#1 Inviato 5 Dicembre, 2016 Se c'è un regolamento contrattuale, trascritto in conservatoria immobiliare, che dice: " Le spese di esercizio di ascensore, quelle di manutenzione straordinaria ed ordinaria, la tassa di concessione governativa e quant'altro in relazione verranno ripartite tra i condomini, e tra i condomini fruenti delle autorimesse site al piano scantinato secondo la tabella "B". La tabella "B" è "Impianto termico" con millesimi proporzionali alle superfici radianti dei termosifoni installati in ciasuna abitazione. Inoltre lo stesso regolamento contrattuale, per quanto riguarda le scale, dice che: "le spese generali che dovranno essere suddivise tra i condomini in proporzione dei millesimi di cui alla tabella "A" sono le seguenti: [...] compensi ed accessori alle persone incaricate della pulizia e della sorveglianza [...] custodia e pulizia di qualsiasi altro locale comune." La tab. "A" è quella di millesimi di proprietà. Orbene, i criteri di riparto legali statuiti dal codice civile per la scala e l'ascensore sono altri ma un regolamento contrattuale può derogarli. Un inquilino del primo piano vuole rifare le tabelle millesimali scala/ascensore perché secondo lui non c'è progressione dell'altezza piano. L'amministratore deve far rispettare il regolamento contrattuale? L'inquilino ha diritto a far rifare le tabelle millesimali?
#2 Inviato 5 Dicembre, 2016 ... Un inquilino del primo piano vuole rifare le tabelle millesimali scala/ascensore perché secondo lui non c'è progressione dell'altezza piano. L'amministratore deve far rispettare il regolamento contrattuale? L'inquilino ha diritto a far rifare le tabelle millesimali? Un inquilino non può richiedere niente ma se tu ti riferisci ad un condòmino/proprietario, questi può chiedere la convocazione di un'assemblea straordinaria ex. art. 66 (almeno due condòmini e 1/6 dei millesimi) con all'ordine del giorno la modifica della CONVENZIONE. Per modificare il criterio di riparto occorrerà l'unanimità di 1.000 millesimi e dovrà essere rifatta registrazione in Conservatoria per rendere il nuovo riparto opponibile ai futuri acquirenti.
#3 Inviato 5 Dicembre, 2016 @ ChannelMaster Il Regolamento Contrattuale è fatto apposta per derogare dalle norme del Codice Civile, ovvero se non c'è la proporzionalità dell'altezza piano, significa che c'è una deroga accettata da tutti al momento dell'accettazione dei RdC Contrattuale depositato in conservatoria (P.R.I. ora Ade) di solito alla firma del Rogito (allegato o accennata l'esistenza) Per modificare queste clausole convenzionali sarà necessaria l'unanimità (1000/1000) e per renderle, o per meglio dire continuare siano opponibili ai futuri acquirenti, sarà necessario registrare la modifica alla conservatoria.
#4 Inviato 5 Dicembre, 2016 Devo aggiungere un particolare. Le tabelle contrattuali sono state nel 2002 sostituite da tabelle nuove, approvate non all'unanimità, ma usate in questi sedici anni fino ad oggi. Questo potrebbe implicare che esse siano state approvate per facta concludentia oppure no?
#5 Inviato 6 Dicembre, 2016 Devo aggiungere un particolare.Le tabelle contrattuali sono state nel 2002 sostituite da tabelle nuove, approvate non all'unanimità, ma usate in questi sedici anni fino ad oggi. Questo potrebbe implicare che esse siano state approvate per facta concludentia oppure no? Si purtroppo, se le tabelle contrattuali sono sostituite e usate altre per tanti anni sono valide quelle usate per facta concludentia, proprio perchè c'era un RdC Contrattuale; La disciplina della ripartizione delle spese condominiali contenuta in un regolamento di natura contrattuale, può essere innovata, in base al principio dell’autonomia contrattuale enunciato dall’art, 1322 c.c., da una nuova convenzione, la quale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ai sensi dell’art. 1350 c.c., ma richiede il consenso di tutti i condomini, che può essere espresso anche per facta concludentia dovendo, però, in ogni caso la manifestazione tacita di volontà rapportarsi ad un comportamento univoco e concludente, dal quale possa desumersi, per il comune modo di intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale. (Nella specie la C.S. in base all’enunciato principio ha confermato la decisione dei giudici del merito che aveva escluso la formazione di un nuovo accordo negoziale per facta concludentia con riguardo ad un applicazione di diversi criteri di ripartizione delle spese condominiali, ancorché avutasi per diversi anni, ma senza la consapevolezza della diversità di quei criteri e delle tabelle millesimali relative). - Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1991, n. 7884
#6 Inviato 6 Dicembre, 2016 Però i condomini NON hanno la consapevolezza che il riparto delle nuove tabelle (che segue il codice civile) differisce dal riparto di quelle contrattuali del regolamento di condominio. Questo lo posso dire con sicurezza, perché i condomini nemmeno sanno cos'è un regolamento di condominio contrattuale, men che meno che le spese dell'ascensore vadano ripartite con la tabella riscaldamento. Quindi in questo specifico caso posso affermare che le nuove tabelle NON sono valide per facta concludentia?
#7 Inviato 6 Dicembre, 2016 Quindi in questo specifico caso posso affermare che le nuove tabelle NON sono valide per facta concludentia?Tu puoi dirlo, e fatto salvo l'assemblea non accolga la tua richiesta per decidere dovrà essere un Giudice, ossia dovresti impugnare la partizione così fatta a differenza del RdC Contrattuale, ma ripeto se questa è così fatta da diversi anni, non ti posso assicurare che il Giudice accetterà la tua tesi.
#8 Inviato 6 Dicembre, 2016 Tu puoi dirlo, e fatto salvo l'assemblea non accolga la tua richiesta per decidere dovrà essere un Giudice, ossia dovresti impugnare la partizione così fatta a differenza del RdC Contrattuale, ma ripeto se questa è così fatta da diversi anni, non ti posso assicurare che il Giudice accetterà la tua tesi. Nella fattispecie dell'azione legale dalla quale scaturisce la sentenza che hai postato poco sopra, i giudici paiono favorevoli a non accogliere la modifica di tabelle millesimali per facta concludentia se i condomini non hanno "consapevolezza" delle differenze...
#9 Inviato 6 Dicembre, 2016 Nella fattispecie dell'azione legale dalla quale scaturisce la sentenza che hai postato poco sopra, i giudici paiono favorevoli a non accogliere la modifica di tabelle millesimali per facta concludentia se i condomini non hanno "consapevolezza" delle differenze...Se hai il desiderio di ricorrere, nessuno ti può vietare di farlo, ma non si può mai prevedere cosa deciderà il giudice, perchè ogni caso è a se stante.
#10 Inviato 6 Dicembre, 2016 Se hai il desiderio di ricorrere, nessuno ti può vietare di farlo, ma non si può mai prevedere cosa deciderà il giudice, perchè ogni caso è a se stante. Quindi in sostanza una sentenza di cassazione può decretare la linea guida presumibile che terranno i giudici ma la discriminante vera se fare una causa o no è il valore economico della stessa...
