Il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 c.c., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione.
Naturalmente la manutenzione di tale parte comune è a carico di tutti i condomini utenti.
È possibile però che alcuni condomini vogliano sottrarsi alle spese del cortile invocando i principi del condominio parziale. È quanto accaduto recentemente in una vicenda esaminata dal Tribunale di La Spezia (sentenza n. 721 del 13 dicembre 2021).
Il concetto di condominio parziale
I presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza o per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio non di tutto l'edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso; tenuto conto della configurazione del condominio, quale risulta dalle norme e dall'esperienza, non è esatto che tutti i condomini siano titolari di tutte le parti comuni, qualunque sia la conformazione del fabbricato: in altre parole, qualunque sia il numero dei portoni d'ingresso, delle scale, dei tetti o dei lastrici solari.
In particolare il condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile "ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene; ne consegue che i condomini non utenti non pagano le spese del bene che non usano e non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità: in tal caso perciò la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare.
Cortile-giardino comune e reclamata esenzione delle spese da parte di alcuni condomini: la vicenda
Una norma del regolamento di un condominio escludeva i proprietari dei fondi terranei dal concorrere alle spese di conservazione e manutenzione, ordinarie e straordinarie, delle cose comuni divisibili.
L'assemblea però con due delibere facevano venire meno questa esenzione, anche con riferimento ad un'area al piano terra, destinata a cortile e area verde.
In particolare si trattava di un'area esterna tipo corte, a sua volta costituita per la maggior parte da un giardino pensile sopraelevato rispetto al livello del suolo la cui superficie di estradosso presentava camminamenti e fioriere, mentre l'intradosso copriva il livello dedicato alle autorimesse sottostanti; a separare detto giardino dalla struttura del fabbricato per due dei tre lati del perimetro era posto un ulteriore camminamento sviluppato su un terrapieno con pianta a "L" che costeggia il giardino pensile ad un livello inferiore e si sviluppa dall'androne scala "A" fino all'androne scala "B".
I proprietari dei fondi terranei impugnavano le delibere sopra dette che ritenevano illegittime perché non assunte all'unanimità (bensì a maggioranza dei presenti, costituenti anche la maggioranza per valore del condominio) e in ogni caso perché in contrasto con i principi del condominio parziale.
Gli attori facevano presente che accedevano ai fondi direttamente dalla via pubblica senza dover utilizzare la copertura con giardino in questione (il passaggio attraverso la quale è, invece, necessario per raggiungere gli ingressi alle scale "A" e "B" e quindi alle varie unità immobiliari poste ai piani rialzati dell'edificio).
Cortile-giardino comune e reclamata esenzione delle spese da parte di alcuni condomini: la sentenza
Il Tribunale di La Spezia ha dato torto agli attori. In primo luogo perché non hanno prodotto documentazione da cui poter desumere la natura contrattuale del regolamento (che quindi era assembleare e modificabile a maggioranza).
In ogni caso il cortile - giardino è risultato destinato anche al servizio delle unità di proprietà esclusiva degli attori in quanto fornisce luce e aria anche ai fondi terranei.
Secondo le risultanze di CTU, all'interno dei locali tecnici ricavati nei sottoscala dei rispettivi blocchi "A" e "B", entrambi posti al piano terreno ed accessibili unicamente dal cortile - giardino, sono collocati i contatori idrici relativi alle proprietà degli attori; così come all'interno del piano terreno degli androni, rispettivamente del blocco "A" e del blocco "B", risultano collocati i contatori elettrici in uso ai due fondi.
In tal caso quindi non è possibile parlare di condominio parziale.
Il condominio parziale. La ripartizione delle spese e l'assemblea parziale
