sui singoli appartamenti, si costituisce, a tutti gli effetti, una servitù.
Quest'ultima, però, è atipica, in quanto non condiziona l'estensione del diritto di proprietà, ma semmai il suo esercizio «la natura delle clausole regolamentari che pongono limiti e divieti alla destinazione dei singoli immobili di proprietà esclusiva, spiegando che le stesse si configurano come "servitù reciproche atipiche" che incidono, non sull'estensione del diritto di proprietà esclusiva, ma, piuttosto, sul suo esercizio (Cass. n. 21024/2016)».
Chiarito questo aspetto, sappiamo che, per disposizione di legge, la costituzione di una servitù deve essere trascritta «Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione… 4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione (Art. 2643 n. 4 cod. civ.)». In questo modo la servitù risulterà opponibile ai successivi acquirenti di un immobile.
Regolamento contrattuale, per la nullità di una clausola vanno citati in giudizio tutti i condomini
Ricapitolando, quindi, una clausola regolamentare che limita le normali facoltà d'uso dei vari appartamenti in condominio, in quanto costitutiva di una servitù, va trascritta nei registri immobiliari. In caso contrario, non è opponibile ai successivi titolari, a meno che non si faccia esplicito riferimento alla medesima nel rogito notarile d'acquisto.
Servitù nel regolamento contrattuale: se manca la trascrizione va richiamata nell'atto
Con la sentenza in commento, il Tribunale di Roma conferma che, per essere opposta ai nuovi condòmini, la clausola limitativa delle facoltà d'uso deve essere previamente trascritta «ogni clausola limitativa delle facoltà di uso dell'immobile di proprietà esclusiva, deve, quindi, essere sottoposta ad idonea pubblicità ai fini della opponibilità ai terzi acquirenti, come ribadito nei più recenti arresti della Corte di Legittimità».
Può accadere, però, come nel caso in contestazione, che non vi sia stata alcuna trascrizione del regolamento contrattuale. In tale circostanza, per imporre ai successivi proprietari una sua disposizione, è necessario che la clausola d'interesse sia specificatamente richiamata all'interno dell'atto di compravendita ed accettata dal compratore.
Regolamento contrattuale, criteri di riparto e clausole vessatorie.
Diversamente, quindi, se manca ogni trascrizione del regolamento e delle sue clausole o, in alternativa, ogni richiamo, nel rogito, alla disposizione limitatrice delle normali facoltà del proprietario, non è possibile opporre alcunché al medesimo «per essere opponibili all'attuale proprietario dell'immobile - che non ha né sottoscritto l'originaria convenzione né ad essa ha aderito tramite un richiamo specifico ai suoi estremi ed al suo contenuto, nel proprio atto di acquisto - le singole clausole (e non genericamente il regolamento che le include) devono essere trascritte, con apposita nota, nei registri immobiliari… non risulta che la Colli abbia sottoscritto la clausola regolamentare o che la abbia, specificamente ed esplicitamente, richiamata ed accettata nel proprio atto di acquisto; né, ancora, risulta documentata l'esistenza di una nota di trascrizione della clausola invocata dal Condominio per vietare ai singoli condomini di destinare i propri immobili ad attività ricettive».
