In questo periodo di bonus edilizi si è verificato che condomini e titolari di case unifamiliari non siano riusciti a fruire dei benefici fiscali per inadempimento delle imprese che o non hanno eseguito i lavori nei termini concordati o, addirittura, non hanno avviato i lavori (e non hanno neppure effettuato la valutazione energetica del fabbricato e la progettazione promessa).
A causa di tali comportamenti i clienti spesso non sono riusciti a trovare altre imprese (e così, nell'impossibilità di fare i lavori, hanno perso anche il superbonus) o se sono riusciti ad affidarsi a nuove imprese non sono poi riusciti a conseguire il Superbonus secondo l'aliquota originariamente prevista del 110%. Tale ultimo problema è stato recentemente affrontato dal Tribunale di Frosinone nella sentenza n. 1080/2023 del 2 novembre 2023.
Impresa inadempiente e perdita dell'aliquota più vantaggiosa del Superbonus. Fatto e decisione
Il titolare del diritto di abitazione di un edificio unifamiliare, attraverso la sottoscrizione un contratto di appalto (e contestuale versamento di un primo acconto), affidava la ristrutturazione del suo immobile ad un'impresa che si impegnava a realizzare le opere entro una specifica data, in modo da rispettare il richiamato requisito del 30% dei lavori entro il 30 settembre 2022 necessario per conseguire il c.d. Superbonus 110%. Successivamente però si rivolgeva al Tribunale chiedendo di dichiarare risolto il contratto di appalto concluso con l'impresa per grave inadempimento dell'appaltatrice, consistente nel non avere iniziato i lavori appaltati e nel non averli portati a compimento entro il termine fissato; di conseguenza l'attore richiedeva la condanna della convenuta, ex art. 2033 c.c., alla restituzione dell'acconto (maggiorato degli interessi), nonché la condanna dell'impresa al risarcimento dei danni provocati dal doloso e grave inadempimento contrattuale, considerato che il mancato rispetto dei termini stabiliti per la realizzazione dell'opera (tra cui quello del 30 settembre 2022 ex lege previsto per il completamento del 30% dei lavori) aveva avuto come conseguenza la perdita dell'agevolazione statale. Il Tribunale ha dato ragione all'attore. Nel corso del procedimento, infatti, il committente, tramite la deposizione del progettista e direttore dei lavori delle opere di ristrutturazione, è riuscito a fornire la prova della condotta inadempiente della controparte che non ha iniziato i lavori, per aver impegnato i soldi ricevuti in altri cantieri. Il Tribunale ha quindi dichiarato risolto il contratto per grave inadempimento della ditta, concernente la principale ed essenziale obbligazione a suo carico.
L'impresa è stata condannata pure a restituire la somma versata a titolo di acconto, con gli interessi legali dalla domanda al saldo. Per quanto riguarda la domanda di risarcimento del danno, il Tribunale ha evidenziato che la condotta della ditta ha causato la decadenza dall'agevolazione prevista dalla legge per i lavori appaltati, considerato il mancato rispetto della scadenza del 30 settembre 2022 per l'ultimazione del 30% dei lavori; tuttavia secondo lo stesso giudicante il committente non ha perso ogni possibilità di presentare una nuova pratica edilizia, usufruendo di correlativi benefici fiscali. In quest'ottica il Tribunale ha liquidato il danno nella misura del 10% dell'importo dei lavori appaltati, quale percentuale "minima" del beneficio fiscale andata perduta a causa del verificarsi dell'inadempienza (somma da maggiorare con la rivalutazione monetaria e gli interessi legali, sulla somma via via rivalutata anno per anno, dal verificarsi del danno al saldo).
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Considerazioni conclusive
Merita di essere ricordato che per gli edifici unifamiliari e le villette è attualmente prevista una detrazione del 90% per tutto il 2023. Per usufruire del Superbonus 90% l'unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale; il beneficiario della detrazione deve possedere un reddito di riferimento relativo all'anno precedente non superiore a 15.000 €; il contribuente deve possedere un diritto reale di godimento sull'immobile (proprietà, nuda proprietà, usufrutto, ecc.).
Nella vicenda esaminata si è fatto riferimento a lavori iniziati prima del 2023; in tal caso la detrazione sino al 31 dicembre 2023 era del 110% ma doveva essere completato almeno il 30% dei lavori totali entro il 30 settembre 2022. L'attore ha perduto questa possibilità per inadempimento dell'impresa.
A tale proposito si ricorda che il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
Il committente ha prodotto il contratto di appalto concluso e dedotto l'inadempimento all'obbligo di realizzare l'opera commissionata nei tempi previsti e concordati della suddetta appaltatrice; quest'ultima al contrario, non è riuscita a dimostrare il contrario o quantomeno addurre e provare eventuali circostanze giustificative della mancata esecuzione dei lavori (Cass. civ., Sez. Unite, 30/10/2001, n. 13533).
In considerazione dell'accertato inadempimento dell'appaltatrice, il committente avrebbe potuto solo avviare i lavori dal 1 gennaio 2023, conseguendo il 90% sulle spese sostenute nel 2023. Il risarcimento è stato cosi liquidato nella misura del 10% dell'importo dei lavori appaltati, pari alla percentuale "minima" del beneficio fiscale andata perduta. La decisione non sembra aver considerato che, come detto, la possibilità di fruire del Superbonus nella misura del 90% per le unità immobiliari unifamiliari (per gli interventi avviati dal 1° gennaio 2023) è attualmente possibile a condizioni più stringenti rispetto a quelle richieste precedentemente per il superbonus al 110% (il "reddito di riferimento" del contribuente ed immobile adibito ad abitazione principale).
