La giurisprudenza ha messo in rilievo che non è tanto decisivo il regime di proprietà comune ovvero in esclusiva delle diverse parti del caseggiato, quanto la loro funzione. Il concetto è stato recentemente ribadito nella sentenza della Corte di Appello di Milano n. 10 del 5 gennaio 2024.
Muro del giardino del condomino e funzione di contenimento utile a tutti i condomini. Fatto e decisione
Il proprietario di un appartamento facente parte di un condominio impugnava una delibera (di cui chiedeva dichiararsi la nullità e/o l'annullamento) con cui era stato approvato il preventivo relativo ai lavori descritti nel capitolato di un tecnico incaricato dal condominio.
L'attore faceva presente i lavori deliberati riguardavano il muro di sostegno di un giardino privato, estraneo alle parti comuni ex art. 1117 c.c.; inoltre lamentava la mancanza del quorum necessario per approvare le opere, riguardando la delibera l'approvazione di lavori di notevole entità (euro 23.700,00 oltre iva).
Si costituiva in giudizio il condominio che contestava la domanda di cui chiedeva il rigetto. In assenza di attività istruttoria, non richiesta dalle parti, il Tribunale rigettava la domanda e condannava l'attore al pagamento delle spese di lite in favore del convenuto.
Il giudice di primo grado, anche alla luce della consulenza tecnica svolta in fase di mediazione, affermava che il muro in questione, oltre a sostenere/contenere un giardino privato, fungeva anche da muro di cinta/muro perimetrale dell'edificio, inserendosi in esso senza soluzione di continuità, così delimitando il confine dello stabile condominiale rispetto all'esterno, come si evinceva dalle fotografie prodotte.
In ogni caso lo stesso giudice riteneva che i lavori approvati non dovessero essere approvati con la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136 c.c., comma 2 per l'approvazione di riparazioni straordinarie di notevole entità.
Il Tribunale osservava infatti che la spesa deliberata non era ragguardevole (€ 23.700,00 + Iva stanziata, per un totale di quasi € 29.000,00 circa).
In ogni caso notava che l'attore aveva di 41 mm, con la conseguenza che la quota da lui dovuta ammontava a circa € 1189,00, importo che non poteva essere reputato "notevole" anche alla luce della zona di pregio ove era ubicato lo stabile.
Il soccombente si rivolgeva alla Corte di Appello. L'appellante continuava a sostenere l'invalidità della deliberazione assembleare impugnata avente ad oggetto l'esecuzione di lavori di ripristino di un muro di contenimento e di sostegno di proprietà esclusiva, per violazione dell'art. 1117 c.c. In particolare sosteneva che il giudice di primo grado aveva confuso i concetti di muro di contenimento o di sostegno, da un lato, e muro perimetrale o muro di cinta, dall'altro, giungendo a conclusioni erronee.
Affermava che il muro preso in considerazione dell'assemblea assolve solo funzioni di contenimento, cioè contenere e sostenere un terrapieno al fine di evitare movimenti franosi dello stesso.
Secondo lo stesso appellante tale manufatto non può essere confuso con il muro perimetrale che, anche se non ha natura e funzione di muro portante del fabbricato, delimita lo spazio occupato dall'edificio, determina la consistenza volumetrica dello stabile e ne delinea la sagoma architettonica; per il soccombente quindi le nozioni di muro perimetrale e di facciata, intese nel senso sopra specificato, non hanno nulla a che vedere con la ben diversa nozione di muro di contenimento.
La Corte di Appello ha dato ragione al condominio; infatti, dalla relazione del CTU, è emerso che il muro di contenimento in questione, ancorché sottostante un giardino di proprietà esclusiva, svolge una funzione di contrafforte e di sostegno per la struttura dell'intero fabbricato, e va incluso fra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117, n. 1), c.c., con le relative conseguenze in ordine all'onere delle spese di riparazione.
Si è sottolineato che il fabbricato non è sostenuto da "muri perimetrali di sostegno" in quanto non si tratta di un antico palazzo a muratura portante ma di una struttura più moderna, in cemento armato, sostenuta dalla fondazione che appoggia sul già citato piano artificiale di fondazione.
Come ha sottolineato il tecnico incaricato la caduta del muro preso in considerazione dall'assemblea e, quindi, del terrapieno, costituirebbe la fase iniziale di un'azione erosiva che potrebbe portare danni alla stabilità di alcune parti più arretrate del piano di fondazione del caseggiato.
In ogni caso i giudici di secondo grado hanno notato che a deliberazione assembleare impugnata - ha ad oggetto l'esecuzione dei lavori non già di semplice manutenzione, bensì di integrale rifacimento del muro di contenimento per cui è causa per un complessivo importo di €. 29.000,00 circa oltre agli oneri accessori.
Tenuto conto dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, del rapporto tra tale costo e l'elevato valore dell'edificio (in zona pregiata), nonché della spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini, la Corte ha confermato non trattarsi di una riparazione di notevole entità.
Considerazioni conclusive
In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva, pur inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all'onere delle spese di riparazione; infatti tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino e, quindi, a tutelare gli interessi del suo proprietario; di conseguenza può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero qualora sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale o l'atto costitutivo del condominio) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate (Cass. civ., sez. VI, 12/09/2018, n. 22155).
Il principio sopra espresso non è risultato applicabile perché - come ha evidenziato la decisione in esame - il muro del giardino di proprietà esclusiva svolge una serie di plurime funzioni nell'interesse collettivo: in tal caso perciò tutti i condomini - i quali ricavano un'utilità dal manufatto in questione - sono tenuti a sopportare le spese per la conservazione della cosa. Non è risultato pertinente neppure il riferimento alla presunzione di proprietà del muro in capo al titolare del fondo superiore che è a fondamento dell'art. 887 c.c., norma che però suppone due fondi confinanti, l'uno superiore e l'altro inferiore, di diversa proprietà, e che perciò non opera quando il muro sia incluso in un condominio edilizio e costituisca una parte dello stesso necessaria all'uso comune (Cass. civ., sez. II, 22/06/2022, n. 20145).
