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Ripartizione spese per il parcheggio condominiale e validità della delibera
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Ripartizione spese per il parcheggio condominiale e validità della delibera

E' annullabile la delibera con cui si ripartiscono in parti uguali i costi di manutenzione straordinaria dei parcheggi

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di ripartizione delle spese per il parcheggio condominiale è da ritenersi annullabile e non nulla la deliberazione che pone i costi di manutenzione straordinaria in misura paritaria sugli interessati e non in ragione dei millesimi di proprietà.

Questa, in linea di massima, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 1898 pubblicata il 25 gennaio 2017: come si dirà qui appresso la pronuncia non manca di destare qualche perplessità.

Il caso: un condomino si vede notificato un decreto ingiuntivo per mancato pagamento di oneri condominiali. Egli proponeva opposizione chiedendo fosse dichiarata la nullità della delibera in base alla quale veniva emesso l'atto ingiuntivo.

Da non perdere: Come ripartire le spese di manutenzione del parcheggio

Dopo una questione processuale che aveva spostato la competenza dal Giudice di Pace al Tribunale, quest'ultimo rigettava la domanda che, però, veniva accolta dal giudice del gravame; da qui l'impugnazione della sentenza di merito da parte del Condominio davanti alla Corte di Cassazione.

I giudici di legittimità hanno accolto il ricorso decidendo definitivamente la causa. Vediamo perché.

La sentenza di appello, si legge nella pronuncia in esame, ha fatto applicazione dei principi enunciati dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 4806/05 in materia di nullità ed annullabilità della delibere condominiali.

In quello storico pronunciamento, la massima espressione della Corte nomofilattica ebbe a dire da quali vizi delle delibere derivasse nullità delle medesime e da quali semplicemente annullabilità.

Quei principi, tutt'ora pienamente validi, sono stati parzialmente trasfusi nel corpus normativo della legge n. 220 del 2012 (la così detta riforma del condominio).

Sebbene non espressamente, dai principi espressi dalle Sezioni Unite nel 2005 emerge che devono essere qualificate nulle le delibere che derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese senza il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

=> Modifica delle ripartizioni spese: delibera invalida se non partecipano favorevolmente tutti i condomini.

Eppure la stessa Suprema Corte di Cassazione ha posto una particolare attenzione sulla differenza tra deroga ai criteri legali e erronea applicazione dei criteri di ripartizione;

secondo gli ermellini in questa seconda ipotesi le delibere sono semplicemente annullabili, ossia contestabili entro trenta giorni dalla loro adozione/comunicazione (art. 1137 c.c., sul punto si veda Cass. 23 gennaio 2014 n. 1439).

Nel caso di specie, evidentemente, la Corte regolatrice deve essere giunta alle medesime conclusioni.

Il condominio aveva motivato il proprio ricorso specificando la ripartizione era stata deliberata nell'osservanza del secondo comma dell'art. 1123 c.c. in quanto la parte oggetto d'intervento non interessava tutti i condòmini, ma solo un gruppo.

Tale norma specifica che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.

In questo contesto, si legge in sentenza (n. 1898/17) che la questione non riguardava “modifica dei criteri legali ma di ripartizione delle spese per posti auto tra i beneficiari”.

Non è ben chiara la ragione di tale conclusione: l'eccessiva sintesi ed ermeticità dei giudici di legittimità non consentono di comprendere se la conclusione rassegnata valga a considerare valida in principio, ma errata in concreto l'applicazione del secondo comma dell'art. 1123 c.c. oppure se dal complesso degli atti di causa potesse concludersi che non v'era stata alcuna deroga, ma solo errata applicazione di criteri esistenti.

Scarica Cass. 25 gennaio 2017 n. 1898

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Mario C.
Mario C. venerdì 10 novembre 2017 alle ore 11:39

Buongiorno, il mio condominio è formato da 13 appartamenti e 14 posti auto perchè un'inquilino ha 2 posti auto.
Come si ripartiscono le spese per il rifacimento delle striscie dei posti auto?
Se si usano i millesimi lui comunque pagherebbe come se avesse un posto.
Si può in questo caso divisere direttamente per 14??

Grazie

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